Introduction
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est dû par les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 EUR au 1er janvier de l'année d'imposition. Instauré en 2018 en remplacement de l'ISF, il impose de déclarer chaque bien à sa valeur vénale, c'est-à-dire son prix de marché réel à cette date.
D'après la DGFiP, environ 164 000 foyers sont assujettis à l'IFI en France (données 2024), pour un montant moyen d'environ 10 000 EUR par foyer. Le patrimoine immobilier déclaré représente environ 313 milliards d'euros. La sous-évaluation est le premier motif de redressement fiscal IFI, avec un délai de prescription de 6 ans, l'enjeu justifie une estimation documentée et reproductible.
Cet article détaille les règles d'estimation, le barème complet 2026, les décotes autorisées, un cas type de calcul étape par étape, et les 3 erreurs d'évaluation qui déclenchent les contrôles. Informations à jour au premier trimestre 2026.
Quel est le seuil et le barème de l'IFI en 2026 ?
Le seuil d'assujettissement est fixé à 1 300 000 EUR de patrimoine immobilier net. Le barème progressif s'applique à partir de 800 000 EUR (article 977 du CGI).
Barème IFI 2026 : les 6 tranches
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 EUR | 0 % |
| De 800 001 à 1 300 000 EUR | 0,50 % |
| De 1 300 001 à 2 570 000 EUR | 0,70 % |
| De 2 570 001 à 5 000 000 EUR | 1 % |
| De 5 000 001 à 10 000 000 EUR | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 EUR | 1,50 % |
Source : article 977 du CGI, barème stable depuis la création de l'IFI en 2018.
Le mécanisme de décote au seuil
Pour les patrimoines compris entre 1 300 000 et 1 400 000 EUR, une décote évite l'effet de seuil brutal. Décote = 17 500 − (1,25 % × patrimoine net taxable). À 1 300 000 EUR exactement, la décote est maximale (1 250 EUR). Elle s'annule à 1 400 000 EUR.
Cas type : calcul IFI étape par étape (foyer Lyon/Bordeaux, 1,15 M€ net taxable)
Voici un exemple representatif des situations que rencontrent les foyers primo-assujettis à l'IFI.
Situation : foyer fiscal détenant deux biens immobiliers (à Lyon et à Bordeaux) et un emprunt en cours.
| Actif | Valeur vénale | Décote applicable | Valeur retenue IFI |
|---|---|---|---|
| Résidence principale — appartement Lyon 6e, 120 m² | 1 200 000 EUR | −30 % RP (art. 973 CGI) | 840 000 EUR |
| Appartement locatif — Bordeaux Chartrons, 65 m², loué nu | 600 000 EUR | −15 % (occupation bail nu) | 510 000 EUR |
| Emprunt immobilier résidence principale (solde au 01/01) | — | −200 000 EUR (passif déductible) | −200 000 EUR |
| Patrimoine net taxable | 1 150 000 EUR |
Patrimoine net = 1 150 000 EUR → en dessous du seuil de 1 300 000 EUR → IFI = 0 EUR dans ce cas.
Variante avec un 3e bien : ajoutons un studio locatif à Paris 11e (valeur vénale 280 000 EUR, loué meublé non professionnel), pas de décote applicable en LMNP standard. Patrimoine net = 1 430 000 EUR.
| Tranche | Calcul | Montant IFI |
|---|---|---|
| 0 à 800 000 EUR | 800 000 × 0 % | 0 EUR |
| 800 001 à 1 300 000 EUR | 500 000 × 0,50 % | 2 500 EUR |
| 1 300 001 à 1 430 000 EUR | 130 000 × 0,70 % | 910 EUR |
| Total IFI 2026 | 3 410 EUR |
La décote au seuil s'applique : 17 500 − (1,25 % × 1 430 000) = 17 500 − 17 875 = décote nulle (patrimoine > 1 400 000 EUR). IFI définitif : 3 410 EUR.
Ce type de calcul, appliqué sur les données réelles du foyer (valeurs DVF locales, passif déductible), permet de sécuriser la déclaration formulaire 2042-IFI et de justifier chaque valeur en cas de contrôle.
Comment estimer un bien immobilier pour l'IFI ?
La valeur à déclarer est la valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition (article 973 du CGI). Il s'agit du prix auquel le bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché à cette date précise.
La méthode de référence
La méthode de comparaison est la référence retenue par la DGFiP (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-30). Elle consiste à analyser les transactions récentes de biens similaires dans le même secteur, publiées dans la base DVF. L'administration fiscale elle-même utilise DVF pour contrôler les valeurs déclarées, autant partir de la même base.
