Évaluation immobilière pour notaires : la valeur à la date du décès

Peut-on obtenir une valeur vénale arrêtée à la date du décès ?

Oui. La date de référence est un paramètre du rapport, au même titre que la surface : par défaut elle vaut le jour de la commande, et l'office peut la reculer jusqu'au 1er janvier 2023. Quand elle recule, trois sources se recalent ensemble. Les comparables sont filtrés sur les ventes antérieures à cette date. Le loyer de référence bascule sur le millésime de la carte des loyers de l'ANIL qui couvre cette période. Le référentiel de place utilisé en méthode tertiaire est rééchelonné par l'évolution de marché mesurée entre les deux dates. Le plancher du 1er janvier 2023 tient aux données : aucun millésime de la carte des loyers antérieur à 2022 n'est publié, et la méthode par comparaison demande trois années d'historique de transactions en amont de la date retenue.

Pourquoi la date retenue pour les comparables change-t-elle l'analyse ?

Parce que la loi fiscale et la doctrine administrative fixent la valeur au jour du fait générateur, et non au jour où le dossier est monté. L'enjeu n'a rien de théorique. Devant la cour d'appel de Paris, le 9 septembre 2024 (RG n° 22/14444), l'administration soutenait qu'un appartement de 203 m² avait été sous-évalué dans une déclaration de succession ; le bien avait été revendu 2 920 000 € l'année suivante. La cour a écarté deux des trois termes de comparaison de l'administration, dont la localisation n'était pas similaire, l'a jugée défaillante en ne produisant plus qu'un seul élément comparable, et a retenu la valeur déclarée : 2 370 000 €. « Il appartient dès lors à l'administration de justifier de l'évaluation qu'elle retient et ce, en fonction d'éléments de comparaison suffisants portant sur des biens intrinsèquement similaires. » L'ampleur du décalage varie d'un secteur à l'autre : la mesure publiée sur cette page en donne la dispersion.

Que contient le dossier, et en combien de documents ?

Deux documents, un prix. Le rapport d'évaluation porte la valeur vénale retenue, sa fourchette, les transactions comparables avec leur date, leur surface et leur distance, les ajustements appliqués et la méthode suivie. La note patrimoniale de succession reprend cette valeur, applique l'abattement de 20 % de l'article 764 bis du code général des impôts lorsque l'immeuble constituait au jour du décès la résidence principale du défunt et qu'il était occupé à cette même date par le conjoint survivant, le partenaire de pacte civil de solidarité ou un enfant mineur ou majeur protégé, puis présente la part par héritier, l'abattement personnel et les droits estimés. Les deux documents portent la même valeur vénale, à l'euro près.

Sur quelles données la valeur vénale est-elle établie ?

Sur des transactions réellement enregistrées, et sur la méthode par comparaison. L'article 761 du code général des impôts dispose que les immeubles « sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission ». La doctrine administrative retient la même règle : « En principe, les biens transmis sont évalués à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l'impôt » (BOI-ENR-DMTG-10-40-10), et définit cette valeur comme « le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel ». Le rapport retient de 2 à 5 transactions comparables, notées chacune sur 100 selon leur distance, leur écart de surface, leur ancienneté et la disponibilité de leur diagnostic de performance énergétique ; seules celles qui atteignent 40 sur 100 sont conservées. Le rayon part de 2 km et s'élargit à 5, 10 puis 15 km tant que trois transactions ne sont pas réunies, avec une tolérance de surface de plus ou moins 30 %.

Que dit la Cour de cassation sur le devoir d'alerte du notaire ?

La première chambre civile a jugé, le 6 octobre 2021 (pourvois n° 19-23.507 et 19-24.683), que « le notaire, chargé d'établir un état liquidatif de communauté, est tenu d'alerter les parties lorsqu'il dispose d'éléments lui permettant de déceler ou de suspecter que les biens en cause ont été manifestement sous-évalués ». Le seuil retenu est celui de la sous-évaluation manifeste, pas de la sous-évaluation notable. Le contexte du contrôle est documenté : la Cour des comptes relève, dans son rapport de septembre 2024 sur les droits de succession, 24 686 contrôles et 380,2 M€ de droits rappelés pour 2022, et rapporte que les services locaux visités « ont tous souligné la part prépondérante des contrôles portant sur la valeur des biens meubles et immeubles ». Ce que ce service produit est un document tiers, daté et appuyé sur des transactions identifiables : quel que soit son sens, il laisse une trace de ce qui a été examiné, et à quelle date.

Comment un office commande et suit ses dossiers ?

Par un compte de cabinet. La commande se passe en ligne, dossier par dossier, avec la référence interne que l'office saisit lui-même ; l'espace dossiers regroupe ensuite les rapports produits, leur statut et leur montant. La mention du cabinet peut figurer en couverture du rapport et de la note, avec ses coordonnées et cette même référence. Elle ne change pas une ligne du contenu de l'évaluation : mêmes transactions, mêmes ajustements, même valeur et même fourchette. C'est cette indépendance qui fait la valeur du document versé au dossier.

Jusqu'à quelle date passée peut-on remonter ?

Jusqu'au 1er janvier 2023, pour les deux contraintes de données rappelées plus haut : le millésime de la carte des loyers et les trois années d'historique de transactions. En deçà, le dossier n'est pas produit ; un office qui a ce besoin peut nous écrire à contact@valoris-immo.fr.

Combien de transactions comparables le rapport retient-il, et comment sont-elles choisies ?

De 2 à 5, jamais moins de 2. Chaque transaction candidate reçoit une note sur 100 : distance jusqu'à 40 points, écart de surface jusqu'à 30, ancienneté jusqu'à 20, disponibilité du diagnostic de performance énergétique jusqu'à 10. Seules celles qui atteignent 40 sur 100 sont retenues, et leur pondération figure dans le rapport.

Que se passe-t-il si le secteur compte trop peu de transactions ?

Le rayon de recherche s'élargit, et la fourchette s'ouvre. La recherche part de 2 km, puis passe à 5, 10 et 15 km tant que trois transactions ne sont pas réunies. Le score de fiabilité baisse en conséquence, et la fourchette autour de la valeur retenue passe de 5 % à 7 %, puis à 10 %. Le rapport l'écrit, avec le nombre de transactions retenues : une zone peu documentée se voit dans le document.

Le dossier remplace-t-il une expertise ?

Non, et sa portée est écrite sur cette page. Le dossier documente une valeur vénale, la date à laquelle elle est arrêtée et les transactions sur lesquelles elle repose. Il ne se substitue ni à une expertise judiciaire, ni à l'appréciation d'une administration ou d'une juridiction, et il ne s'impose à personne. Il n'est pas établi après visite : ses données descriptives sont celles que le demandeur déclare, et le rapport le dit.

Le cabinet peut-il faire figurer sa mention sur le document ?

Oui, en couverture du rapport et de la note. La mention porte le nom du cabinet, ses coordonnées et la référence de dossier saisie à la commande. Le contenu de l'évaluation ne bouge pas d'une ligne. Le dépôt d'un logo de cabinet n'est pas encore ouvert : la mention est aujourd'hui textuelle.