Évaluation immobilière pour avocats : la soulte chiffrée et sa note

Comment la soulte est-elle chiffrée dans le dossier ?

La note pose le calcul terme par terme. Premier terme, l’actif net : la valeur vénale du bien, dont on retranche le capital restant dû du prêt, puisque le passif grevant la masse indivise se déduit avant tout partage. Deuxième terme, la part de l’époux qui cède ses droits : l’actif net multiplié par sa quote-part dans l’indivision. Ce montant est la soulte que verse celui qui conserve le bien. Troisième terme, le droit de partage : l’article 746 du code général des impôts le fixe à 1,10 % pour les partages d’intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture d’un pacte civil de solidarité, et son article 747 le liquide sur le montant de l’actif net partagé. Dernier terme, la provision totale : ce que l’époux qui rachète doit réunir.

Que contient la note patrimoniale d’un dossier de divorce ?

La note accompagne le rapport d’évaluation : deux documents, un seul prix. Le rapport établit la valeur vénale ; la note reprend cette valeur et en dérive le calcul de soulte, ligne par ligne, avec la quote-part et le capital restant dû saisis à la commande. Elle situe aussi la prestation compensatoire dans son cadre : l’article 270 du code civil en pose le principe et précise qu’elle prend la forme d’un capital dont le montant est fixé par le juge, tandis que l’article 271 range le patrimoine estimé ou prévisible des époux parmi les critères que le juge prend en considération. La note décrit donc ce que le dossier contient, et s’arrête là : elle ne chiffre pas la prestation compensatoire et ne désigne pas la valeur à retenir dans la convention.

Comment l’incertitude de la valeur est-elle exprimée, et que change-t-elle sur la soulte ?

Le rapport ne publie pas un chiffre isolé : il publie une valeur retenue et une fourchette, dont l’amplitude suit le score de fiabilité du dossier. Un score élevé resserre la fourchette à plus ou moins 5 % ; un score intermédiaire l’ouvre à 7 % ; un score faible à 10 %. La conséquence est arithmétique : à quote-part de moitié, un écart de fourchette de X % sur la valeur vénale déplace la soulte de X/2 % de cette valeur. Le document l’écrit, plutôt que de présenter un montant comme certain.

Pourquoi une valeur de secteur, et non une moyenne nationale ?

Parce qu’une moyenne nationale ne dit rien du bien à partager. Le prix médian au mètre carré varie fortement d’un département à l’autre, et la statistique publiée sur cette page mesure cet écart sur le dernier millésime disponible ; à l’intérieur d’un même département, la dispersion entre communes et entre quartiers reste entière. Le rapport retient des transactions réellement enregistrées dans le secteur du bien, issues des demandes de valeurs foncières publiées par l’administration fiscale, et les classe par un score de pertinence qui pèse la distance, la surface, la date et la performance énergétique. Quand la densité de transactions ne suffit pas, le rayon s’élargit, et le rapport indique celui qu’il a retenu.

À quel moment du dossier le rapport est-il utile ?

Tôt, quand la valeur se discute. Depuis 2017, le divorce par consentement mutuel est un acte d’avocat déposé chez notaire : la valeur du bien retenue figure dans la convention, et c’est le cabinet qui la sécurise. Le ministère de la Justice recense 75 681 avocats au 1er janvier 2024, dont 483 portent la mention de spécialisation « droit de la famille, des personnes et de leur patrimoine », et compte 57 900 divorces prononcés par un juge aux affaires familiales en 2020, pour une durée moyenne de 28 mois. Sur les séparations observées en Provence-Alpes-Côte d’Azur (INSEE Analyses PACA n° 130, mesure régionale), 61 % des personnes sont propriétaires un an avant la séparation et 37 % l’année suivante : le bien change de main dans l’intervalle.

Le cabinet perçoit-il quelque chose s’il transmet le dossier à son client ?

Non. Aucune rémunération d’apport d’affaires n’est versée, aucune commission n’est prélevée, et un dossier transmis n’ouvre droit à aucun crédit ni à aucun palier tarifaire sur le compte du cabinet. Le client commande directement, au tarif public en vigueur, et règle VALORIS ; le cabinet reçoit une copie du dossier dans son espace, à titre documentaire. L’engagement figure dans nos conditions générales professionnelles et vaut dans les deux sens : rien n’est versé, rien n’est demandé. Ce que le cabinet y trouve est un document établi par un tiers extérieur au dossier, sur lequel les deux parties peuvent travailler.

Le dossier remplace-t-il une expertise judiciaire ?

Non. Le dossier est une base de travail : il expose une valeur, la méthode qui y conduit et les transactions du secteur qui la soutiennent. Il ne remplace pas une expertise judiciaire, il ne préjuge d’aucune décision, et l’usage qui en est fait dans le dossier relève du cabinet seul.

Comment la quote-part est-elle prise en compte quand elle n’est pas de moitié ?

Elle est saisie à la commande et entre telle quelle dans le calcul. La part de l’époux qui cède ses droits vaut l’actif net multiplié par sa quote-part : dans une indivision 60/40, celui qui détient 40 % reçoit 40 % de l’actif net, et la soulte suit. Le droit de partage, lui, reste assis sur l’actif net partagé, quelle que soit la répartition des lots.

Le capital restant dû entre-t-il dans le calcul ?

Oui, dès le premier terme. L’actif net partagé est la valeur vénale du bien diminuée du capital restant dû, et c’est sur ce montant que la part de chacun se calcule. Le sort du prêt lui-même, désolidarisation comprise, ne relève pas de l’évaluation : le dossier chiffre, il ne négocie rien avec la banque.

Que se passe-t-il si les deux parties ne s’accordent pas sur la valeur ?

Le dossier ne tranche pas. Il publie une valeur retenue, une fourchette dont l’amplitude suit le score de fiabilité, la liste des transactions retenues avec leur distance, leur surface et leur date. Chaque partie peut donc discuter un terme précis plutôt qu’un résultat global. La suite appartient aux parties, à leurs conseils et, le cas échéant, au juge.

Le droit de partage est-il calculé dans la note, et à quel taux ?

Oui. La note applique le taux de 1,10 %, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, que l’article 746 du code général des impôts réserve aux partages d’intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture d’un pacte civil de solidarité. L’assiette est l’actif net partagé, comme le prévoit l’article 747 du même code. Hors de ce périmètre, un partage relève du taux de droit commun, que la note n’applique pas ici.