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Analysez le potentiel d'un investissement immobilier

Estimer mon bienVoir un exemple de rapport Pré-estimation gratuite en 30 secondes Voir un exemple de note de rendement locatif

Dossier investisseur : rapport et note, 29 € TTC

Guide complet : analyse du prix, rendement locatif, fiscalité et rapport professionnel basé sur les transactions réelles du marché.

Schéma isométrique d'un immeuble mixte avec une courbe dorée symbolisant le rendement locatif et la valorisation

En vidéo

Le dossier d'investissement locatif en vidéo

Moins d'une minute pour voir comment le prix du bien est vérifié et ce que chiffre la note d'investissement.

Transcription de la vidéo

Avant d'acheter pour louer, deux questions : le prix demandé est-il juste, et que rapportera vraiment le bien ?

Le rapport VALORIS établit la valeur vénale du bien, à partir des ventes réellement conclues dans son quartier.

Plus de vingt sources publiques, trois méthodes confrontées : une fourchette, et un avis de valeur argumenté.

La note patrimoniale chiffre ensuite le loyer de marché, les rendements brut et net, et la fiscalité selon le régime de location choisi.

Avec la liste des pièces et des points à éclaircir, pour préparer le rendez-vous chez le notaire.

Votre dossier complet, pour vingt-neuf euros, sur valoris-immo.fr.

Notre méthode

Comment VALORIS analyse le potentiel de votre investissement

1. Positionnement prix (DVF) — Nous identifions 2 à 5 biens comparables vendus récemment à proximité, issus des données notariales officielles (base DVF). Ce positionnement vous permet de vérifier si le prix demandé est cohérent avec le marché local. 2. Ajustements précis — Chaque comparable est ajusté selon 5 critères (DPE, surface, terrain, localisation, date de vente), puis le bien selon 8 caractéristiques (état, étage, balcon, cave, parking, piscine, mitoyenneté, exposition). Les coefficients sont issus de la méthode Callon, référentiel professionnel. 3. Potentiel locatif et rendement — À partir des comparables ajustés, nous déterminons la valeur de marché. Le loyer est estimé via les données ANIL (nouveaux baux) et les références Callon, pour calculer le rendement brut de l'opération.

Découvrir notre méthodologie complète

Guide pratique

Comment analyser un investissement locatif

Avant d'investir, il est essentiel d'évaluer plusieurs critères objectifs : la cohérence du prix par rapport au marché local, le potentiel locatif du secteur, la qualité de l'environnement (transports, commerces, écoles) et le rendement attendu. Notre guide détaille la méthode d'analyse étape par étape, de la vérification du prix au calcul du rendement, en passant par l'évaluation de la demande locative et les pièges courants à éviter.

Comment évaluer un investissement étape par étape

Rendement

Rendement locatif : calcul et interprétation

Le rendement locatif est l'indicateur central de tout investissement immobilier. Du rendement brut au rendement net-net en passant par le TRI, chaque indicateur apporte un éclairage différent sur la rentabilité réelle de l'opération. Notre guide explique les formules de calcul, fournit des benchmarks par ville et vous aide à interpréter les chiffres pour prendre une décision éclairée.

Comment calculer le rendement locatif ?

Fiscalité

Fiscalité de l'investissement locatif

Le régime fiscal choisi impacte directement la rentabilité nette de votre investissement. Location nue ou meublée, micro-foncier ou réel, LMNP avec amortissement, déficit foncier, dispositif Pinel : chaque option présente des avantages spécifiques selon votre situation. Notre guide passe en revue les principaux régimes et mécanismes fiscaux applicables à l'investissement locatif.

Quel régime fiscal pour votre investissement ?

Rapport détaillé

Que contient le rapport d'analyse investissement

Le rapport VALORIS fournit les données objectives nécessaires à l'évaluation d'un investissement locatif : positionnement du prix par rapport aux transactions récentes du secteur, estimation du loyer de marché basée sur les données ANIL et les références Callon, calcul du rendement brut et analyse complète du quartier. Chaque élément est documenté et vérifiable, pour vous permettre d'investir en connaissance de cause.

Voir un exemple de rapport investissement

Exemple concret

Illustration d'une analyse d'investissement locatif

Bien : studio de 28 m² à Lille Vauban (1 pièce, DPE C, 2e étage sans ascenseur). Contexte : achat pour investissement locatif, prix demandé 115 000 EUR. Comparables DVF identifiés : 108 000 EUR (26 m², même quartier), 120 000 EUR (30 m², rue adjacente), 112 000 EUR (27 m², Vauban-Esquermes). Après ajustements (surface, étage, DPE), le prix médian ajusté est de 4 000 EUR/m². Valeur estimée : 112 000 EUR (fourchette 106 000 — 118 000 EUR). Le prix demandé de 115 000 EUR est légèrement supérieur à la médiane (+2,7 %). Loyer estimé : 520 EUR/mois (données ANIL, ajusté par coefficient de surface Callon). Rendement brut : (520 x 12) / 115 000 = 5,4 %. Conformément à l'article 32 du CGI, le régime micro-foncier (abattement 30 %) s'applique si les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 EUR par an.

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Inclus dans le rapport

Note de rendement de l'investissement locatif

Elle part du loyer de référence du rapport, retire les charges du propriétaire et compare les régimes d'imposition jusqu'au revenu net d'impôt.