Les critères d'ajustement
| Critère | Impact | Source |
|---|---|---|
| Surface | Variable (dégressivité) | Données DVF |
| Localisation | De −10 % à +15 % | Micro-marché local |
| État général | De −15 % à +10 % | Expertise |
| DPE | De −25 % à +18 % | Grille Callon 2026 |
| Étage et exposition | Variable | Analyse locale |
Ce qui est inclus dans l'assiette IFI
| Bien inclus | Bien exclu |
|---|---|
| Résidence principale (abattement 30 %) | Biens professionnels |
| Résidences secondaires | Forêts et biens ruraux (exonération partielle 75 %) |
| Investissements locatifs (y compris meublé non professionnel) | Placements financiers (actions, obligations, livrets) |
| Parts de SCI et de SCPI (fraction immobilière) | Biens en location meublée professionnelle (LMP) |
| Biens détenus à l'étranger (résidents fiscaux français) | — |
Quelle est la décote applicable à la résidence principale ?
La résidence principale bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale pour le calcul de l'IFI (article 973 du CGI). Cet abattement est automatique et sans condition de montant.
Exemple chiffré
| Élément | Montant |
|---|---|
| Valeur vénale de la résidence principale | 1 200 000 EUR |
| Abattement de 30 % | −360 000 EUR |
| Valeur retenue pour l'IFI | 840 000 EUR |
Conditions
- Le bien doit être effectivement occupé comme résidence principale au 1er janvier
- L'abattement ne s'applique qu'à un seul bien par foyer fiscal
- Détention via une SCI : l'abattement de 30 % ne s'applique pas. Le redevable détient des parts de société, et non l'immeuble, position constante de l'administration, validée par le Conseil constitutionnel en 2020. Seule exception : la SCI d'attribution (article 1655 ter du CGI). À défaut, l'illiquidité des parts peut justifier une décote, distincte et plus limitée que l'abattement de 30 %
Les décotes IFI moins connues : ce que beaucoup de foyers oublient
Au-delà de l'abattement résidence principale de 30 %, plusieurs autres décotes peuvent réduire l'assiette taxable. Point essentiel : contrairement à l'abattement de 30 %, qui est forfaitaire et automatique, ces décotes ne sont pas des taux légaux, ce sont des positions d'évaluation admises par la doctrine et la jurisprudence, qui s'apprécient au cas par cas et que l'administration peut remettre en cause si elles ne sont pas justifiées.
| Situation | Décote usuelle (à justifier) | Base |
|---|---|---|
| Résidence principale (détention directe) | 30 % forfaitaire et automatique | Art. 973 CGI |
| Location nue longue durée | de l'ordre de 10 à 20 % | Doctrine administrative (BOFiP PAT-IFI-20), occupation réduit la liquidité |
| Bail commercial | de l'ordre de 15 à 20 % | Doctrine et jurisprudence d'évaluation (contrainte d'occupation) |
| Indivision | de l'ordre de 10 à 20 % | Jurisprudence — difficulté de cession, négociabilité réduite |
| Nu-propriété (donation avec réserve d'usufruit) | Le nu-propriétaire ne déclare rien | Art. 968 CGI — l'usufruitier déclare la pleine propriété |
| Usufruit légal du conjoint survivant | Imposition répartie usufruitier / nu-propriétaire | Art. 968 CGI — exception, barème de l'art. 669 |
Point d'attention sur la décote indivision : le taux retenu (10, 20 ou 30 %) doit être documenté par la configuration réelle de l'indivision. Une indivision entre deux personnes en bonne relation avec convention d'indivision enregistrée supporte une décote plus faible qu'une indivision contentieuse avec blocage de la vente.
Point d'attention sur la décote location nue : si le bail est arrivé à terme et n'a pas été renouvelé formellement au 1er janvier, la décote n'est pas applicable pour l'IFI de cette année. Le timing de renouvellement des baux a donc un impact fiscal direct.
Comment fonctionne le démembrement pour l'IFI ?
Le démembrement de propriété a un impact direct sur l'IFI. Selon l'article 968 du CGI, c'est en principe l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n'a, lui, rien à déclarer.
