Introduction
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est devenu un facteur déterminant de la valeur d'un bien immobilier. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les biens classés F et G — dits « passoires thermiques » — font l'objet de restrictions progressives à la location, ce qui pèse directement sur leur prix de vente.
D'après les coefficients de marché 2026, l'écart de prix entre un bien classé A et un bien classé G peut atteindre 43 % dans certaines zones. Selon l'ADEME, 13,5 millions de diagnostics de performance énergétique sont disponibles dans la base nationale, ce qui permet d'intégrer ce facteur dans la quasi-totalité des estimations immobilières.
Cet article quantifie l'impact réel du DPE sur les prix, détaille le calendrier des interdictions de location, et explique comment le DPE est pris en compte dans une estimation. Données à jour au premier trimestre 2026.
Quel est l'impact du DPE sur le prix d'un bien ?
L'impact du DPE sur le prix varie de +18 % pour un bien classé A à -25 % pour un bien classé G en zone nord. D'après les coefficients de marché 2026 (source : grilles d'expertise immobilière), voici les ajustements par classe énergétique.
Coefficients d'impact par classe DPE
| Classe DPE | Impact sur le prix | Exemple (bien de référence à 300 000 EUR) |
|---|---|---|
| A | +18 % | 354 000 EUR |
| B | +12 % | 336 000 EUR |
| C | +6 % | 318 000 EUR |
| D | Référence (0 %) | 300 000 EUR |
| E | Référence (0 %) | 300 000 EUR |
| F | -12 % | 264 000 EUR |
| G (zone sud) | -18 % | 246 000 EUR |
| G (zone nord) | -25 % | 225 000 EUR |
Pourquoi la décote est plus forte en zone nord
La décote des biens classés G est plus prononcée dans les zones à climat froid (nord, est, montagne) car les coûts de chauffage y sont plus élevés, et le coût de rénovation pour atteindre une classe énergétique acceptable est souvent supérieur. D'après les données de l'ADEME, la facture énergétique annuelle d'un logement classé G peut dépasser 3 000 EUR dans les départements du nord de la France.
Quelles sont les interdictions de location des passoires thermiques ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 interdit progressivement la mise en location des biens les plus énergivores. Ce calendrier a un impact direct sur la valeur des biens concernés, en particulier pour les investisseurs.
Calendrier des interdictions
| Date | Classe concernée | Mesure |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | G (> 450 kWh/m²/an) | Interdiction de mise en location (logements « indécents ») |
| 1er janvier 2025 | G (tous) | Interdiction de mise en location |
| 1er janvier 2028 | F | Interdiction de mise en location |
| 1er janvier 2034 | E | Interdiction de mise en location |
Depuis le 24 août 2022, les loyers des biens classés F et G ne peuvent plus être augmentés, y compris lors d'un changement de locataire (gel des loyers, article 159 de la loi Climat).
Impact sur les prix de vente
Pour un investisseur, un bien interdit à la location perd sa capacité à générer des revenus locatifs. Selon les données DVF (2023-2025), les biens classés G se vendent en moyenne 15 à 25 % en dessous des prix de biens équivalents classés D, une décote qui s'est accentuée depuis l'entrée en vigueur des premières interdictions.
Comment le DPE est-il pris en compte dans une estimation ?
Le DPE est intégré comme un coefficient d'ajustement appliqué au prix au m² des transactions comparables. Les comparables DVF ne contiennent pas directement le DPE, mais celui-ci est obtenu par croisement avec la base ADEME.
Le processus d'intégration du DPE
- Sélection des comparables dans la base DVF (transactions récentes, même secteur, surface similaire)
- Croisement avec la base DPE de l'ADEME : chaque transaction est enrichie avec le DPE du bien correspondant (13,5 millions de diagnostics disponibles)
- Calcul de l'ajustement : si le bien évalué a un DPE différent du comparable, un coefficient correctif est appliqué
- Pondération : l'ajustement DPE est intégré dans le prix ajusté de chaque comparable
Exemple d'ajustement
Un bien classé C à évaluer, comparé à une transaction d'un bien classé E :
- Prix du comparable (DPE E) : 4 200 EUR/m²
- Ajustement pour passer de E à C : +6 %
- Prix ajusté : 4 200 × 1,06 = 4 452 EUR/m²
Pour en savoir plus sur les données DVF : DVF : comprendre les données de transactions immobilières.
Quel est le coût d'une rénovation énergétique ?
Le coût de rénovation pour améliorer le DPE varie considérablement selon l'ampleur des travaux et le type de bien. D'après les données de l'ADEME et de l'ANAH, voici les fourchettes indicatives.
| Type de travaux | Coût indicatif | Gain DPE estimé |
|---|---|---|
| Isolation des combles | 2 000 à 5 000 EUR | +1 classe |
| Isolation des murs par l'extérieur | 8 000 à 15 000 EUR | +1 à 2 classes |
| Remplacement fenêtres (double → triple vitrage) | 5 000 à 12 000 EUR | +0,5 à 1 classe |
| Remplacement chaudière (pompe à chaleur) | 8 000 à 18 000 EUR | +1 à 2 classes |
| Rénovation globale (G → C ou D) | 25 000 à 60 000 EUR | +3 à 4 classes |
Rentabilité de la rénovation
D'après les coefficients de marché, une rénovation qui fait passer un bien de G à D peut augmenter sa valeur de 18 à 25 %. Pour un bien de 250 000 EUR classé G, une rénovation à 40 000 EUR pourrait augmenter la valeur de 45 000 à 62 500 EUR — un retour sur investissement positif.
