FAQ estimation succession

Pour estimer un bien immobilier dans le cadre d'une succession, il faut déterminer sa valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu sur le marché dans des conditions normales (article 666 du CGI). Trois approches sont possibles : l'estimation par un notaire (gratuite dans le cadre de la succession), l'expertise par un expert immobilier agréé (300 à 800 €), ou l'estimation en ligne basée sur les transactions réelles. VALORIS utilise la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) qui recense toutes les ventes enregistrées par les notaires, croisée avec 23 sources de données officielles (INSEE, DPE, cadastre). Le rapport détaille les comparables utilisés et les calculs effectués.

Conformément à l'article 777 du CGI, les droits de succession en ligne directe (enfants, parents) s'appliquent après un abattement de 100 000 € par enfant et par parent. Le barème progressif va de 5 % (jusqu'à 8 072 €) à 45 % (au-delà de 1 805 677 €). Entre frères et sœurs, l'abattement est de 15 932 € avec un taux de 35 % jusqu'à 24 430 € puis 45 %. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits de succession (article 796-0 bis CGI, loi TEPA du 21 août 2007). Un abattement de 20 % s'applique sur la résidence principale du défunt (article 764 bis CGI), à la condition stricte qu'elle soit occupée au jour du décès par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, un enfant mineur du défunt ou un enfant majeur du défunt atteint d'un handicap.

Le rapport VALORIS constitue un avis de valeur documenté, basé sur les transactions réelles DVF et 23 sources officielles. Il peut servir de base de travail pour le notaire et de justificatif chiffré dans la déclaration de succession. Le notaire reste libre d'utiliser sa propre méthode d'évaluation et peut compléter le rapport par ses propres références BIEN/PERVAL. Un rapport fondé sur des données objectives et vérifiables apporte des éléments factuels pour documenter la valeur déclarée auprès de l'administration fiscale.

La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès en France métropolitaine, 12 mois si le décès a eu lieu à l'étranger ou en outre-mer (article 641 du CGI). Passé ce délai, un intérêt de retard de 0,20 % par mois s'applique (article 1727 CGI). Au-delà de 12 mois de retard, une majoration de 10 % peut s'ajouter (article 1728 CGI). Le rapport VALORIS est livré en 5 minutes pour vous permettre d'agir rapidement.

L'administration fiscale peut contester la valeur déclarée et procéder à un redressement si elle estime que le bien a été sous-évalué. Le délai de prescription est de 3 ans (article L180 LPF), porté à 6 ans en cas d'omission ou d'absence de déclaration (article L186 LPF). Les pénalités comprennent les droits complémentaires, les intérêts de retard (0,20 %/mois, article 1727 CGI) et, le cas échéant, une majoration : 40 % en cas de manquement délibéré (article 1729 CGI) ou de défaut de dépôt après mise en demeure non honorée (article 1728 CGI), 80 % en cas de manœuvres frauduleuses. Une estimation basée sur des données officielles (DVF, comparables vérifiables) constitue la meilleure protection.

La valeur vénale correspond au prix de marché du bien au jour du décès (article 666 du CGI). VALORIS la détermine par analyse comparative : sélection de 2 à 5 biens vendus récemment dans le secteur (base DVF), ajustement selon la surface, le DPE, l'état et la localisation, puis pondération par score de pertinence. Cette estimation principale est vérifiée par deux méthodes complémentaires : l'expertise de marché Callon (référence utilisée par les notaires) et la capitalisation du revenu locatif. La convergence des trois méthodes à moins de 5 % indique une estimation robuste et défendable en cas de contrôle fiscal.

Non. L'abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt (article 764 bis du CGI) s'applique uniquement si le logement était occupé à titre de résidence principale au jour du décès par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, un enfant mineur du défunt ou un enfant majeur du défunt atteint d'un handicap. Si le défunt vivait seul, l'abattement n'est pas applicable. Cet abattement se cumule avec les abattements personnels (100 000 € par enfant en ligne directe). Le rapport VALORIS indique la valeur vénale brute ; l'abattement est appliqué par le notaire dans la déclaration.

Oui. Le rapport fournit une valeur objective et documentée qui peut servir de base de discussion pour un partage équitable entre héritiers. La méthodologie transparente (comparables détaillés, sources vérifiables, calculs explicites) facilite l'accord entre les parties. Chaque héritier peut obtenir son propre rapport pour une vérification indépendante.

