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Estimez votre bien pour la déclaration de succession
La valeur vénale au jour du décès est la base de la déclaration de succession et du calcul des droits (articles 641 et 666 du CGI). VALORIS la documente par analyse comparative DVF (transactions réelles), abattements art. 779 et 764 bis CGI, dans le délai légal de 6 mois.
Notre méthode
Comment VALORIS estime la valeur de votre bien
1. Analyse des ventes réelles (DVF) — Nous identifions 2 à 5 biens comparables vendus récemment à proximité, issus des données notariales officielles (base DVF, source DGFiP). Chaque comparable est sélectionné par proximité géographique, similarité de surface et date de transaction. 2. Ajustements précis — Chaque comparable est ajusté selon 8 critères : surface, DPE, état, étage, exposition, parking, environnement et localisation. Les coefficients sont issus de la méthode Callon, référence professionnelle des notaires et des experts immobiliers. 3. Fourchette de valeur argumentée — À partir des comparables ajustés, nous déterminons une valeur basse, médiane et haute. Cette fourchette est vérifiée par deux méthodes complémentaires : l'expertise de marché Callon et la capitalisation du revenu locatif (loyer ANIL ÷ taux constaté DVF).
Découvrir notre méthodologie complèteGuide pratique
Comment estimer un bien immobilier pour une succession
L'estimation d'un bien immobilier dans le cadre d'une succession répond à une obligation légale précise : déterminer la valeur vénale du bien au jour du décès (article 666 du CGI). Cette valeur sert de base au calcul des droits de succession et au partage entre héritiers. Trois méthodes principales existent : l'estimation notariale, l'expertise par un professionnel agréé et l'estimation comparative en ligne basée sur les transactions réelles DVF. Chacune présente des avantages spécifiques selon la nature du bien, le montant de la succession et le niveau de risque fiscal. Notre guide détaille les étapes concrètes, les documents nécessaires et les erreurs à éviter pour une estimation argumentée et utilisable comme référence dans vos démarches fiscales.
Comment estimer un bien étape par étapeFiscalité successorale
Droits de succession sur l'immobilier : barème et calcul
Les droits de succession sur les biens immobiliers s'appliquent selon le barème progressif de l'article 777 du CGI : 5 % à 45 % en ligne directe, après déduction des abattements légaux. La base taxable correspond à la valeur vénale du bien (article 666 du CGI), diminuée d'un éventuel abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt (article 764 bis du CGI, sous condition d'occupation). Le calcul intègre plusieurs paramètres : le lien de parenté avec le défunt, la valeur nette du patrimoine transmis et les abattements applicables. La précision de l'estimation immobilière impacte directement le montant des droits à payer.
Calculer les droits de succession immobiliersAbattements fiscaux
Abattements succession : qui bénéficie de quoi
Les abattements de succession (article 779 du CGI) varient selon le lien de parenté avec le défunt. En ligne directe, chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 €. Le conjoint survivant ou partenaire de PACS est totalement exonéré (article 796-0 bis du CGI, loi TEPA 2007). Les frères et sœurs bénéficient d'un abattement de 15 932 €, les neveux et nièces de 7 967 €. Un abattement supplémentaire de 159 325 € est accordé aux héritiers en situation de handicap, cumulable avec l'abattement personnel. La résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % sur sa valeur vénale, sous condition d'occupation au jour du décès par un héritier protégé (article 764 bis du CGI).
Quels abattements s'appliquent à votre situation ?Le rapport dans la pratique notariale
Un complément documenté à l'évaluation du notaire
Le rapport VALORIS documente l'estimation de la valeur vénale d'un bien immobilier au jour du décès par analyse comparative des transactions DVF (Demandes de Valeurs Foncières), la base officielle de la DGFiP recensant l'intégralité des ventes enregistrées par les notaires depuis 2014. Cette méthodologie s'aligne sur la pratique notariale BIEN/PERVAL — la base professionnelle privée des notaires — par sélection de comparables, ajustements documentés, croisement avec la méthode Callon (référentiel notarial) et la capitalisation du revenu locatif. Le rapport sert de base de travail factuelle transmissible au notaire en charge de la succession. Il fournit des comparables vérifiables, des calculs explicites et des sources Légifrance/BOFiP référencées. Le notaire conserve son autonomie d'appréciation et peut compléter le rapport avec ses propres références BIEN/PERVAL ou ses constats de visite. En cas de contrôle fiscal (article L180 du LPF, délai de 3 ans), une valeur fondée sur des données DVF est plus aisément défendable.
