Comment VALORIS estime votre bien immobilier
VALORIS croise 3 methodes d'estimation independantes et 23 sources de donnees officielles pour produire un avis de valeur documente et transparent. Chaque estimation est accompagnee d'un rapport PDF de 27 pages detaillant les comparables, les ajustements et les calculs.
Une estimation fondee sur les transactions reelles
La methode par comparaison est le fondement de l'estimation VALORIS. Deux methodes complementaires (Callon et capitalisation) viennent verifier la coherence du resultat.
Analyse comparative DVF
Le prix de votre bien est determine a partir de 2 a 5 biens comparables vendus recemment dans votre secteur, extraits de la base officielle des notaires (Demandes de Valeurs Foncieres).
Chaque comparable est analyse individuellement : ajustements de prix selon la distance geographique, la difference de surface, le diagnostic energetique (DPE) et l'anciennete de la transaction. Un score de pertinence (0 a 100) determine la ponderation de chaque comparable dans le calcul final.
Ensuite, 8 ajustements specifiques a votre bien sont appliques : etat, etage, balcon, cave, parking, piscine, mitoyennete et exposition. Le resultat est un prix au m2 de reference dont derive la fourchette d'estimation.
Criteres de selection des comparables
Score de pertinence (0-100)
Expertise de marche Callon
Seconde estimation independante basee sur « La cote annuelle des valeurs venales » (48e edition 2026), reference des notaires depuis 1978. Prix au m2 par commune avec 7 coefficients d'ajustement (surface, age, etage, environnement, etat, DPE, situation).
Permet de verifier que l'estimation DVF est coherente avec les references du marche.
Capitalisation du revenu
Troisieme estimation basee sur le potentiel locatif du bien. Le loyer annuel net (source ANIL 2024) est divise par le taux de capitalisation derive du marche local. Particulierement utile pour les investisseurs.
Offre un point de vue different, fonde sur le rendement plutot que sur la valeur patrimoniale.
Convergence des methodes
Les 3 estimations sont comparees dans le rapport. Un ecart inferieur a 10 % indique une convergence tres etroite. Jusqu'a 20 %, la convergence est consideree comme satisfaisante. Au-dela, les ecarts sont analyses en detail et les raisons de la divergence sont expliquees.
Grille d'ajustements
8 criteres d'ajustement sont appliques au bien pour affiner l'estimation. Chaque ajustement est documente et source dans le rapport.
| Critere | Ajustement | Impact |
|---|---|---|
| DPE | Coefficients Callon : A (+18 %) a G (-25 %) | Eleve |
| Surface | Correction logarithmique, max +/-20 % | Eleve |
| Etat | Neuf (+10 %) a renover (-15 %) | Eleve |
| Etage / ascenseur | RDC -10 %, +4 %/niv. au-dessus du 3e | Moyen |
| Parking | Appart. : +5 % (present) / -5 % (absent) | Moyen |
| Balcon / terrasse | Appart. +5 %, maison +3 % | Faible |
| Exposition | Nord -8 %, sud +6 % | Faible |
| Cave | +2 % | Faible |
Sources : Callon (p.15), BOFiP, MeilleursAgents 2023, pratique notariale.
23 sources de donnees officielles
Chaque estimation repose sur des donnees publiques et verifiables. Voici les principales sources utilisees.
DVF
Demandes de Valeurs Foncieres
Transactions immobilieres reelles enregistrees par les notaires. Base officielle et publique couvrant toutes les ventes depuis 2018.
Usage : Selection et analyse des comparables
Callon
Cote annuelle des valeurs venales (48e ed.)
Reference des notaires et experts immobiliers depuis 1978. Prix au m2 par commune, 4 classes de standing, 7 coefficients d'ajustement.
Usage : Seconde estimation independante
INSEE
Institut National de la Statistique
Population, densite, revenus medians, taux de chomage par commune. Donnees de cadrage socio-economique.
Usage : Contexte demographique et economique
ANIL
Agence Nationale pour l'Information sur le Logement
Carte des loyers 2024 : loyers medians par commune et par type de bien (1-2 pieces, 3+ pieces, maisons).
Usage : Potentiel locatif et capitalisation
ADEME / DPE
Diagnostics de Performance Energetique
13,5 millions de DPE avec coordonnees GPS. Matching spatial avec les comparables DVF pour enrichir l'analyse energetique.
Usage : Ajustements DPE des comparables
Cadastre
Plan cadastral informatise
Parcelles, surfaces, zonage PLU, prescriptions d'urbanisme et droits de preemption.
Usage : Verification fonciere et urbanistique
Autres sources : Georisques (risques naturels, ICPE, radon, sismicite), GTFS (transports), OpenStreetMap (commerces, services), Atlas des Patrimoines (monuments historiques), BPE (equipements), fibre optique, coproprietes, IRCOM (fiscalite).
Un rapport de 27 pages
Chaque estimation produit un rapport PDF complet et transparent. Tous les calculs, comparables et ajustements sont detailles.