Règle générale : l'usufruitier déclare 100 %
| Situation | Qui déclare ? | Valeur déclarée |
|---|---|---|
| Donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit | Usufruitier | 100 % (pleine propriété) |
| Usufruit constitué par testament ou legs | Usufruitier | 100 % (pleine propriété) |
| Usufruit légal du conjoint survivant (succession) | Usufruitier et nu-propriétaire | Chacun selon le barème de l'article 669 du CGI |
Point souvent mal compris : la donation de la nue-propriété aux enfants avec réserve d'usufruit ne réduit pas l'IFI du donateur. Celui-ci, devenu usufruitier, continue de déclarer la valeur en pleine propriété du bien, c'est la règle générale de l'article 968 du CGI.
Exception : l'usufruit légal du conjoint survivant
L'imposition est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire uniquement dans les cas limitativement énumérés par l'article 968 du CGI. Le principal d'entre eux est l'usufruit légal du conjoint survivant issu d'une succession (articles 757, 1094 et 1098 du Code civil). Dans ce cas seulement, chacun déclare la valeur de son droit selon le barème de l'article 669 du CGI :
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
Les deux autres cas de répartition prévus par l'article 968 sont plus rares : la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit au profit d'un acquéreur non héritier, et l'usufruit réservé lors d'un don ou legs à l'État ou à certains organismes d'intérêt général.
Pour en savoir plus : Donation immobilière : estimation et fiscalité.
Les 3 erreurs d'évaluation IFI qui déclenchent un redressement
Voici les trois erreurs les plus fréquentes observées dans les situations de contrôle IFI, et les raisons pour lesquelles elles retiennent l'attention de l'administration fiscale.
Erreur 1 : appliquer une décote sans justification documentée
La décote de 20 % pour indivision ou location semble banale, mais l'administration exige que le contribuable soit en mesure de la justifier lors d'un contrôle. "Mon bien est loué donc je le décote de 20 %" sans copie du bail en cours au 1er janvier, sans analyse du marché local prouvant la liquidité réduite, est insuffisant.
Ce qu'il faut conserver : copie du bail signé, date d'effet, terme contractuel, et si possible une note expliquant le taux de décote retenu (par référence à des transactions de biens similaires loués dans le secteur).
Erreur 2 : utiliser le prix de revient comme valeur IFI
Les contribuables ayant acheté un bien en 2015 à 400 000 EUR ont parfois tendance à conserver cette valeur dans leurs déclarations IFI successives sans actualisation. L'administration compare systématiquement la valeur déclarée aux transactions DVF du secteur à la date du 1er janvier. Un écart de 20 % ou plus sur un marché en hausse déclenche quasi-automatiquement un examen.
La règle : valeur vénale = valeur de marché à la date du 1er janvier de l'année d'imposition, pas au prix d'achat.
Erreur 3 : ne pas déclarer les biens détenus via SCI ou SARL de famille
Les parts de SCI dont l'actif principal est immobilier entrent dans l'assiette IFI, y compris les SCI dites "de gestion de patrimoine". L'administration fiscale croise les registres du cadastre, les actes de cession de parts et les liasses fiscales des SCI. Une SCI non déclarée à l'IFI alors qu'elle détient un actif immobilier de plusieurs centaines de milliers d'euros est un signal fort de sous-déclaration.
Ce qu'il faut faire : valoriser les parts de SCI à leur valeur vénale réelle (actif net réévalué de la SCI, prorata des parts détenues), et appliquer si applicable une décote de détention minoritaire (généralement 10-15 %).
Quels sont les risques en cas de sous-évaluation ?
L'administration fiscale dispose de moyens de contrôle étendus pour vérifier la valeur déclarée des biens soumis à l'IFI.
Le droit de contrôle
| Aspect | Détail |
|---|---|
| Délai de reprise | 3 ans lorsque la valeur du bien a été régulièrement déclarée (article L.180 du LPF) — porté à 6 ans en cas d'omission de déclaration, de bien non déclaré ou de requalification (article L.186 du LPF) |
| Méthode de contrôle | Comparaison avec les transactions DVF du même secteur au 1er janvier |
| Base de données | Accès complet aux données DVF, cadastre et actes notariés |
Les conséquences d'un redressement
| Situation | Conséquence |
|---|---|
| Sous-évaluation de bonne foi | Complément d'IFI + intérêts de retard (0,20 %/mois) |
| Sous-évaluation délibérée | Complément + majoration de 40 % |
| Manœuvre frauduleuse | Complément + majoration de 80 % |
Recommandations
- Conserver les justificatifs de l'estimation (transactions comparables, avis d'expert)
- Mettre à jour l'estimation chaque année au 1er janvier
- Documenter les décotes appliquées (occupation, indivision)
Pour comprendre la valeur vénale : Valeur vénale immobilière : définition et calcul.
