Valorisation IFI au 1er janvier pour les conseillers en patrimoine

Peut-on arrêter la valeur d’un bien au 1er janvier de l’année de déclaration ?

Oui : la date de référence est un paramètre du calcul, et seules les transactions antérieures à cette date entrent dans la sélection des comparables. C’est tout ce que cette page développe du mécanisme. Ce qui change le travail d’un cabinet, c’est la dimension annuelle. Le fait générateur de l’IFI est situé au 1er janvier, et les conditions d’assujettissement s’apprécient au 1er janvier de chaque année d’imposition ; la doctrine ajoute que les actifs sont pris en considération dans leur consistance et pour leur valeur constatées au premier jour de la période d’imposition. Un bien suivi sur plusieurs exercices appelle donc un dossier par millésime, chacun portant sa propre date de référence, et non un document unique que l’on actualiserait. La date de référence remonte au 1er janvier 2023 au plus tôt : c’est le plancher des données mobilisées par le calcul.

Que contient la note patrimoniale IFI ?

Elle reprend le calcul dans son ordre. La valeur vénale retenue pour le bien, d’abord. Puis l’abattement de 30 % lorsque l’immeuble est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire : le code général des impôts le réserve à un seul immeuble en cas d’imposition commune, et la note applique cette réserve. Puis le passif déductible, qui doit exister au 1er janvier de l’année d’imposition et être effectivement supporté. Puis la base taxable qui en résulte, le montant net et le taux moyen. Le seuil d’assujettissement retenu est 1 300 000 € de patrimoine net taxable ; le tarif est progressif par tranches, et la note publie le montant obtenu plutôt que le détail du tarif. Le rapport d’évaluation et la note patrimoniale forment un dossier unique, à un prix unique : la grille tarifaire hors taxes figure sur cette page.

Pourquoi la valeur retenue l’an dernier ne se reconduit-elle pas ?

Parce que le marché change de sens, et pas seulement d’amplitude. Entre le millésime 2024 et le millésime 2025 de l’observatoire VALORIS, une majorité des couples département et type de bien retenus ont changé de sens d’évolution : un marché départemental qui montait s’est mis à baisser, ou l’inverse. La mesure exacte, sa définition et ses exclusions sont publiées sur cette page. Un chiffre de l’année précédente reconduit sans nouvelle mesure vieillit donc dans une direction que rien ne garantit. L’IFI est par ailleurs assis sur une déclaration estimative, soumise au contrôle ultérieur de l’administration, et la doctrine désigne l’analyse des prix déclarés lors des mutations de biens comparables comme voie d’appréciation. En 2024, 186 000 foyers ont été avisés à l’IFI.

Et pour un bien de rapport, que dit le dossier sur le rendement ?

Le loyer de référence vient de la carte des loyers de l’ANIL, dont les millésimes 2022 à 2025 sont chargés ; à défaut de donnée locale exploitable, un référentiel professionnel ancien, majoré de 10 % pour une relocation, prend le relais. Le rendement brut rapporte le loyer annuel au coût total, c’est-à-dire au prix augmenté des frais d’acquisition. Le rendement net est calculé ensuite, après charges et vacance. Le taux de capitalisation employé est un taux constaté sur les transactions du secteur, jamais un taux d’objectif. Cette partie du dossier est un complément : elle éclaire un bien de rapport détenu dans un patrimoine déclarable, et elle ne se substitue pas à la valorisation, qui reste l’objet du document.

Le dossier est-il un acte ou une consultation ?

Le dossier est un document d’évaluation : il ne contient ni consultation juridique, ni acte. Il expose une valeur vénale, la méthode qui y conduit, les transactions retenues, les ajustements appliqués et leurs sources. Le code monétaire et financier définit le conseiller en investissements financiers par les activités énumérées au I de son article L. 541-1, et prévoit au II qu’il peut exercer d’autres activités de conseil en gestion de patrimoine. Cette page s’en tient là : elle décrit ce que le document contient, et laisse à chaque cabinet la lecture de son propre régime. Le dossier documente une valeur ; il ne préjuge d’aucune appréciation.

Comment un cabinet conserve-t-il la trace d’une valeur d’une année sur l’autre ?

Par une série, jamais par un document que l’on reprendrait. Chaque dossier est produit pour un millésime donné et porte sa propre date de référence, sa propre méthode et ses propres comparables. Un même bien suivi sur plusieurs exercices produit donc autant de documents que d’années, chacun daté. Un document déjà remis n’est pas régénéré sous une date nouvelle : la valeur qu’il porte est celle établie ce jour-là. L’espace dossiers du compte professionnel conserve les rapports produits, leurs notes patrimoniales et leurs pièces, avec leur date, de sorte que la série se relise dans l’ordre.

Jusqu’à quelle année passée une valeur peut-elle être arrêtée ?

Le 1er janvier 2023 est le plancher, et il est dur : la date de référence est refusée en deçà, au formulaire comme à l’interface de programmation. Le plancher tient aux données mobilisées par le calcul, pas à la situation du redevable, et il vaut donc pour toutes les demandes. Pour une année antérieure, le dossier n’est pas produit.

L’abattement de 30 % sur la résidence principale est-il appliqué ?

Il est appliqué lorsque l’immeuble est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire, et le code général des impôts le réserve, en cas d’imposition commune, à un seul immeuble. La note dit lequel des deux cas s’applique au dossier, et l’écrit : un abattement appliqué sans être annoncé serait un chiffre que le cabinet ne pourrait pas vérifier.

Le passif est-il déduit ?

Oui, dans les limites que pose le code général des impôts : la dette doit exister au 1er janvier de l’année d’imposition, être afférente à un actif imposable et être effectivement supportée. La note reprend le montant qui lui a été communiqué et le porte dans le calcul ; elle ne qualifie pas la déductibilité d’une dette qu’elle ne connaît pas.

Que dit le dossier si le patrimoine passe sous le seuil d’assujettissement ?

Il le dit et il l’écrit. Le calcul rend un résultat nul, et la note l’affiche comme tel, avec la base taxable qui y conduit. Un résultat nul masqué serait pire qu’un résultat nul affiché : le cabinet ne saurait pas si le calcul a été fait.

Le même bien peut-il être réévalué chaque année ?

Oui, et c’est le mode d’emploi : un dossier par millésime, chacun daté et portant sa propre date de référence. Les documents déjà remis ne sont pas réécrits, de sorte que la série se relit dans l’ordre et que l’écart entre deux millésimes reste lisible.