Des aides financières existent : MaPrimeRénov', éco-PTZ (prêt à taux zéro), CEE (certificats d'économies d'énergie). Selon l'ANAH, ces aides peuvent couvrir jusqu'à 90 % du coût des travaux pour les ménages les plus modestes.
Quels sont les DPE les plus fréquents en France ?
La répartition des DPE en France montre une prédominance des classes D et E. D'après les données de l'ADEME (base nationale, 2025), la répartition du parc résidentiel est la suivante.
| Classe DPE | Part du parc | Nombre estimé de logements |
|---|---|---|
| A | 2 % | ~600 000 |
| B | 4 % | ~1 200 000 |
| C | 15 % | ~4 500 000 |
| D | 32 % | ~9 600 000 |
| E | 25 % | ~7 500 000 |
| F | 13 % | ~3 900 000 |
| G | 9 % | ~2 700 000 |
Selon ces données, environ 22 % du parc résidentiel français (soit ~6,6 millions de logements) est classé F ou G. Ces biens sont directement concernés par les restrictions de location actuelles ou à venir.
Le DPE peut-il être contesté ou refait ?
Oui. Le DPE est valable 10 ans (article L.126-23 du Code de la construction). Il peut être refait à tout moment, notamment après des travaux de rénovation énergétique. Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable : le vendeur ou le bailleur engage sa responsabilité sur le résultat affiché.
Les cas de contestation
- Après travaux : un nouveau DPE est nécessaire pour refléter l'amélioration de la performance
- Erreur du diagnostiqueur : le propriétaire peut contester le résultat et demander un nouveau diagnostic
- DPE ancien (avant 2021) : les DPE réalisés avant la réforme de 2021 utilisaient une méthode différente. Ceux réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023
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FAQ
Quel est l'impact du DPE sur le prix d'un bien immobilier ?
Selon les coefficients de marché 2026, un DPE A valorise le bien de +18 % par rapport à la référence (D/E), tandis qu'un DPE G entraîne une décote de -18 % à -25 % selon la zone géographique. Pour un bien de 300 000 EUR, l'écart entre un DPE A et un DPE G peut atteindre 100 000 à 130 000 EUR.
Un bien classé G peut-il encore être loué ?
Non. Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location (loi Climat et Résilience du 22 août 2021). Cette interdiction s'étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028, puis aux logements classés E au 1er janvier 2034.
Le DPE influence-t-il l'estimation d'un bien ?
Oui. Le DPE est intégré comme un coefficient d'ajustement dans l'estimation par comparaison. Chaque transaction comparable est enrichie avec son DPE (base ADEME, 13,5 millions de diagnostics) et un coefficient correctif est appliqué pour tenir compte de l'écart entre le DPE du comparable et celui du bien évalué.
Combien coûte une rénovation pour améliorer le DPE ?
D'après les données de l'ADEME, une rénovation globale pour passer de G à D coûte entre 25 000 et 60 000 EUR selon le type de bien et les travaux nécessaires. Des aides financières (MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE) peuvent couvrir une part significative du coût.
Le DPE est-il obligatoire pour vendre un bien ?
Oui. Depuis 2006, le DPE est obligatoire pour toute vente immobilière. Depuis la réforme du 1er juillet 2021, il est devenu opposable : le vendeur engage sa responsabilité sur le résultat affiché. Il doit être annexé à l'acte de vente et mentionné dans les annonces.
Comment le DPE est-il calculé ?
Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE utilise exclusivement la méthode de calcul 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements), qui prend en compte les caractéristiques du bâtiment (isolation, chauffage, ventilation, production d'eau chaude) indépendamment des habitudes de consommation des occupants. Quel est l'impact du DPE sur le prix d'un bien immobilier ?
Selon les coefficients Callon (48e edition 2026), l'impact du DPE sur le prix au m2 est : A (+18 %), B (+12 %), C (+6 %), D et E (reference, 0 %), F (-12 %), G (-25 %). Un appartement de 70 m2 a 4 000 EUR/m2 perd environ 70 000 EUR en passant de D a G. VALORIS integre ces coefficients dans l'ajustement de chaque comparable DVF et dans l'estimation Callon.
Comment estimer la valeur d'un bien avec un mauvais DPE ?
VALORIS ajuste automatiquement les comparables selon leur DPE : un comparable classe B vendu 5 000 EUR/m2 sera ajuste a environ 4 400 EUR/m2 pour estimer un bien classe E. Le rapport detaille chaque ajustement DPE applique, ce qui permet de quantifier precisement l'impact energetique sur la valeur.
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