L'estimation (ou avis de valeur) est une évaluation du prix de marché basée sur des données comparatives. Elle est suffisante dans la majorité des successions amiables. L'expertise immobilière est réalisée par un expert agréé auprès des tribunaux, produit un rapport opposable juridiquement, et coûte entre 300 et 800 € (voire davantage pour les biens complexes). L'expertise est recommandée en cas de bien atypique, de contestation entre héritiers ou de risque de contrôle fiscal élevé.

La loi n'impose pas de recourir à un professionnel pour estimer le bien, mais elle exige de déclarer sa valeur vénale réelle (article 666 du CGI). Les héritiers peuvent déclarer eux-mêmes une valeur, à leurs risques en cas de sous-évaluation. En pratique, une estimation fondée sur des données de marché (transactions réelles DVF) est fortement recommandée pour justifier la valeur déclarée et se protéger en cas de contrôle fiscal (3 ans, article L180 LPF).

Lorsqu'un bien était déjà en indivision avant le décès (par exemple, les deux époux étaient propriétaires à 50/50, ou bien acheté en indivision avec un tiers), seule la part du défunt entre dans l'actif successoral. La valeur vénale totale du bien est estimée, puis la quote-part du défunt est calculée selon les droits de propriété inscrits dans l'acte. Sur une indivision pré-existante, une décote de 10 à 20 % peut être pratiquée par référence à des transactions comparables sur biens indivis. En revanche, l'indivision née de la succession elle-même (entre le décès et le partage) n'ouvre droit à aucune décote selon la jurisprudence constante (Cass. com. 28 janvier 2003 n° 01-12.373, Cass. com. 20 mars 2007 n° 05-17.139, Cass. civ. 1re 15 mai 2018 n° 17-18.903) et la doctrine BOFiP : la valeur vénale est retenue en pleine propriété, indépendamment de l'indivision post-successorale.

Un bien immobilier occupé par un locataire au moment du décès voit sa valeur vénale réduite par rapport à un bien libre. La décote pour occupation varie généralement de 10 à 20 % selon la nature du bail (bail d'habitation loi de 1989, bail commercial), la durée restante, le montant du loyer par rapport au marché et l'âge du locataire. Un bail à loyer inférieur au marché ou un locataire protégé (plus de 65 ans avec revenus modestes) entraîne une décote plus importante. Cette décote doit être justifiée par documentation (bail, avis de loyers ANIL) dans la déclaration de succession.

L'estimation d'un terrain nu repose sur des critères spécifiques : la constructibilité (zonage PLU), la superficie, la viabilisation (raccordement aux réseaux), la topographie et l'accessibilité. Le prix au mètre carré d'un terrain constructible varie considérablement selon la zone (urbaine, péri-urbaine, rurale). Les transactions comparables de terrains dans le même secteur (base DVF) constituent la meilleure référence. Un terrain non constructible (zone agricole ou naturelle) a une valeur très inférieure à un terrain constructible. Le rapport VALORIS prend en compte le zonage PLU et les contraintes d'urbanisme pour affiner l'estimation.

Lorsque la succession comprend plusieurs biens immobiliers, chaque bien doit être estimé individuellement avec sa propre valeur vénale. Il est recommandé de faire estimer l'ensemble des biens dans un délai rapproché pour que les valeurs reflètent le même état du marché. Chaque bien fait l'objet d'un rapport distinct avec ses propres comparables et sa propre analyse. Le notaire intègre ensuite l'ensemble des valeurs dans la déclaration de succession. VALORIS propose un rapport par bien au tarif unitaire de 29 €.

Depuis le règlement européen du 17 août 2015, la loi applicable à la succession est en principe celle du dernier domicile du défunt. Toutefois, pour les biens immobiliers situés en France, la France conserve le droit de percevoir des droits de succession selon sa propre législation fiscale (article 750 ter du CGI). Le bien doit être estimé à sa valeur vénale de marché en France, selon les mêmes règles que pour une succession nationale. Les conventions fiscales bilatérales peuvent prévoir des mécanismes pour éviter la double imposition. Le délai de déclaration est porté à 12 mois lorsque le décès a eu lieu à l'étranger (article 641 CGI).

Un héritier peut contester la valeur retenue pour un bien immobilier. En cas de désaccord entre héritiers, chacun peut faire réaliser sa propre estimation ou expertise. Si le désaccord persiste, le tribunal peut désigner un expert judiciaire dont le rapport s'imposera aux parties. Face à l'administration fiscale, une estimation fondée sur des transactions comparables vérifiables (base DVF) constitue un argument solide. L'administration peut néanmoins procéder à sa propre évaluation et proposer un redressement si elle estime la valeur sous-évaluée.