DVF, Patrim, BIEN, PERVAL : quelle base utiliser pour estimer un bien immobilier ?

Par Valentin Bastien · Mis à jour : 11 juin 2026

Toutes les estimations immobilières fondées sur des comparables s'alimentent au même flux source : les transactions enregistrées par les notaires de France. Quatre bases différentes structurent et redistribuent ces données : DVF (publique), Patrim (semi-publique), BIEN (notariale, Île-de-France), PERVAL (notariale, hors Île-de-France). Comprendre leurs différences évite la confusion fréquente entre « base privée des notaires » et « données publiques », et permet de choisir la bonne source selon votre cas d'usage (succession, donation, IFI, achat, vente).

Le point de départ commun : les actes notariés

Chaque vente immobilière en France donne lieu à un acte authentique signé chez un notaire. Cet acte est ensuite enregistré au service de la publicité foncière. Les données structurées (prix, surface, type de bien, localisation, caractéristiques) sont collectées et redistribuées dans plusieurs bases, selon des modalités d'accès distinctes.

Une seule source, quatre bases distinctes. Cette pluralité n'est pas une duplication arbitraire : elle répond à des usages différents (transparence publique, contrôle fiscal, expertise notariale professionnelle, analyse de marché privée). Le choix de la base dépend de votre statut (particulier, notaire, expert) et de votre objectif (consultation rapide, expertise détaillée, défense fiscale).

La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières)

Origine et statut

La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est publiée par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) depuis avril 2019, en application de l'article L107 B du Livre des procédures fiscales. C'est la base publique de référence : elle recense 100 % des transactions immobilières enregistrées par les notaires en France métropolitaine depuis 2014, hors Alsace-Moselle (droit local) et Mayotte.

Accès et consultation

Trois interfaces principales permettent de consulter DVF :

• app.dvf.etalab.gouv.fr : interface cartographique officielle, navigation par adresse ou parcelle cadastrale
• data.gouv.fr : téléchargement des fichiers bruts (CSV par département/année)
• API DVF : intégration programmatique pour les développeurs

Données disponibles

DVF expose pour chaque transaction : date de vente, prix signé, adresse, références cadastrales, type de bien (maison, appartement, terrain), surface réelle bâtie, nombre de pièces, surface terrain. Sont en revanche non disponibles : DPE, état du bien, étage exact (pour certaines transactions), nature du bail si le bien était loué.

Forces et limites

Le service Patrim

Origine et statut

Patrim est un service de la DGFiP accessible aux particuliers depuis leur espace personnel sur impots.gouv.fr. Initialement réservé aux notaires, il a été ouvert aux particuliers en 2014 pour les démarches fiscales (succession, donation, IFI, contrôle fiscal, expropriation). Depuis 2017, il est également ouvert aux acheteurs et vendeurs potentiels.

Avantages spécifiques

Patrim offre deux avantages décisifs sur DVF :

1. Mise à jour quotidienne des transactions, alors que DVF a un décalage de 6 mois. Pour une succession récente nécessitant les comparables les plus actuels, Patrim est préférable.
2. Recherche guidée par critères fiscaux : recherche par référence cadastrale, par adresse, ou par zone géographique avec filtres adaptés aux démarches déclaratives (type de bien, période, surface).

Limites pratiques

Patrim impose une traçabilité : chaque consultation est journalisée sur l'espace impots.gouv.fr du contribuable. Les recherches sont limitées à 50 consultations par tranche de 90 jours, et chaque recherche doit être motivée par un cadre légal (déclaration ISF/IFI, succession, donation, etc.). En cas d'usage abusif ou commercial, la suspension du compte est immédiate.

Pour un particulier dans une démarche personnelle (succession, IFI), Patrim est utilisable directement. Pour un cabinet d'expertise ou un service en ligne professionnel, Patrim n'est pas adapté : c'est DVF qui est utilisée comme socle.

La base BIEN (Île-de-France)

Origine et statut

BIEN (Base d'Informations Économiques Notariales) est la base professionnelle privée des notaires d'Île-de-France. Elle a été créée en 1986 par la Chambre des notaires de Paris et regroupe 100 % des transactions immobilières signées en région parisienne.

