Sources officielles
Estimez votre bien pour la déclaration de succession
Dossier succession : rapport et note, 29 € TTC
La valeur vénale au jour du décès est la base de la déclaration de succession et du calcul des droits (articles 641 et 666 du CGI). VALORIS la documente par analyse comparative DVF (transactions réelles), abattements art. 779 et 764 bis CGI, dans le délai légal de 6 mois.
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Moins d'une minute pour voir comment la valeur du bien est établie à la date du décès et ce que chiffre la note de succession.
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Après un décès, la valeur du bien immobilier doit figurer dans la déclaration de succession. Encore faut-il la connaître.
Le rapport VALORIS établit sa valeur vénale à la date du décès, à partir des ventes réellement conclues autour du bien.
Plus de vingt sources publiques, trois méthodes confrontées : une fourchette, et un avis de valeur argumenté.
La note patrimoniale chiffre ensuite les droits : l'abattement de chaque héritier, sa part taxable, et les droits estimés selon le nombre d'héritiers.
Avec la liste des pièces et des points à éclaircir, pour préparer le rendez-vous chez le notaire.
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Notre méthode
Comment VALORIS estime la valeur de votre bien
1. Analyse des ventes réelles (DVF) — Nous identifions 2 à 5 biens comparables vendus récemment à proximité, issus des données notariales officielles (base DVF, source DGFiP). Chaque comparable est sélectionné par proximité géographique, similarité de surface et date de transaction. 2. Ajustements précis — Chaque comparable est ajusté selon 5 critères (DPE, surface, terrain, localisation, date de vente), puis le bien selon 8 caractéristiques (état, étage, balcon, cave, parking, piscine, mitoyenneté, exposition). Les coefficients sont issus de la méthode Callon, référentiel professionnel. 3. Fourchette de valeur argumentée — À partir des comparables ajustés, nous déterminons une valeur basse, médiane et haute. Cette fourchette est vérifiée par deux méthodes complémentaires : l'expertise de marché Callon et la capitalisation du revenu locatif (loyer ANIL ÷ taux constaté DVF).
Découvrir notre méthodologie complèteEn bref
Quelle valeur déclarer pour un bien dans une succession ?
Un bien immobilier se déclare à sa valeur vénale réelle à la date du décès (article 761 du Code général des impôts) : le prix auquel il se serait vendu ce jour-là, dans des conditions normales de marché. Cette valeur se documente par des ventes comparables du secteur, conclues avant le décès et ajustées au bien.
- Relever les ventes comparables du secteur conclues avant la date du décès, dans la base DVF des transactions réelles.
- Ajuster chaque vente aux écarts avec le bien : surface, DPE, terrain, localisation et date de vente.
- Contrôler le résultat par deux autres méthodes : la capitalisation du loyer et la méthode Callon (référentiel professionnel).
- Retenir une valeur et sa fourchette, puis déclarer dans les six mois du décès en France métropolitaine (article 641 du Code général des impôts).
Exemple chiffré
Appartement estimé à 300 000 € au jour du décès, transmis à deux enfants, sans conjoint survivant ni abattement de résidence principale. Chaque enfant reçoit 150 000 € ; après l'abattement de 100 000 € (article 779 du Code général des impôts), sa part taxable est de 50 000 € et ses droits s'élèvent à 8 194 € selon le barème de l'article 777, soit 16 389 € pour les deux enfants. Une valeur plus haute de 10 000 € ajoute 1 000 € de droits par enfant : la valeur retenue se documente.
Le rapport VALORIS documente cette valeur par des ventes vérifiables et des calculs explicites ; il sert de base de travail avec le notaire, qui établit la déclaration, et un bien atypique peut appeler une expertise.
