Introduction
La déclaration de succession est une obligation fiscale qui doit être déposée dans un délai strict de 6 mois après le décès. Lorsque la succession comprend un bien immobilier, cette déclaration implique une estimation de sa valeur vénale, base de calcul des droits de succession.
D'après le ministère de la Justice, environ 440 000 successions sont ouvertes chaque année en France. Selon la DGFiP, environ 150 000 d'entre elles donnent lieu au paiement effectif de droits de succession, les autres bénéficiant des abattements et exonérations prévus par le Code Général des Impôts.
Cet article détaille les étapes de la déclaration de succession, les délais à respecter, les formulaires à utiliser, et les risques en cas de retard ou d'erreur. Informations à jour au premier trimestre 2026.
Quel est le délai pour déposer une déclaration de succession ?
Le délai légal est de 6 mois à compter du décès si celui-ci est survenu en France métropolitaine, ou de 12 mois si le défunt résidait à l'étranger ou dans les DOM-TOM. Ce délai est fixé par l'article 641 du Code Général des Impôts.
Délais selon les situations
| Situation | Délai | Base légale |
|---|---|---|
| Décès en France métropolitaine | 6 mois | Article 641 du CGI |
| Décès dans les DOM-TOM | 12 mois | Article 641 du CGI |
| Décès à l'étranger | 12 mois | Article 641 du CGI |
| Défunt non-résident avec biens en France | 12 mois | Article 641 du CGI |
Le point de départ du délai
Le délai court à compter du jour du décès, et non à partir de la date de connaissance du décès par les héritiers. Selon la DGFiP, aucune prolongation n'est accordée automatiquement, même en cas de succession complexe (recherche d'héritiers, biens à l'étranger).
En pratique, la succession immobilière nécessite plusieurs semaines de préparation : identification des héritiers, collecte des documents, estimation du bien. Il est donc recommandé d'engager les démarches dès les premières semaines suivant le décès.
Quelles sont les étapes d'une déclaration de succession ?
La déclaration de succession se déroule en cinq étapes principales : ouverture de la succession, inventaire du patrimoine, estimation des biens, calcul des droits, et dépôt de la déclaration.
Étape 1 : ouverture de la succession
Le notaire est obligatoirement impliqué dès lors que la succession comprend un bien immobilier (article 29 du décret du 26 novembre 1971). Il procède à :
- L'acte de notoriété : identification des héritiers et de leurs droits respectifs
- La vérification du régime matrimonial du défunt
- La recherche d'un éventuel testament
Étape 2 : inventaire du patrimoine
Le notaire dresse l'inventaire complet de l'actif et du passif du défunt :
- Actif : biens immobiliers, comptes bancaires, assurances-vie, véhicules, mobilier, placements financiers
- Passif : dettes, emprunts en cours, frais funéraires (déductibles dans la limite de 1 500 EUR selon l'article 775 du CGI)
Étape 3 : estimation des biens immobiliers
Chaque bien immobilier doit être évalué à sa valeur vénale à la date du décès. Selon l'article 764 du CGI, cette valeur correspond au prix qui pourrait être obtenu dans des conditions normales de marché.
Pour les biens résidentiels courants, une estimation fondée sur les transactions DVF (base officielle de la DGFiP) constitue une base de travail recevable par le notaire. Pour les biens atypiques ou de valeur importante, une expertise certifiée peut être recommandée.
Pour en savoir plus : Estimation immobilière et succession : guide complet.
Étape 4 : calcul des droits de succession
Les droits sont calculés sur la part nette taxable de chaque héritier, après application des abattements. Le barème est progressif et varie selon le lien de parenté avec le défunt.
Étape 5 : dépôt et paiement
La déclaration est déposée au service des impôts des entreprises (SIE) du domicile du défunt. Le paiement des droits est exigible au moment du dépôt, sauf accord de paiement fractionné ou différé.
Quel est le barème des droits de succession en 2026 ?
Les droits de succession sont calculés selon un barème progressif qui dépend du lien de parenté entre le défunt et l'héritier. Selon les articles 777 et suivants du CGI, voici les barèmes en vigueur en 2026.
