Fiscalite de l' investissement locatif

La location nue genere des revenus fonciers soumis a l'impot sur le revenu et aux prelevements sociaux de 17,2 %. Conformement a l'article 32 du Code general des impots, le micro-foncier s'applique si les revenus fonciers bruts sont inferieurs a 15 000 EUR par an, avec un abattement forfaitaire de 30 % : vous etes impose sur 70 % des loyers percus.

Le micro-foncier s'applique automatiquement sous le plafond de 15 000 EUR (hors SCI ou dispositifs specifiques). Ce regime est simple mais ne permet pas de deduire les charges reelles. Il est avantageux si vos charges representent moins de 30 % des loyers.

Le regime reel permet de deduire l'ensemble des charges reelles : interets d'emprunt, travaux d'entretien et de reparation, assurance, frais de gestion, taxe fonciere. Ce regime est obligatoire au-dela de 15 000 EUR de revenus fonciers et optionnel en dessous. L'option est irrevocable pendant 3 ans. Le regime reel est generalement plus avantageux des lors que les charges representent plus de 30 % des loyers, ce qui est frequent en debut d'investissement avec un credit en cours.

Le LMNP (loueur en meuble non professionnel) beneficie d'un abattement de 50 % en micro-BIC (77 700 EUR de recettes maximum) ou de l'amortissement comptable en regime reel, qui peut annuler l'imposition pendant 15 a 20 ans. Les revenus sont declares en BIC (benefices industriels et commerciaux), et non en revenus fonciers.

Conformement a l'article 50-0 du Code general des impots, le micro-BIC s'applique si les recettes annuelles sont inferieures a 77 700 EUR. L'abattement forfaitaire est de 50 % (contre 30 % en micro-foncier), ce qui reduit significativement la base imposable. Pour les meublees de tourisme classees, l'abattement est de 71 %.

Le regime reel BIC est le veritable atout du LMNP : il permet d'amortir le bien immobilier (hors terrain, generalement 80 % de la valeur sur 25 a 30 ans), le mobilier (sur 5 a 10 ans) et les frais d'acquisition. L'amortissement, combine a la deduction des charges reelles (interets, travaux, assurance, comptable), peut ramener le resultat fiscal a zero pendant de nombreuses annees. Concretement, vous percevez des loyers tout en ne payant aucun impot sur ces revenus.

L'excedent d'amortissement non utilise est reportable sans limite de duree. Le recours a un expert-comptable est recommande (et ses honoraires sont deductibles) pour optimiser les amortissements et securiser les declarations.

Le dispositif Pinel permet une reduction d'impot sur le revenu en contrepartie d'un engagement de location d'un bien neuf ou rehabilite. Le dispositif s'est termine au 31 decembre 2024, mais les investisseurs ayant acquis un bien avant cette date continuent de beneficier de la reduction.

Les taux de reduction du Pinel classique (biens acquis avant fin 2023) sont de 12 % du prix d'achat pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Le prix est plafonne a 300 000 EUR et 5 500 EUR/m2. Les taux du Pinel « degrade » (2024) etaient de 9 %, 12 % et 14 % respectivement.

Le Pinel impose des contraintes : plafonds de loyer inferieurs au marche dans de nombreuses zones, plafonds de ressources des locataires, et obligation de louer pendant toute la duree de l'engagement. La zone geographique (A bis, A, B1) conditionne les plafonds applicables. Bien que le dispositif soit ferme aux nouvelles acquisitions, les proprietes acquises avant fin 2024 continuent de generer la reduction d'impot sur toute la duree de l'engagement.

Le deficit foncier permet de deduire de votre revenu global les charges depassant le montant des loyers percus, dans la limite de 10 700 EUR par an. Pour les travaux de renovation energetique, ce plafond est porte a 21 400 EUR par an depuis 2023, conformement a l'article 156 du Code general des impots. L'excedent est reportable sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes.

Ce mecanisme est particulierement interessant lors de l'acquisition d'un bien necessitant d'importants travaux de renovation. Les travaux deductibles comprennent les travaux d'entretien, de reparation et d'amelioration (mais pas les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement). Les interets d'emprunt sont egalement deductibles mais ne peuvent pas creer de deficit imputable sur le revenu global.

Pour beneficier du deficit foncier, il faut obligatoirement etre au regime reel. L'engagement de location doit etre maintenu pendant au moins 3 ans apres l'imputation du deficit sur le revenu global. Le deficit foncier est un outil puissant pour les contribuables dans les tranches elevees d'imposition, car il permet une economie d'impot egale au montant du deficit multiplie par le taux marginal d'imposition.

Lors de la revente d'un bien locatif, la plus-value est soumise a l'impot sur le revenu au taux de 19 % et aux prelevements sociaux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %. Une surtaxe de 2 a 6 % s'applique pour les plus-values nettes superieures a 50 000 EUR.

Des abattements progressifs selon la duree de detention viennent reduire la base imposable. Pour l'impot sur le revenu : 6 % par an de la 6e a la 21e annee, puis 4 % la 22e annee, soit une exoneration totale apres 22 ans de detention. Pour les prelevements sociaux : 1,65 % par an de la 6e a la 21e annee, 1,60 % la 22e annee, puis 9 % par an de la 23e a la 30e annee, soit une exoneration totale apres 30 ans.

En pratique, pour un investisseur qui conserve son bien 22 ans, il ne paie plus d'impot sur le revenu sur la plus-value. Apres 30 ans, l'exoneration est totale (impot et prelevements sociaux). Pour un investissement a moyen terme (10 a 15 ans), l'impact fiscal de la plus-value doit etre integre dans le calcul du TRI.

La SCI (societe civile immobiliere) est une structure frequemment utilisee pour l'investissement locatif, notamment pour faciliter la transmission du patrimoine ou investir a plusieurs. Le choix entre l'imposition a l'IR et a l'IS a des consequences fiscales significatives.

La SCI a l'IR est « transparente » fiscalement : les revenus sont imposes directement entre les mains des associes, comme s'ils detenaient le bien en direct. Les regimes micro-foncier et reel s'appliquent normalement. L'avantage principal est la possibilite de beneficier des abattements pour duree de detention sur la plus-value a la revente.

La SCI a l'IS permet d'amortir le bien (comme en LMNP) et de beneficier d'un taux d'imposition de 15 % sur les benefices jusqu'a 42 500 EUR, puis 25 % au-dela, conformement a l'article 219 I du Code general des impots. Les benefices non distribues ne sont pas soumis a l'IR des associes. En revanche, lors de la revente, la plus-value est calculee sur la valeur nette comptable (apres amortissements), ce qui genere une imposition plus elevee. Les dividendes distribues sont soumis au prelevement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prelevements sociaux).

Le choix entre IR et IS depend de votre strategie : l'IR est preferable si vous prevoyez de revendre a terme, l'IS convient mieux si vous souhaitez capitaliser les revenus dans la societe et transmettre les parts progressivement.