DVF : comprendre les données de transactions immobilières

Introduction

DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est la base de données publique qui recense l'ensemble des ventes immobilières réalisées en France. Publiée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et accessible gratuitement sur data.gouv.fr, elle enregistre environ 1 million de mutations immobilières par an avec le prix réel payé — et non les prix affichés dans les annonces.

Depuis son ouverture au public en 2019, DVF est devenue la source de référence pour analyser les prix de l'immobilier à partir de transactions réelles. Cet article explique ce que contient cette base, comment elle fonctionne, quelles sont ses limites, et comment elle est utilisée pour estimer la valeur d'un bien. Données à jour au premier trimestre 2026.

Qu'est-ce que la base DVF ?

DVF est un fichier public issu des actes notariés, qui recense toutes les ventes immobilières enregistrées en France métropolitaine depuis 2014. Selon la DGFiP, la base contient plus de 10 millions de transactions cumulées sur la période 2014-2025.

Origine et cadre légal

Chaque vente immobilière en France donne lieu à un acte authentique rédigé par un notaire, transmis aux services fiscaux. La DGFiP compile ces informations et les publie en open data.

L'ouverture de ces données a été rendue possible par la loi pour un État au service d'une société de confiance (loi ESSOC du 10 août 2018), qui a imposé la publication des données de mutations immobilières dans une logique de transparence.

Que contient chaque transaction DVF ?

Chaque enregistrement comprend 9 informations principales :

Ce que DVF ne contient pas

DVF ne fournit pas certaines informations pourtant essentielles à l'estimation d'un bien :

• Pas de DPE : le diagnostic de performance énergétique n'est pas dans DVF. D'après l'ADEME, il faut croiser avec leur base de 13,5 millions de diagnostics pour obtenir cette information.
• Pas de description du bien : aucune indication sur l'état, l'étage, la présence d'un ascenseur, d'un balcon ou d'un parking
• Pas de statut d'occupation : bien libre ou occupé, viager, etc.
• Pas d'information sur les travaux : un bien vendu après rénovation apparaît au même niveau qu'un bien en parfait état d'origine

Ces lacunes expliquent pourquoi l'utilisation brute des prix DVF sans ajustement peut conduire à des estimations inexactes.

Quels départements sont couverts par DVF ?

DVF couvre 96 départements sur 101, soit la quasi-totalité de la France métropolitaine. Cinq départements et territoires ne sont pas couverts.

Les départements exclus

La Corse (2A et 2B) est en revanche pleinement couverte par DVF.

Comment consulter les données DVF ?

Trois modes d'accès existent, du plus technique au plus accessible. La consultation directe reste toutefois insuffisante pour produire une estimation fiable.

Les modes d'accès

Les pièges de la consultation brute

Selon les données DVF 2023-2025, une part significative des transactions enregistrées ne reflète pas les conditions normales de marché :

• Mutations atypiques : ventes en viager, ventes à un euro symbolique entre membres d'une famille, adjudications judiciaires
• Erreurs de saisie : certains prix ou surfaces sont manifestement erronés (prix au m² de 50 EUR ou de 50 000 EUR)
• Absence de contexte : sans connaître l'état du bien, son DPE ou sa configuration, comparer deux transactions brutes peut induire en erreur

Une estimation sérieuse nécessite un filtrage des données aberrantes, un enrichissement par croisement avec d'autres sources, et des ajustements pour rendre les comparaisons pertinentes.

Comment DVF est-elle utilisée pour estimer un bien ?

L'estimation par comparaison à partir de DVF suit trois étapes : sélection des comparables, enrichissement des données, puis ajustements. Chaque étape est déterminante pour la fiabilité du résultat.

Étape 1 : sélection des comparables

Les comparables sont des transactions DVF portant sur des biens proches du bien à évaluer. Selon les pratiques de marché, les critères de sélection sont :

• Type de bien : appartement ou maison
• Surface : dans une fourchette de ±30 % autour de la surface du bien évalué
• Localisation : rayon adapté au contexte — de 2 km en zone urbaine dense à 15 km en zone rurale, selon la densité de transactions disponibles
• Date de vente : les transactions récentes sont privilégiées, la profondeur d'analyse s'adaptant à la disponibilité des données

Chaque comparable reçoit un score de pertinence (0 à 100) basé sur la proximité géographique, l'écart de surface et l'ancienneté de la transaction. D'après l'analyse des évaluations réalisées, les comparables en zone urbaine obtiennent des scores moyens de 80 à 90, contre 40 à 55 en zone rurale.

Étape 2 : enrichissement des données

Pour pallier les lacunes de DVF, les transactions sont croisées avec d'autres sources officielles :

Étape 3 : ajustements

Les ajustements corrigent les écarts entre chaque comparable et le bien évalué. D'après les coefficients de marché 2026 :

Le prix ajusté de chaque comparable est ensuite pondéré par son score de pertinence pour produire une estimation finale sous forme de fourchette de prix. Obtenir une estimation fondée sur les données DVF →

Les chiffres clés de DVF (mise à jour T1 2026)

DVF comparée aux autres sources de données immobilières

La force de DVF réside dans le fait qu'elle recense les prix réellement payés, et non les prix souhaités par les vendeurs. Selon les études de marché, l'écart moyen entre prix affiché et prix de vente final est de 5 à 10 % en France, ce qui rend les annonces en ligne peu fiables comme source d'estimation.

Pour en savoir plus sur la notion de valeur de marché : Valeur vénale immobilière : définition et calcul.

FAQ

Qu'est-ce que la base DVF ?

DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est la base de données publique de la DGFiP qui recense l'ensemble des ventes immobilières en France métropolitaine depuis 2014. Elle contient le prix réel payé, la surface, la date, l'adresse et le type de bien pour chaque transaction — soit plus de 10 millions de ventes cumulées.

Les données DVF sont-elles fiables ?

Oui. Selon la DGFiP, les données proviennent directement des actes notariés transmis aux services fiscaux. Elles reflètent les prix réellement payés lors des transactions, ce qui en fait une source bien plus fiable que les prix affichés dans les annonces immobilières (écart moyen de 5 à 10 %).

Pourquoi certains départements ne sont pas couverts par DVF ?

Les départements d'Alsace-Moselle (57, 67, 68) utilisent le régime du Livre Foncier, un système hérité du droit local alsacien-mosellan, qui ne transmet pas ses données à la base DVF nationale. Les DOM-TOM (971, 972, 973, 974, 976) ne sont pas non plus couverts.

Peut-on estimer un bien uniquement avec les données DVF brutes ?

Non. DVF constitue la base de toute estimation par comparaison, mais les données brutes ne suffisent pas. Il est nécessaire de filtrer les transactions atypiques (viagers, ventes familiales), d'enrichir les données avec le DPE (base ADEME) et d'appliquer des ajustements (surface, état, localisation) pour obtenir une estimation fiable.

À quelle fréquence DVF est-elle mise à jour ?

Les données sont mises à jour de manière semestrielle par la DGFiP, avec un décalage d'environ 6 mois entre la date de la vente et sa publication dans la base. La dernière mise à jour disponible au T1 2026 couvre les transactions jusqu'à mi-2025.

Les prix dans DVF incluent-ils les frais de notaire ?

Non. Les prix enregistrés dans DVF correspondent au prix net vendeur, c'est-à-dire le montant effectivement versé au vendeur. Les frais de notaire (droits de mutation d'environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf, plus les honoraires) ne sont pas inclus.