En ligne directe (enfants, parents)
Après application de l'abattement de 100 000 EUR par enfant (article 779 du CGI) :
| Tranche de part nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 EUR | 5 % |
| De 8 072 à 12 109 EUR | 10 % |
| De 12 109 à 15 932 EUR | 15 % |
| De 15 932 à 552 324 EUR | 20 % |
| De 552 324 à 902 838 EUR | 30 % |
| De 902 838 à 1 805 677 EUR | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 EUR | 45 % |
Entre époux ou partenaires pacsés
Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits de succession depuis la loi TEPA du 21 août 2007 (article 796-0 bis du CGI).
Entre frères et sœurs
Après application de l'abattement de 15 932 EUR (article 779 du CGI) :
| Tranche de part nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 24 430 EUR | 35 % |
| Au-delà de 24 430 EUR | 45 % |
Une exonération totale est possible si le frère ou la sœur remplit trois conditions cumulatives : être célibataire, veuf ou divorcé ; avoir plus de 50 ans ou être infirme ; avoir résidé avec le défunt pendant les 5 années précédant le décès.
Autres situations
| Lien de parenté | Abattement | Taux |
|---|---|---|
| Neveux et nièces | 7 967 EUR | 55 % |
| Autres parents (jusqu'au 4e degré) | 0 EUR | 55 % |
| Non-parents | 1 594 EUR | 60 % |
Quels abattements s'appliquent en 2026 ?
Les abattements réduisent la base taxable avant application du barème. Ils s'appliquent automatiquement si les conditions sont remplies, mais doivent être mentionnés dans la déclaration.
| Bénéficiaire | Abattement | Base légale |
|---|---|---|
| Conjoint survivant / partenaire pacsé | Exonération totale | Art. 796-0 bis du CGI |
| Enfant (par parent) | 100 000 EUR | Art. 779 du CGI |
| Petit-enfant (en représentation) | 100 000 EUR | Art. 779 du CGI |
| Personne handicapée (cumulable) | 159 325 EUR | Art. 779 du CGI |
| Frère ou sœur | 15 932 EUR | Art. 779 du CGI |
| Neveu ou nièce | 7 967 EUR | Art. 779 du CGI |
| Résidence principale du défunt | 20 % sur la valeur vénale | Art. 764 bis du CGI |
L'abattement de 20 % sur la résidence principale est conditionné à la présence effective, au moment du décès, d'un ayant droit éligible (conjoint, partenaire pacsé, enfant) résidant dans le logement.
Quelles pénalités en cas de retard ?
Le dépôt tardif de la déclaration de succession entraîne des pénalités automatiques. Selon les articles 1727 et 1728 du CGI, ces pénalités comprennent des intérêts de retard et des majorations.
Barème des pénalités
| Retard | Intérêts de retard | Majoration |
|---|---|---|
| 1 à 6 mois après le délai | 0,20 % par mois | 0 % (pas de majoration si dépôt spontané) |
| 6 à 12 mois après le délai | 0,20 % par mois | 10 % |
| Plus de 12 mois | 0,20 % par mois | 40 % (après mise en demeure restée infructueuse 30 jours) |
| Activité occulte ou manœuvre frauduleuse | 0,20 % par mois | 80 % |
Exemple chiffré : coût réel d'une déclaration tardive
Cas type : succession d'une mère, appartement Nantes estimé 320 000 EUR, deux enfants héritiers à parts égales. Après l'abattement de 100 000 EUR par enfant, la part nette taxable est de 60 000 EUR chacun ; les droits de succession s'élèvent à environ 10 200 EUR par enfant (20 400 EUR au total). La famille, occupée à régler les aspects pratiques, dépose la déclaration 11 mois après le décès, soit 5 mois de retard.
