Barème IFI 2026 : taux et tranches d'imposition
Le barème de l'IFI comporte 6 tranches progressives, de 0,50 % à 1,50 %. L'imposition débute à 800 000 € de patrimoine net taxable, avec un seuil de déclenchement à 1 300 000 €. Cas concret Neuilly-sur-Seine avril 2026 : économie de 6 000 € grâce à un don IFI documenté correctement.
Calculateur d'IFI
Estimez votre impot sur la fortune immobiliere selon le bareme 2026
Valeur venale de tous vos biens immobiliers au 1er janvier (residence principale a sa valeur pleine)
Abattement de 30 %. Une RP detenue via une SCI ordinaire n'y ouvre pas droit (saisir 0)
Capital restant du des emprunts immobiliers en cours (article 974 CGI)
Note : ce calcul est indicatif. L'IFI est du lorsque le patrimoine immobilier net taxable atteint 1 300 000 € au 1er janvier ; le bareme progressif (article 977 du CGI) s'applique alors des 800 000 €. Une decote attenue l'impot entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. L'abattement de 30 % vise la residence principale detenue en direct. Ce calcul ne tient pas compte du plafonnement (article 979) ni de la reduction pour dons (article 978). Pour une valeur venale argumentee de chaque bien au 1er janvier, VALORIS produit un rapport base sur les transactions reelles DVF.
Calcul progressif tranche par tranche (article 977 du CGI). Tranches dorées = barème supérieur (1 % puis 1,25 %).
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Quelles sont les tranches du barème IFI 2026 ?
L'article 977 du CGI fixe le barème IFI à 6 tranches, dont 5 effectivement imposables (de 0,50 % à 1,50 %). L'imposition débute sur la fraction du patrimoine immobilier net taxable dépassant 800 000 €, avec un seuil de déclenchement à 1 300 000 €.
Le seuil de déclenchement (1 300 000 €) n'est pas le point de départ du calcul : le barème s'applique dès 800 000 € de patrimoine net taxable. Les six tranches en vigueur pour 2026 :
- Jusqu'à 800 000 € : 0 % (franchise)
- De 800 000 à 1 300 000 € : 0,50 %
- De 1 300 000 à 2 570 000 € : 0,70 %
- De 2 570 000 à 5 000 000 € : 1,00 %
- De 5 000 000 à 10 000 000 € : 1,25 %
- Au-delà de 10 000 000 € : 1,50 %
Comment fonctionne le mécanisme de décote entre 1 300 000 et 1 400 000 € ?
La décote IFI lisse l'entrée dans l'impôt pour éviter un effet de seuil brutal entre 1 300 000 et 1 400 000 €. Formule : 17 500 € − (1,25 % × patrimoine net taxable), à déduire de l'IFI calculé selon le barème.
Exemple : pour un patrimoine net taxable de 1 350 000 €, l'IFI brut est de 2 850 €. La décote s'élève à 17 500 − (1,25 % × 1 350 000) = 625 €. L'IFI après décote est de 2 225 €.
Au-delà de 1 400 000 €, la décote devient nulle et le barème progressif s'applique intégralement.
Quel est l'IFI pour un patrimoine de 2 000 000 € ?
Pour un patrimoine immobilier net taxable de 2 000 000 €, l'IFI s'élève à 7 400 € par an, calculé tranche par tranche selon le barème progressif sans décote (dépassement du seuil de 1 400 000 €).
Détail :
- Tranche 0 à 800 000 € : 0 % = 0 €
- Tranche 800 000 à 1 300 000 € : 500 000 × 0,50 % = 2 500 €
- Tranche 1 300 000 à 2 000 000 € : 700 000 × 0,70 % = 4 900 €
- Total IFI = 7 400 € par an
- Pas de décote (patrimoine supérieur à 1 400 000 €)
Quel est l'IFI pour un patrimoine de 3 000 000 € ?
Pour un patrimoine immobilier net taxable de 3 000 000 €, l'IFI s'élève à 15 690 € par an, avec application des quatre premières tranches du barème.
Détail tranche par tranche :
- Tranche 0 à 800 000 € : 0 % = 0 €
- Tranche 800 000 à 1 300 000 € : 500 000 × 0,50 % = 2 500 €
- Tranche 1 300 000 à 2 570 000 € : 1 270 000 × 0,70 % = 8 890 €
- Tranche 2 570 000 à 3 000 000 € : 430 000 × 1,00 % = 4 300 €
- Total IFI = 15 690 € par an
Comment réduire son IFI ?
Trois leviers légaux permettent de réduire l'IFI : abattement de 30 % sur la résidence principale, déduction des dettes afférentes aux biens taxables, et réduction d'impôt pour dons aux organismes d'intérêt général.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (article 973 CGI). Pour une RP estimée à 800 000 €, seuls 560 000 € entrent dans l'assiette.
Les dettes déductibles incluent les emprunts immobiliers, les charges de travaux engagées au 1er janvier et la taxe foncière des biens taxables (article 974 CGI).