Un second document PDF, livré avec le rapport et inclus dans son tarif. Chaque calcul est précédé de ses hypothèses et renvoie aux articles du Code général des impôts qui le fondent. Une base de travail pour l'échange avec votre notaire, votre avocat ou votre expert-comptable.

Ce que la note chiffre

rendement net de charges et net d'impôt

  • Du loyer de référence au revenu net : vacance, charges de copropriété, taxe foncière, assurance
  • Rendement brut et rendement net de charges
  • Micro-foncier et micro-BIC comparés jusqu'au revenu net d'impôt
  • Sensibilité au loyer et à la vacance
  • Cash-flow après crédit, avec votre financement ou une hypothèse de marché
  • Rendement recalculé sur la fourchette basse, centrale et haute du rapport
  • Dispositifs en vigueur et limites de la simulation
  • Pièces et questions à préparer pour le rendez-vous avec votre conseil
Frise axonométrique d'une rue commerçante française avec une courbe de progression symbolisant la rentabilité locative

Guides et ressources

Explorez nos guides détaillés

Comment analyser un investissement

Guide étape par étape pour évaluer le potentiel d'un investissement locatif.

Rendement locatif

Formules de calcul, benchmarks par ville et interprétation des indicateurs.

Fiscalité locative

LMNP, micro-foncier, déficit foncier, Pinel : les régimes fiscaux décryptés.

Exemple de rapport

Découvrez le contenu d'un rapport d'analyse investissement VALORIS.

FAQ investissement

Réponses aux questions les plus fréquentes sur l'investissement locatif.

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FAQ

Questions sur l'analyse investissement

Les réponses aux questions les plus fréquentes sur l'utilisation du rapport dans un contexte d'investissement.

Voir toutes les questions

Le rapport analyse le positionnement du bien par rapport au marché local (transactions DVF), estime le loyer de marché (données ANIL) et calcule le rendement brut. Vous disposez ainsi de données objectives pour prendre votre décision d'investissement.

L'estimation locative repose sur les données ANIL (Carte des Loyers 2024, nouveaux baux signés) et les références Callon. Le loyer est ajusté selon la surface, le type de bien et la localisation.

Oui. Le rapport fournit une fourchette de prix basée sur les transactions réelles DVF, ce qui vous permet de vérifier si le prix demandé est cohérent avec le marché local ou s'il présente un écart significatif.

Le rendement brut est calculé en divisant le loyer annuel estimé par la valeur du bien, puis multiplié par 100. Il donne une première indication de la rentabilité, avant déduction des charges, taxes et vacance locative.

Oui. Le rapport couvre 96 départements. Les données DVF, loyers ANIL et références Callon sont disponibles sur l'ensemble du territoire, avec des ajustements spécifiques pour Paris et l'Île-de-France.

Le rendement brut varie significativement selon la ville : environ 3 % à Paris, 4 à 5 % à Lyon ou Bordeaux, 5 à 7 % dans les grandes agglomérations et 7 à 10 % dans certaines villes moyennes. Le rapport VALORIS positionne votre bien par rapport à ces moyennes de marché.

Plusieurs régimes existent selon le type de location : micro-foncier (abattement 30 %, plafond 15 000 EUR/an) ou réel pour la location nue ; micro-BIC (abattement 50 %, plafond 83 600 EUR/an) ou réel avec amortissement pour le LMNP. Le choix du régime impacte directement la rentabilité nette de l'opération.

Sources & références

Les textes officiels qui encadrent ce sujet

Nos contenus s'appuient sur les textes en vigueur. Vérifiez chaque règle à la source.

Données DVF transactions réelles
Loyers ANIL et références Callon
Rendement brut calculé
Analyse du quartier complète
Rapport envoyé par e-mail
Découvrir notre méthodologie : 3 méthodes croisées, plus de 20 sources publiques

Rapport complet

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Dossier investisseur

Valeur du bien et rendement net de charges, puis net d'impôt en micro-foncier et micro-BIC.

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Rapport d'évaluation et note de rendement locatif, envoyés par e-mail en PDF

Un rapport d'analyse complet basé sur les transactions réelles et les données de marché, pour évaluer objectivement le potentiel d'un investissement locatif. Utilisable comme base de discussion avec votre banquier, conseiller ou agent immobilier.

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Paiement par carte sécurisé, débité uniquement à la livraison. Aucun débit si le rapport ne peut pas être produit. Sans abonnement.

Note de rendement locatif incluse : le rendement net de charges et net d'impôt, à titre indicatif.

Vos coordonnées ne sont jamais transmises à une agence immobilière ni revendues.

Une page du rapportVoir l'exemple complet
Une page de la note de rendement locatifVoir l'exemple complet

Votre rapport comprend

  • Estimation avec fourchette de prix argumentée
  • Analyse de 2 à 5 ventes comparables ajustées
  • Méthodologie détaillée et transparente
  • Données officielles DVF, cadastre, DPE
  • Cartographie et environnement du quartier
  • Tendances du marché local
  • Expertise de marché (méthode Callon)
  • Rapport PDF documenté

Et votre note de rendement locatif

La note de rendement locatif est incluse dans le prix : elle calcule, à titre indicatif, le rendement net de charges et net d'impôt, à partir des barèmes publics et des informations que vous déclarez. À relire avec votre notaire ou votre conseil.

  • Du loyer de référence au revenu net : vacance, charges de copropriété, taxe foncière, assurance
  • Rendement brut et rendement net de charges
  • Micro-foncier et micro-BIC comparés jusqu'au revenu net d'impôt