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Droits de succession (base) | — | 20 400 EUR |
| Intérêts de retard (5 mois) | 20 400 × 0,20 % × 5 | 204 EUR |
| Majoration (retard > 6 mois) | 20 400 × 10 % | 2 040 EUR |
| Surcoût total | 2 244 EUR | |
| Total à payer | 22 644 EUR |
Si la famille avait attendu encore 3 mois (soit 14 mois de retard, avec mise en demeure restée infructueuse) :
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Intérêts de retard (14 mois) | 20 400 × 0,20 % × 14 | 571 EUR |
| Majoration (40 % après mise en demeure) | 20 400 × 40 % | 8 160 EUR |
| Surcoût total | 8 731 EUR |
Le coût d'un retard non maîtrisé peut donc atteindre, majoration et intérêts cumulés, plus de 40 % des droits initialement dus. Ce n'est pas un risque théorique : d'après les remontées de notaires, le dépassement de délai touche environ 8 à 10 % des successions avec bien immobilier, souvent parce que les héritiers ignoraient le point de départ exact du délai.
Comment estimer le bien immobilier pour la déclaration ?
La valeur du bien immobilier déclarée dans la succession doit correspondre à sa valeur vénale à la date du décès. L'administration fiscale peut contrôler et contester cette valeur pendant 3 ans (article L.180 du Livre des Procédures Fiscales).
Les méthodes disponibles
| Méthode | Délai | Coût | Adapté pour |
|---|---|---|---|
| Estimation en ligne (données DVF) | Immédiat | Accessible | Successions amiables, biens courants |
| Avis de valeur d'agence | Quelques jours | Gratuit | Premier avis, biens courants |
| Expertise certifiée (REV/MRICS) | 2 à 4 semaines | 800 à 2 000 EUR | Biens atypiques, successions contestées |
| Évaluation notariale | Variable | Inclus | Estimation officielle |
Pour les successions amiables, environ 85 % des cas selon le ministère de la Justice, une estimation fondée sur les données officielles de transactions (DVF) constitue une première étape utile, transmissible au notaire.
Pour en savoir plus sur les différences : Estimation vs expertise immobilière.
Obtenir une estimation pour votre succession →
Chronologie type d'une déclaration de succession avec bien immobilier
Le délai de 6 mois est court lorsqu'une succession comprend un bien immobilier : identification des héritiers, inventaire, estimation, calcul des droits. Voici la chronologie réaliste que nous observons dans les successions courantes.
| Période | Étape | Durée estimée |
|---|---|---|
| M+0 | Décès — ouverture de la succession, premier contact notaire | Immédiat |
| M+0 → M+1 | Acte de notoriété, identification des héritiers, recherche de testament | 2 à 4 semaines |
| M+1 → M+2 | Inventaire du patrimoine : comptes bancaires, placements, véhicules | 2 à 4 semaines |
| M+2 → M+3 | Estimation du bien immobilier à la date du décès | 1 à 3 semaines |
| M+3 → M+4 | Calcul des droits, préparation des formulaires (Cerfa 2705, 2705-S) | 2 à 4 semaines |
| M+4 → M+5 | Révision par le notaire, corrections éventuelles | 1 à 3 semaines |
| M+5 → M+6 | Dépôt et paiement — délai légal (art. 641 du CGI) | Avant M+6 |
Recommandation : engager les démarches dès M+1 maximum. Toute demande d'information auprès de l'administration fiscale (DGFiP) ou d'une banque peut prendre 3 à 4 semaines. Les successions qui dépassent le délai le font rarement par négligence, elles sont victimes de délais administratifs mal anticipés.
Dans quels cas le délai de déclaration peut-il être différé ou étendu ?
Le délai légal est de 6 mois, sans possibilité de prolongation automatique. Toutefois, certaines situations spécifiques permettent légalement de déposer la déclaration avec un délai étendu ou des modalités particulières.