Sources officielles
- Article 761 du Code général des impôts : valeur vénale réelle des immeubles à la date de la transmission (consultée le 19/10/2026)
- BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10 : évaluation des biens au jour du fait générateur (consultée le 19/10/2026)
- Service-public.fr : évaluation de la succession et calcul des droits (fiche F14198) (consultée le 19/10/2026)
- Article 641 du Code général des impôts : délai de la déclaration de succession (consultée le 19/10/2026)
Guide pratique
Comment estimer un bien immobilier pour une succession
L'estimation d'un bien immobilier dans le cadre d'une succession répond à une obligation légale précise : déterminer la valeur vénale du bien au jour du décès (article 666 du CGI). Cette valeur sert de base au calcul des droits de succession et au partage entre héritiers. Trois méthodes principales existent : l'estimation notariale, l'expertise par un professionnel agréé et l'estimation comparative en ligne basée sur les transactions réelles DVF. Chacune présente des avantages spécifiques selon la nature du bien, le montant de la succession et le niveau de risque fiscal. Notre guide détaille les étapes concrètes, les documents nécessaires et les erreurs à éviter pour une estimation argumentée et utilisable comme référence dans vos démarches fiscales.
Comment estimer un bien étape par étapeFiscalité successorale
Droits de succession sur l'immobilier : barème et calcul
Les droits de succession sur les biens immobiliers s'appliquent selon le barème progressif de l'article 777 du CGI : 5 % à 45 % en ligne directe, après déduction des abattements légaux. La base taxable correspond à la valeur vénale du bien (article 666 du CGI), diminuée d'un éventuel abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt (article 764 bis du CGI, sous condition d'occupation). Le calcul intègre plusieurs paramètres : le lien de parenté avec le défunt, la valeur nette du patrimoine transmis et les abattements applicables. La précision de l'estimation immobilière impacte directement le montant des droits à payer.
Calculer les droits de succession immobiliersAbattements fiscaux
Abattements succession : qui bénéficie de quoi
Les abattements de succession (article 779 du CGI) varient selon le lien de parenté avec le défunt. En ligne directe, chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 €. Le conjoint survivant ou partenaire de PACS est totalement exonéré (article 796-0 bis du CGI, loi TEPA 2007). Les frères et sœurs bénéficient d'un abattement de 15 932 €, les neveux et nièces de 7 967 €. Un abattement supplémentaire de 159 325 € est accordé aux héritiers en situation de handicap, cumulable avec l'abattement personnel. La résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % sur sa valeur vénale, sous condition d'occupation au jour du décès par un héritier protégé (article 764 bis du CGI).
Quels abattements s'appliquent à votre situation ?Le rapport dans la pratique notariale
Un complément documenté à l'évaluation du notaire
Le rapport VALORIS documente l'estimation de la valeur vénale d'un bien immobilier au jour du décès par analyse comparative des transactions DVF (Demandes de Valeurs Foncières), la base officielle de la DGFiP recensant l'intégralité des ventes enregistrées par les notaires depuis 2014. Elle repose sur une sélection de comparables, des ajustements documentés et un croisement avec la méthode Callon et la capitalisation du revenu locatif. Le rapport sert de base de travail factuelle transmissible au notaire en charge de la succession. Il fournit des comparables vérifiables, des calculs explicites et des sources Légifrance/BOFiP référencées. Le notaire conserve son autonomie d'appréciation et peut compléter le rapport avec ses propres références BIEN/PERVAL ou ses constats de visite. En cas de contrôle fiscal (article L180 du LPF, délai de 3 ans), une valeur fondée sur des données DVF est plus aisément défendable.
Voir un exemple de rapport détailléExemple concret
Illustration d'une estimation pour succession
Bien : appartement de 72 m² à Lyon 6e (3 pièces, DPE C, 3e étage avec ascenseur). Comparables DVF identifiés : 285 000 € (68 m², même rue), 310 000 € (75 m², quartier voisin), 295 000 € (70 m², même immeuble). Après ajustements (surface, étage, DPE), le prix médian ajusté est de 4 150 €/m². Valeur estimée : 299 000 € (fourchette 284 000 — 314 000 €). Cette estimation permet de déclarer une valeur vénale documentée auprès du notaire, d'en documenter le montant et de faciliter le partage équitable entre héritiers. Conformément à l'article 761 du Code général des impôts, la valeur vénale d'un immeuble est estimée d'après sa valeur de marché à la date de la transmission.
Lancer votre estimation pour successionInclus dans le rapport
Note patrimoniale de succession
Elle reprend la valeur vénale retenue et en déduit la part de chaque héritier et les droits de succession estimés, avant votre rendez-vous chez le notaire.