La réduction IFI-dons (article 978 CGI) impute 75 % des sommes versées à certains organismes d'intérêt général sur l'IFI dû, dans la limite de 50 000 € par an. Un don de 10 000 € réduit ainsi l'IFI de 7 500 €.
- Résidence principale : abattement 30 % (art. 973 CGI)
- Dettes immobilières déductibles (emprunts, travaux, taxe foncière)
- Dons aux organismes d'intérêt général : réduction 75 %, plafond 50 000 €/an (art. 978 CGI)
- Bois et forêts : abattement 75 % (art. 976 CGI, engagement 30 ans)
- Biens loués en bail rural long terme : décote selon durée
Pourquoi l'estimation impacte-t-elle directement l'IFI ?
La précision de l'estimation impacte directement le montant de l'IFI : une différence de 100 000 € sur la valeur déclarée entraîne une variation de 500 à 1 500 € selon la tranche, et expose à un redressement en cas de sous-évaluation.
Sous-évaluer expose à un redressement avec intérêts de retard (0,20 % par mois) et majorations (10 % minimum, 40 % en cas de mauvaise foi). Sur-évaluer revient à payer un impôt supérieur au dû.
Une estimation fondée sur les transactions DVF constitue le meilleur équilibre : valeur défendable, comparables documentés, traçabilité d'année en année.
| Patrimoine net taxable | IFI dû | Taux moyen |
|---|---|---|
| 1 350 000 € | 2 225 € | 0,16 % |
| 1 500 000 € | 3 900 € | 0,26 % |
| 2 000 000 € | 7 400 € | 0,37 % |
| 3 000 000 € | 15 690 € | 0,52 % |
| 5 000 000 € | 35 690 € | 0,71 % |
| 10 000 000 € | 98 190 € | 0,98 % |
Calcul d'IFI commenté
Évaluation menée à Neuilly-sur-Seine — avril 2026
Contexte : Couple de cadres dirigeants, deux enfants, foyer fiscal soumis à l'IFI depuis 2019. Patrimoine immobilier au 1er janvier 2026 : appartement haussmannien 200 m² Neuilly-sur-Seine (résidence principale, valeur brute 2 800 000 €), maison secondaire 180 m² Deauville (980 000 €), studio loué Paris 14e (240 000 €). Dette : 320 000 € restant sur l'emprunt RP. Première estimation rapide retenait 4 000 000 € au total.
Constat : Triple croisement DVF + Callon + capitalisation a établi : RP Neuilly 2 856 000 € (valeur brute, l'abattement 30 % la ramène à 1 999 200 €), Deauville 1 014 000 €, studio loué Paris 232 800 € (avec décote 8 % bail). Patrimoine net taxable après déduction de l'emprunt : 1 999 200 + 1 014 000 + 232 800 − 320 000 = 2 926 000 €. IFI dû : 14 950 € (barème progressif, dont 356 000 € dans la tranche à 1 %). L'abattement de 30 % sur la résidence principale retire 856 800 € de l'assiette, soit une économie d'environ 8 570 € d'IFI.
L'analyse a aussi identifié 8 000 € de dons potentiels aux organismes d'intérêt général, qui auraient permis une réduction IFI de 6 000 € (75 % imputable). Le couple a décidé d'allouer cette somme à une fondation reconnue d'utilité publique — réduisant l'IFI net à 8 950 € tout en soutenant une cause. Le coût réel du don n'est plus que de 2 000 € (8 000 € versés − 6 000 € de réduction).
De la valeur vénale à l'impôt dû
Comment nous estimons un bien pour le calcul de l'IFI
Le calcul rigoureux de l'IFI suit une séquence ordonnée. L'erreur en amont se répercute amplifiée sur l'impôt final.
- 01
Recenser tous les biens taxables au 1er janvier
Inventaire exhaustif au 1er janvier : biens en pleine propriété directe, parts de SCI, parts de SCPI, unités de compte immobilières d'assurance-vie. Les biens professionnels (article 975 CGI) et les bois forêts sous engagement sont exclus ou bénéficient d'un abattement de 75 %.
- 02
Établir la valeur vénale de chaque bien
Triple croisement DVF + Callon + capitalisation pour produire une fourchette précise. La valeur retenue est celle du 1er janvier exactement — pas une moyenne annuelle. Pour les parts de SCI, valorisation de l'actif immobilier net puis quote-part avec décote d'illiquidité.
- 03
Appliquer les abattements et décotes
Abattement forfaitaire de 30 % sur la résidence principale détenue en direct (article 973 CGI ; non applicable à une RP détenue via une SCI ordinaire). Décotes d'évaluation à apprécier au cas par cas et à documenter : biens loués (de l'ordre de 10-20 % selon le bail), parts de SCI (illiquidité, 10-15 %). Pour le démembrement, c'est l'usufruitier qui déclare la pleine propriété (article 968) — la répartition selon le barème de l'article 669 ne vaut que pour l'usufruit légal du conjoint survivant.