Données spécifiques à BIEN

BIEN expose davantage de critères que DVF : étage, exposition, vue, état général, présence d'ascenseur, charges de copropriété, prestations détaillées (parquet, cheminée, balcon, terrasse). Ces données enrichies permettent une comparaison plus fine entre biens similaires, particulièrement utile sur le marché parisien où la prime à la qualité est forte.

Usages professionnels

BIEN est utilisée :

• Par les notaires d'Île-de-France pour valoriser les biens en succession, donation, divorce
• Par les experts immobiliers inscrits dans une procédure judiciaire
• Par certains analystes de marché sous accord institutionnel (INSEE, Banque de France)

La base PERVAL (France hors Île-de-France)

Origine et statut

PERVAL est la base notariale privée pour le reste de la France (hors Île-de-France). Elle est gérée par ADNOV, filiale informatique du notariat. Comme BIEN, elle regroupe les transactions enregistrées par les notaires, mais sur toute la France métropolitaine (hors IDF) et les DOM-TOM.

Données et interfaces

PERVAL fournit la même profondeur de données que BIEN : critères enrichis au-delà de DVF (étage, état, prestations, DPE quand renseigné). L'interface est accessible aux professionnels via un abonnement professionnel.

Tableau comparatif des 4 bases

Quelle base pour quel usage ?

Pour une succession ou une donation déclarative

Recommandation : DVF + complément Patrim. L'estimation pour une déclaration fiscale doit s'appuyer sur les transactions réelles publiques. DVF est la source officielle DGFiP et fournit la base de comparaison opposable à l'administration. Patrim peut compléter pour les transactions des 6 derniers mois (DVF étant à J−6 mois). Un service en ligne professionnel s'appuyant sur DVF + 23 sources croisées (méthode VALORIS) offre l'équilibre optimal entre rapidité et profondeur.

Pour un contrôle fiscal contesté

Recommandation : DVF documenté + expertise notariale BIEN/PERVAL. En cas de redressement, fournir un rapport d'estimation DVF documenté constitue la première ligne de défense. Si l'administration conteste, demander à un notaire ou un expert inscrit d'établir une contre-expertise fondée sur BIEN ou PERVAL renforce le dossier avec les critères enrichis (étage, état, prestations détaillées).

Pour un achat ou une vente en cours

Recommandation : Patrim (consultation rapide) + service en ligne pro. Patrim est le plus à jour pour la consultation directe. Un service en ligne professionnel (méthode VALORIS) y ajoute la profondeur d'analyse, les ajustements documentés et le croisement avec Callon et la capitalisation du revenu.

Pour une déclaration IFI

Recommandation : DVF + Patrim. L'IFI exige une valorisation au 1er janvier. DVF et Patrim couvrent toutes les transactions comparables, suffisantes pour la déclaration. Un rapport DVF documenté permet de défendre la valeur en cas de contrôle (article L181 LPF, droit de reprise 6 ans en cas d'omission).

Le mythe du « secret notarial » sur les transactions

Une confusion fréquente : « les notaires gardent les prix secrets, seul BIEN/PERVAL est fiable ». C'est faux. Depuis 2014, toutes les transactions sont publiques via DVF, sans exception. Les bases BIEN et PERVAL n'apportent pas de transactions différentes : elles enrichissent les mêmes transactions avec des critères qualitatifs (état, étage, prestations).

La valeur ajoutée des bases notariales privées tient donc à :

• La rapidité d'actualisation (hebdomadaire vs semestrielle)
• L'enrichissement par critères qualitatifs
• L'accès via une plate-forme métier avec moteurs de recherche professionnels

Mais sur le fond des transactions, DVF couvre 100 % de la même réalité.

Convergence des bases : un test de cohérence

Une estimation rigoureuse converge entre les 4 bases. Si un même bien estimé via DVF (méthode comparative) donne 380 000 €, le notaire qui consulte BIEN/PERVAL devrait retomber dans une fourchette de ±5 %. Une divergence supérieure indique :

• Soit une erreur d'ajustement (DPE non pris en compte dans DVF)
• Soit un comparable manquant dans la base utilisée
• Soit une caractéristique spécifique du bien insuffisamment documentée

C'est la cohérence inter-bases qui sécurise la valeur déclarée auprès de l'administration fiscale.