Obtenir une estimation pour votre déclaration IFI →
Mon point de vue sur l'estimation IFI
Les foyers primo-assujettis à l'IFI ont tendance à sous-estimer deux choses : la précision attendue par l'administration, et la durée du délai de reprise, 3 ans lorsque le bien est correctement déclaré, mais 6 ans dès qu'un bien est omis ou que sa qualification est contestée.
Je recommande une approche systématique : une estimation DVF actualisée chaque 1er janvier, avec les comparables identifiés et conservés dans le dossier fiscal. Ce n'est pas un luxe, c'est le niveau de documentation que l'administration peut exiger en cas de contrôle.
Sur les décotes, ma position est nuancée : la décote résidence principale de 30 % est un droit automatique qu'il serait dommage de ne pas utiliser. Les autres décotes (indivision, location nue) sont légitimes mais doivent être documentées avec soin. Appliquer une décote de 30 % sur une indivision fraternelle cordiale sans bail ni conflit, c'est prendre un risque que le jeu n'en vaut pas.
Pour les biens détenus en SCI : faites valoriser les parts chaque année, même approximativement. Mieux vaut une valeur légèrement surévaluée que d'expliquer rétroactivement 6 années de sous-déclaration.
Liens utiles pour préparer votre déclaration IFI :
- Barème et tranches IFI 2026
- Décotes et abattements IFI détaillés
- Comment déclarer l'IFI : guide pratique
FAQ
Quel est le seuil de l'IFI en 2026 ?
L'IFI est dû lorsque le patrimoine immobilier net du foyer fiscal dépasse 1 300 000 EUR au 1er janvier (article 977 du CGI). Le barème progressif s'applique à partir de 800 000 EUR, avec des taux de 0,50 % à 1,50 %.
Comment estimer un bien pour l'IFI ?
La valeur à déclarer est la valeur vénale au 1er janvier, déterminée par la méthode de comparaison (analyse des transactions DVF récentes dans le même secteur). Une décote de 30 % s'applique automatiquement sur la résidence principale (article 973 CGI).
La résidence principale bénéficie-t-elle d'un abattement ?
Oui. Un abattement forfaitaire de 30 % s'applique sur la valeur vénale de la résidence principale pour le calcul de l'IFI. Cet abattement est automatique et sans condition de montant.
Qui déclare un bien démembré pour l'IFI ?
En principe, l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire ne déclare rien (article 968 du CGI). C'est notamment le cas d'une donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit. Exception : lorsqu'il s'agit de l'usufruit légal du conjoint survivant issu d'une succession, l'usufruitier et le nu-propriétaire déclarent chacun la valeur de leur droit selon le barème de l'article 669 du CGI.
Quel est le délai de reprise de l'administration pour l'IFI ?
Le délai de reprise est de 3 ans lorsque la valeur du bien a été régulièrement déclarée (article L.180 du LPF). Il est porté à 6 ans en cas d'omission de déclaration, de bien non déclaré ou de requalification d'un bien professionnel (article L.186 du LPF). Une simple sous-évaluation d'un bien déclaré relève donc, en principe, du délai de 3 ans.
Peut-on déduire les dettes de l'assiette de l'IFI ?
Oui. Les dettes existantes au 1er janvier et afférentes aux biens immobiliers taxables sont déductibles (emprunts immobiliers, travaux). Depuis 2018, seules les dettes se rapportant à des actifs immobiliers taxables sont déductibles. Les emprunts in fine sont déductibles selon un barème dégressif.
Quelle décote IFI pour un bien loué en bail commercial ?
Un bien sous bail commercial peut justifier une décote, généralement de l'ordre de 15 à 20 %, pour tenir compte de la contrainte d'occupation pesant sur un acquéreur éventuel. Ce n'est pas un taux légal : la décote relève de la doctrine et de la jurisprudence d'évaluation et doit être justifiée au cas par cas (bail en cours au 1er janvier, loyer conforme au marché). Une décote excessive (> 20 %) sur un immeuble de rapport bien situé dans une grande ville est susceptible d'être remise en cause.
Comment remplir le formulaire 2042-IFI ?
Le formulaire 2042-IFI est à joindre à la déclaration de revenus. Il recense bien par bien les valeurs vénales retenues, les passifs déductibles, et produit le calcul de l'IFI. Chaque valeur déclarée doit être appuyée par une estimation documentée (transactions comparables DVF) conservée dans le dossier fiscal en cas de contrôle (prescription 6 ans).
Besoin d'une estimation immobilière ?
Obtenez une estimation documentée, basée sur les transactions réelles du marché (DVF), en quelques minutes.