DOM-TOM et décès à l'étranger
Le délai est de 12 mois (article 641 du CGI) lorsque :
- Le décès est survenu dans les DOM-TOM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte)
- Le défunt résidait à l'étranger au moment du décès
- Le défunt était non-résident avec des biens situés en France
Biens à l'étranger et convention fiscale
Si la succession comprend des biens situés dans un pays lié à la France par une convention fiscale internationale, les délais et modalités de déclaration peuvent être adaptés. Dans ce cas, deux déclarations distinctes peuvent être nécessaires, une en France, une dans le pays de localisation du bien. La coordination entre les deux notaires (ou leurs équivalents locaux) prend du temps.
Succession judiciaire (héritiers inconnus ou contestation)
Si la succession fait l'objet d'une procédure judiciaire (recherche d'héritiers, contestation de testament, désaccord sur la composition du patrimoine), la DGFiP peut, dans certains cas, accepter une déclaration provisoire dans le délai légal, complétée par une déclaration rectificative ultérieure. Cette solution doit être discutée avec le notaire.
Important : aucun de ces cas ne suspend automatiquement le délai. Il appartient aux héritiers (ou à leur notaire) de déposer une déclaration provisoire dans les 6 mois si la définitive n'est pas prête.
Le piège des évaluations basses pour réduire les droits de succession
C'est l'un des risques les plus sous-estimés dans les successions avec bien immobilier. L'administration fiscale dispose d'un droit de contrôle pendant 3 ans à compter de la déclaration (article L.180 du Livre des Procédures Fiscales), et jusqu'à 6 ans en cas d'omission.
Ce que la DGFiP peut faire
Lorsque la valeur déclarée d'un bien est inférieure à la valeur de marché, le fisc peut envoyer une proposition de rectification. L'administration compare la valeur déclarée à des transactions DVF récentes dans le même secteur, les mêmes données sur lesquelles s'appuie une estimation professionnelle.
En cas de redressement, les conséquences sont :
- Complément de droits sur l'écart de valeur
- Intérêts de retard de 0,20 % par mois rétroactifs à la date de dépôt de la déclaration
- Majoration de 40 % si la sous-évaluation est jugée délibérée
- Majoration de 80 % en cas de manœuvre frauduleuse
Un exemple concret
Maison estimée 380 000 EUR par la famille (sur la base d'une estimation informelle), alors que les transactions DVF du secteur au même trimestre montrent un prix médian de 460 000 EUR pour des biens comparables. Deux enfants héritiers.
L'écart de valeur de 80 000 EUR se répartit entre les deux enfants (40 000 EUR de part nette taxable supplémentaire chacun) et s'impose au taux marginal de 20 % en ligne directe.
| Scénario | Valeur déclarée | Valeur réelle | Complément de droits |
|---|---|---|---|
| Sous-évaluation de bonne foi | 380 000 EUR | 460 000 EUR | ~16 000 EUR + intérêts |
| + majoration 40 % (manquement délibéré) | +6 400 EUR | ||
| Total rappel | ~22 400 EUR + intérêts |
Mon analyse de terrain : la tentation de déclarer un bien en dessous du marché est compréhensible, mais rarement rentable. La DGFiP dispose de l'intégralité des transactions DVF et d'outils de recoupement efficaces. À l'inverse, une surévaluation ne sera pas remboursée spontanément. La valeur juste, documentée par une analyse rigoureuse des comparables, est à la fois le choix éthique et le plus sûr fiscalement.
Sources : Article 641 CGI, délais de déclaration · service-public.fr, Succession F14198 · Article 1727 CGI, intérêts de retard
Quels formulaires utiliser ?
La déclaration de succession se compose de plusieurs formulaires fiscaux, selon la composition du patrimoine et la situation des héritiers.
| Formulaire | Objet | Obligatoire |
|---|---|---|
| Cerfa n° 2705 | Déclaration principale de succession | Oui |
| Cerfa n° 2705-S | Suite de la déclaration (biens et dettes) | Oui si patrimoine important |
| Cerfa n° 2709 | Biens immobiliers situés hors du domicile du défunt | Oui si bien immobilier dans un autre département |
| Cerfa n° 2706 | Donation antérieure à rappeler | Si donation moins de 15 ans |
Les formulaires sont disponibles sur le site impots.gouv.fr et doivent être déposés au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le domicile du défunt.