Mon analyse : DVF est la base de la transparence, BIEN/PERVAL sont les bases de la finesse. Pour une succession ou un IFI courant, DVF suffit largement, surtout si le service en ligne utilise un croisement avec 23 sources officielles (cadastre, DPE, INSEE) qui enrichit les données DVF de la même manière que BIEN/PERVAL. Pour les cas complexes (biens d'exception, expertises judiciaires), le recours aux bases notariales reste pertinent en complément. La stratégie optimale n'est pas d'opposer ces bases mais de les croiser : la triple méthode VALORIS (DVF + Callon + capitalisation) reflète cette logique de convergence.

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Sources : DVF data.gouv.fr · DVF app Etalab · Patrim impots.gouv.fr · PERVAL Notaires · Article L107 B LPF

FAQ

Quelle est la différence entre DVF et Patrim ?

DVF (Demandes de Valeurs Foncières) et Patrim sont alimentées par les mêmes données : les transactions enregistrées par les notaires auprès de la DGFiP. La différence tient à l'accès et à la fréquence : DVF est libre, open data, mise à jour semestriellement (avec un décalage de 6 mois). Patrim nécessite un compte sur impots.gouv.fr (numéro fiscal + mot de passe), couvre les 5 dernières années glissantes et est mis à jour quotidiennement. Pour une consultation rapide d'un particulier, Patrim est plus à jour. Pour un service en ligne professionnel ou une intégration, DVF est la source.

BIEN et PERVAL sont-elles accessibles aux particuliers ?

Non. BIEN (Île-de-France) et PERVAL (France hors IDF) sont des bases professionnelles privées des notaires, accessibles uniquement aux notaires et aux experts inscrits. Les particuliers ne peuvent pas y accéder directement. Pour obtenir une estimation fondée sur ces bases, il faut passer par un notaire ou un expert immobilier inscrit. À noter : les transactions qui alimentent BIEN/PERVAL sont les mêmes que celles de DVF (publique), avec un enrichissement de critères qualitatifs.

Pourquoi les notaires ont-ils des bases privées si DVF est publique ?

BIEN et PERVAL existent depuis avant DVF (créée en 2019). Les bases notariales privées apportent une valeur ajoutée méthodologique : actualisation hebdomadaire (vs semestrielle DVF), critères enrichis (étage, état, prestations, DPE), interface métier optimisée pour l'expertise. Sur le fond des transactions, DVF couvre la même réalité. Sur la profondeur d'analyse, BIEN/PERVAL apportent un confort professionnel.

Quelle base est la plus fiable pour une succession ?

Pour une succession standard, DVF est suffisante et opposable à l'administration, car c'est la source officielle DGFiP. Un rapport d'estimation fondé sur DVF documente la valeur déclarée et constitue la première ligne de défense en cas de contrôle. Pour les patrimoines exceptionnels ou les biens atypiques, une expertise complémentaire fondée sur BIEN/PERVAL peut renforcer le dossier. Une méthodologie de service en ligne professionnelle (VALORIS) croise DVF avec 23 sources officielles (cadastre, DPE, INSEE) pour atteindre une profondeur d'analyse comparable à celle des bases notariales.

Combien de transactions DVF couvre-t-elle ?

DVF couvre environ 1 million de transactions par an en France métropolitaine (hors Alsace-Moselle et Mayotte, où le droit local applique un autre régime de publicité foncière). Depuis 2014, plus de 10 millions de transactions sont consultables. C'est la base la plus complète accessible au public.

Peut-on défendre une valeur de succession devant le fisc avec uniquement DVF ?

Oui, dans la grande majorité des cas. DVF est la source officielle DGFiP et l'administration utilise les mêmes données pour ses propres contrôles. Un rapport documenté avec sélection de 5 comparables ajustés constitue une base défendable. Pour les cas atypiques (biens d'exception, secteurs sans transactions récentes), un avis complémentaire d'un notaire ou expert (fondé sur BIEN/PERVAL) renforce le dossier. La stratégie optimale est de produire un rapport DVF rigoureux dès le départ et de garder l'expertise notariale en complément si nécessaire.

Voir aussi : Estimation immobilière et succession · Méthodes d'estimation : DVF, Callon, capitalisation · Comment estimer un bien pour une succession · Valeur vénale : définition et calcul