- Synthese et avis de valeur avec fourchette de prix
- Fiche descriptive complete du bien
- Analyse environnementale (risques, urbanisme, nuisances)
- Analyse de marche et tendances locales
- Fiches detaillees de chaque comparable avec ajustements
- Estimation Callon avec detail du calcul etape par etape
- Convergence des 3 methodes (DVF, Callon, capitalisation)
- Potentiel locatif et rentabilite
- Hypotheses, reserves et recommandations
27
pages d'analyse
PDF telechargeable, imprimable, transmissible a un notaire ou un avocat
Questions frequentes
Quelles sont les sources de donnees utilisees par VALORIS ?
VALORIS utilise 23 sources de donnees officielles : les transactions reelles DVF (base des notaires), les donnees INSEE (demographie, revenus), la base ANIL (loyers), les DPE de l'ADEME, le cadastre, les risques Georisques, les transports GTFS, et l'expertise de marche Callon (48e edition 2026). Toutes les sources sont publiques et verifiables.
Quelle est la difference entre l'estimation VALORIS et les autres sites ?
VALORIS est le seul service a croiser 3 methodes independantes : l'analyse comparative DVF (transactions reelles), l'expertise de marche Callon (prix de reference + 7 coefficients d'ajustement) et la capitalisation du revenu locatif. Les autres sites n'utilisent generalement qu'une seule methode (DVF ou algorithme proprietaire). De plus, VALORIS produit un rapport PDF de 27 pages avec tous les comparables detailles et les calculs transparents.
Comment sont selectionnes les biens comparables ?
Les comparables sont selectionnes dans la base DVF (Demandes de Valeurs Foncieres) selon 4 criteres : distance geographique (rayon de 2 km, extensible a 15 km en zone rurale), surface similaire (tolerance de 30 %), date de transaction recente (3 dernieres annees) et type de bien identique (appartement ou maison). Chaque comparable recoit un score de pertinence sur 100 points. Seuls les biens avec un score superieur a 40 sont retenus, avec un minimum de 2 et un maximum de 5 comparables.
Quels ajustements sont appliques aux comparables ?
Deux niveaux d'ajustements sont appliques. D'abord, chaque comparable est ajuste individuellement selon 5 criteres : DPE (coefficients Callon, de -25 % pour un G a +18 % pour un A), surface (correction logarithmique), terrain, localisation et anciennete de la transaction. Ensuite, le prix moyen pondere est ajuste selon 8 caracteristiques specifiques au bien : etat, etage/ascenseur, balcon, cave, parking, piscine, mitoyennete et exposition.
Qu'est-ce que la methode Callon ?
La methode Callon est basee sur "La cote annuelle des valeurs venales immobilieres et foncieres" (48e edition 2026), ouvrage de reference des notaires et experts immobiliers. Elle fournit des prix au m2 de reference par commune, classes en 4 niveaux (Grand Standing, Standing, Normal, Modeste), avec 7 coefficients d'ajustement : surface, age de construction, etage/ascenseur, environnement, etat d'entretien, DPE et situation geographique.
Comment fonctionne la methode par capitalisation du revenu ?
La capitalisation du revenu estime la valeur d'un bien a partir de son potentiel locatif. Le loyer annuel net est divise par un taux de capitalisation derive du marche local. Cette 3e methode est independante des deux autres et permet de verifier la coherence de l'estimation, notamment pour les investisseurs. Le taux de capitalisation est calcule a partir des donnees ANIL (loyers) et DVF (prix de vente) de la commune.
Comment est calculee la fourchette de prix finale ?
La fourchette de prix est dynamique et s'adapte au score de fiabilite de l'estimation. Avec un score eleve (80+), la fourchette est de plus ou moins 5 %. Avec un score moyen (60-79), elle est de plus ou moins 7 %. Avec un score faible (moins de 60), elle est de plus ou moins 10 %. Le score de fiabilite depend du nombre et de la qualite des comparables, de la densite des transactions dans la zone et de la coherence entre les 3 methodes.
L'estimation VALORIS est-elle acceptee pour une succession ou un divorce ?
L'estimation VALORIS produit un avis de valeur documente qui peut servir de base pour une declaration de succession, un partage lors d'un divorce, une donation ou une declaration IFI. Le rapport detaille les sources, la methodologie et les comparables utilises. Pour les situations contentieuses, une expertise judiciaire par un expert agree peut etre necessaire en complement.
Quelle est la couverture geographique de VALORIS ?
VALORIS couvre l'ensemble des 96 departements de France metropolitaine. Les donnees DVF sont disponibles pour toutes les communes sauf l'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) qui dispose d'un regime foncier specifique. Pour ces departements, l'estimation repose sur la methode Callon et les donnees INSEE.
A quelle frequence les donnees sont-elles mises a jour ?
Les donnees DVF sont mises a jour trimestriellement (alignees sur les publications des notaires). Les donnees INSEE, DPE, cadastre et loyers sont mises a jour semestriellement ou annuellement selon les sources. Le systeme de mise a jour est automatise et planifie.
Estimez votre bien avec cette methodologie
3 methodes croisees, 23 sources officielles, rapport PDF de 27 pages.