D'après la DGFiP, la déclaration peut être établie par les héritiers eux-mêmes, mais en pratique, le notaire se charge de sa rédaction et de son dépôt dans la majorité des cas, en particulier lorsqu'un bien immobilier est en jeu.
FAQ
Quel est le délai pour déposer une déclaration de succession ?
Le délai est de 6 mois à compter du décès en France métropolitaine, ou 12 mois si le décès est survenu à l'étranger ou dans les DOM-TOM. Ce délai est fixé par l'article 641 du Code Général des Impôts. Passé ce délai, des intérêts de retard de 0,20 % par mois s'appliquent automatiquement.
Un notaire est-il obligatoire pour une déclaration de succession ?
Le recours à un notaire est obligatoire dès lors que la succession comprend un bien immobilier (article 29 du décret du 26 novembre 1971). Il est également nécessaire en présence d'un testament, d'une donation entre époux, ou si le montant de la succession dépasse 5 000 EUR.
Combien coûte une déclaration de succession ?
Les frais de notaire comprennent des émoluments réglementés (proportionnels à l'actif brut successoral) et des débours. D'après les grilles tarifaires 2026, les émoluments sont dégressifs : 3,870 % jusqu'à 6 500 EUR d'actif, puis 1,596 %, 1,064 % et 0,799 % pour les tranches supérieures. Les droits de succession s'ajoutent séparément.
Quels sont les abattements pour les enfants en 2026 ?
Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 EUR sur sa part de succession (article 779 du CGI). Cet abattement se reconstitue tous les 15 ans. Au-delà, le barème progressif s'applique, de 5 % (jusqu'à 8 072 EUR) à 45 % (au-delà de 1 805 677 EUR).
Le conjoint survivant paie-t-il des droits de succession ?
Non. Depuis la loi TEPA du 21 août 2007, le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits de succession (article 796-0 bis du CGI). Cette exonération s'applique quelle que soit la valeur du patrimoine transmis.
Peut-on payer les droits de succession en plusieurs fois ?
Oui. Selon l'article 1717 du CGI, les héritiers peuvent demander un paiement fractionné (en 3 versements sur 1 an, ou en 7 versements sur 3 ans si la succession comprend au moins 50 % de biens non liquides). Un paiement différé est également possible lorsque l'héritier reçoit la nue-propriété.
Que se passe-t-il si un bien est sous-évalué dans la déclaration ?
L'administration fiscale peut contrôler la valeur déclarée pendant 3 ans (article L.180 du Livre des Procédures Fiscales, 6 ans en cas d'omission). En cas de sous-évaluation, elle peut réclamer un complément de droits, des intérêts de retard (0,20 %/mois) et une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré, ou 80 % en cas de manœuvre frauduleuse. Une estimation basée sur les données DVF officielles (transactions notariales réelles) constitue le meilleur justificatif.
Comment estimer un bien immobilier pour une déclaration de succession ?
Il faut déterminer la valeur vénale du bien au jour du décès. Trois options : estimation par le notaire (gratuite dans le cadre de la succession), expertise par un professionnel agréé (300 à 800 EUR), ou estimation en ligne basée sur les transactions DVF. VALORIS utilise la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) croisée avec 23 sources officielles (INSEE, DPE, cadastre) pour produire un rapport de 27 pages avec les comparables détaillés. Ce rapport peut servir de base de travail pour le notaire et de justificatif fiscal.
L'abattement de 20 % sur la résidence principale est-il automatique ?
Non. L'abattement de 20 % prévu par l'article 764 bis du CGI s'applique uniquement si la résidence principale du défunt était occupée au moment du décès par le conjoint survivant, un enfant mineur, ou un enfant majeur handicapé. Cet abattement se cumule avec les abattements personnels (100 000 EUR par enfant). VALORIS fournit la valeur vénale brute ; l'abattement est appliqué par le notaire.
Besoin d'une estimation immobilière ?
Obtenez une estimation documentée, basée sur les transactions réelles du marché (DVF), en quelques minutes.