Un second document PDF, livré avec le rapport et inclus dans son tarif. Chaque calcul est précédé de ses hypothèses et renvoie aux articles du Code général des impôts qui le fondent. Une base de travail pour l'échange avec votre notaire, votre avocat ou votre expert-comptable.
Ce que la note chiffre
droits de succession estimés par héritier
- Part par héritier, après l'abattement de 20 % sur la résidence principale lorsqu'il s'applique
- Abattement personnel selon le lien de parenté et barème progressif des droits
- Droits estimés par héritier et au total, avec le taux moyen
- Droits recalculés sur la fourchette basse, centrale et haute du rapport
- Scénarios à un, deux ou trois héritiers
- Conjoint survivant : usufruit ou quart en pleine propriété, chiffrés à son âge
- Rappel des donations antérieures à vérifier avec le notaire
- Pièces et questions à préparer pour le rendez-vous avec votre conseil
Guides et ressources
Explorez nos guides détaillés
Comment estimer un bien
Guide étape par étape pour estimer un bien immobilier dans le cadre d'une succession.
Droits de succession
Barème progressif, calcul de la base taxable et règles spécifiques à l'immobilier.
Abattements et barèmes
Abattements par lien de parenté, résidence principale, handicap et cas particuliers.
Sortir d'indivision
Les 4 voies de sortie d'indivision (partage amiable, soulte, licitation, partage judiciaire) et droit de partage 2,5 %.
Exemple de rapport
Découvrez le contenu d'un rapport d'estimation VALORIS détaillé.
FAQ succession
Réponses aux questions les plus fréquentes sur l'estimation successorale.
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FAQ
Questions sur l'estimation successorale
Les réponses aux questions les plus fréquentes sur l'estimation dans le cadre d'une succession.
Voir toutes les questionsSources & références
Les textes officiels qui encadrent ce sujet
Nos contenus s'appuient sur les textes en vigueur. Vérifiez chaque règle à la source.
- Article 641 du CGI — délai de déclaration de succession
Délai de 6 mois pour le dépôt de la déclaration en France métropolitaine, 12 mois pour les décès à l'étranger ou en outre-mer.
- Article 666 du CGI — base d'imposition aux droits de mutation
Principe général : la base taxable des droits de mutation à titre gratuit est assise sur la valeur vénale réelle des biens au jour du décès.
- Article 761 du CGI — valeur vénale des immeubles en succession
Méthode spécifique pour les immeubles : estimation d'après la valeur vénale réelle à la date de la transmission, sur la base d'une déclaration détaillée des parties (cas particulier de l'article 666 appliqué aux biens immobiliers).
- Articles L180 et L186 du LPF — délai de reprise
L'administration peut contester une valeur régulièrement déclarée pendant 3 ans (article L180) ; ce délai est porté à 6 ans en cas d'omission ou d'absence de déclaration (article L186).
- BOFiP ENR-DMTG — liquidation des droits de succession
Doctrine administrative officielle sur la détermination de la part nette taxable de chaque héritier et la liquidation des droits.
- Service-public.fr — Droits de succession et déclaration
Fiche officielle « Droits de succession - Déclaration » (vérifiée le 29 janvier 2025) : qui doit déclarer, dans quel délai, où la déposer, les informations à fournir (dont la liste et l'estimation détaillée des biens) et les pénalités de retard.
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Note patrimoniale de succession incluse : les droits de succession estimés par héritier, à titre indicatif.
Vos coordonnées ne sont jamais transmises à une agence immobilière ni revendues.
Votre rapport comprend
- Estimation avec fourchette de prix argumentée
- Analyse de 2 à 5 ventes comparables ajustées
- Méthodologie détaillée et transparente
- Données officielles DVF, cadastre, DPE
- Cartographie et environnement du quartier
- Tendances du marché local
- Expertise de marché (méthode Callon)
- Rapport PDF documenté
Et votre note de succession
La note patrimoniale de succession est incluse dans le prix : elle calcule, à titre indicatif, les droits de succession estimés par héritier, à partir des barèmes publics et des informations que vous déclarez. À relire avec votre notaire ou votre conseil.
- Part par héritier, après l'abattement de 20 % sur la résidence principale lorsqu'il s'applique
- Abattement personnel selon le lien de parenté et barème progressif des droits
- Droits estimés par héritier et au total, avec le taux moyen