Voir un exemple de rapport détailléExemple concret
Illustration d'une estimation pour succession
Bien : appartement de 72 m² à Lyon 6e (3 pièces, DPE C, 3e étage avec ascenseur). Comparables DVF identifiés : 285 000 € (68 m², même rue), 310 000 € (75 m², quartier voisin), 295 000 € (70 m², même immeuble). Après ajustements (surface, étage, DPE), le prix médian ajusté est de 4 150 €/m². Valeur estimée : 299 000 € (fourchette 284 000 — 314 000 €). Cette estimation permet de déclarer une valeur vénale documentée auprès du notaire, de justifier le montant en cas de contrôle fiscal, et de faciliter le partage équitable entre héritiers. Conformément à l'article 761 du Code général des impôts, la valeur vénale d'un immeuble est estimée d'après sa valeur de marché à la date de la transmission.
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Guides et ressources
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Comment estimer un bien
Guide étape par étape pour estimer un bien immobilier dans le cadre d'une succession.
Droits de succession
Barème progressif, calcul de la base taxable et règles spécifiques à l'immobilier.
Abattements et barèmes
Abattements par lien de parenté, résidence principale, handicap et cas particuliers.
Sortir d'indivision
Les 4 voies de sortie d'indivision (partage amiable, soulte, licitation, partage judiciaire) et droit de partage 2,5 %.
Exemple de rapport
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FAQ succession
Réponses aux questions les plus fréquentes sur l'estimation successorale.
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FAQ
Questions sur l'estimation successorale
Les réponses aux questions les plus fréquentes sur l'estimation dans le cadre d'une succession.
Voir toutes les questionsSources & références
Les textes officiels qui encadrent ce sujet
Nos contenus s'appuient sur les textes en vigueur. Vérifiez chaque règle à la source.
- Article 641 du CGI — délai de déclaration de succession
Délai de 6 mois pour le dépôt de la déclaration en France métropolitaine, 12 mois pour les décès à l'étranger ou en outre-mer.
- Article 666 du CGI — base d'imposition aux droits de mutation
Principe général : la base taxable des droits de mutation à titre gratuit est assise sur la valeur vénale réelle des biens au jour du décès.
- Article 761 du CGI — valeur vénale des immeubles en succession
Méthode spécifique pour les immeubles : estimation d'après la valeur vénale réelle à la date de la transmission, sur la base d'une déclaration détaillée des parties (cas particulier de l'article 666 appliqué aux biens immobiliers).
- Articles L180 et L186 du LPF — délai de reprise
L'administration peut contester une valeur régulièrement déclarée pendant 3 ans (article L180) ; ce délai est porté à 6 ans en cas d'omission ou d'absence de déclaration (article L186).
- BOFiP ENR-DMTG — liquidation des droits de succession
Doctrine administrative officielle sur la détermination de la part nette taxable de chaque héritier et la liquidation des droits.
- Service-public.fr — Droits de succession et déclaration
Vulgarisation officielle de la procédure : qui doit déclarer, dans quel délai, comment évaluer les biens.
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Une estimation documentée basée sur les transactions réelles du marché, utilisable comme base de travail pour échanger avec votre notaire et orienter vos démarches. Le rapport ne remplace pas une expertise certifiée, mais peut servir de référence chiffrée dans la majorité des successions amiables.
Estimer mon bienVotre rapport comprend
- Estimation avec fourchette de prix argumentée
- Analyse de 5+ biens comparables ajustés
- Méthodologie détaillée et transparente
- Données officielles DVF, cadastre, DPE
- Cartographie et environnement du quartier
- Tendances du marché local
- Expertise de marché (méthode Callon)
- Rapport PDF documenté