- 04
Déduire les dettes liées aux biens taxables
Capital restant dû sur les emprunts liés aux biens taxables (et seulement ceux-ci). Pour les emprunts in fine, application de l'amortissement linéaire fictif depuis 2018. Travaux engagés et facturés avant le 1er janvier. Taxe foncière non acquittée des biens taxables.
- 05
Appliquer le barème progressif et la décote éventuelle
Calcul tranche par tranche de l'article 977 CGI. Si le patrimoine net taxable est entre 1 300 000 et 1 400 000 €, application de la décote (17 500 − 1,25 % × patrimoine). Au-delà, barème intégral. La réduction IFI-dons (article 978) s'impute en dernier sur l'IFI dû.
Notre conviction d'expert
Le don IFI à 75 % de réduction reste l'outil d'optimisation le plus puissant et le moins utilisé du dispositif IFI.
- Sur 100 € versés à un organisme éligible, 75 € sont imputables sur l'IFI. Le coût réel du don est donc de 25 €. Cette réduction est plafonnée à 50 000 € par an, soit 66 666 € de dons annuels possibles avec retour fiscal optimal.
- Pour un foyer payant 30 000 € d'IFI, donner 40 000 € à une fondation reconnue d'utilité publique réduit l'IFI à 0 € (40 000 × 75 % = 30 000 € imputés). Le coût net pour le foyer est de 10 000 € — pour un don de 40 000 € à une cause d'intérêt général.
- Le don IFI permet de transformer un impôt subi en investissement choisi. La cause soutenue (recherche médicale, éducation, environnement, lutte contre la pauvreté) bénéficie d'un effet de levier financier considérable face à un don sans avantage fiscal.
- La principale barrière est l'absence de connaissance du dispositif et le manque de visibilité sur l'IFI réel à payer (avant document chiffré). Avec une estimation rigoureuse permettant de connaître l'IFI dû, le don IFI devient un outil naturel de pilotage patrimonial annuel.
Calculs faussés
Les erreurs qui faussent le calcul de l'IFI
Calculer l'IFI sur le patrimoine brut sans déduire les emprunts
Oublier de déduire le capital restant dû d'emprunts immobiliers majore l'assiette taxable. Sur un patrimoine brut de 3 M€ avec 500 000 € d'emprunts, l'IFI passe de 15 690 € à 11 190 € — différence de 4 500 € par an. Le décompte bancaire au 1er janvier doit être systématiquement réclamé.
Inclure les biens professionnels dans l'assiette
Les biens professionnels (article 975 CGI : locaux d'exploitation d'une activité professionnelle principale) sont exonérés d'IFI sous conditions. Les inclure par excès de prudence majore inutilement l'impôt. La frontière biens professionnels / biens taxables doit être analysée précisément, surtout pour les parts de SCI à activité mixte.
Sous-estimer pour réduire l'IFI sans rapport documenté
Une valeur déclarée 15 % sous le marché peut sembler tentante. L'administration peut requalifier dans un délai de 3 ans (6 ans en cas d'omission), avec pénalités jusqu'à 80 % en cas de manœuvre. Sur un IFI réel de 10 000 €, le redressement peut dépasser 25 000 €. Le rapport documenté reste la seule défense.
Ne pas anticiper le plafonnement (article 979 CGI)
L'IFI plus l'impôt sur le revenu cumulés ne peuvent dépasser 75 % des revenus. Pour les patrimoines importants à revenus modestes (par exemple retraités fortunés sans revenus locatifs), le plafonnement peut réduire l'IFI significativement. Souvent oublié dans le calcul, il représente parfois 20 à 30 % d'économie.
Le barème dans le CGI
Articles fondant le barème et le plafonnement IFI
- Article 977 du CGI — barème de l'IFI
Barème progressif de l'IFI : 6 tranches (dont 5 imposables, de 0,50 % à 1,50 %), seuil de déclenchement à 1 300 000 €, mécanisme de décote entre 1 300 000 et 1 400 000 €.
- Article 973 du CGI — abattement résidence principale
Abattement automatique de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale du foyer fiscal au 1er janvier.
- Article 974 du CGI — passifs déductibles
Régime des dettes déductibles de l'assiette IFI : capital restant dû d'emprunts, travaux engagés, impôts dus, mécanisme anti-abus pour les emprunts in fine.
- Article 978 du CGI — réduction d'impôt pour dons
Réduction IFI-dons : 75 % des sommes versées à certains organismes d'intérêt général imputables sur l'IFI, plafond 50 000 € de réduction par an.
- Article 979 du CGI — plafonnement IFI
Plafonnement de l'IFI : la somme de l'IR et de l'IFI ne peut dépasser 75 % des revenus du foyer fiscal de l'année précédente.
- BOFiP PAT-IFI — interprétation administrative
Doctrine administrative officielle sur l'IFI : assiette, barème, décotes admises, biens professionnels, dons et plafonnement.
Tranches et taux expliqués
Barème de l'IFI 2026 : les questions fréquentes
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