Donation immobilière exonérée 2026 : 100 000 € à 300 000 €

Par Valentin Bastien · Mis à jour : 25 juillet 2026

L'article 790 A bis du Code général des impôts, créé par la loi de finances pour 2025, prévoit une exonération temporaire de droits de donation pour les dons de sommes d'argent affectés à l'acquisition d'un logement neuf ou en VEFA, ou à la rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire : 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire. Le dispositif est applicable aux dons consentis du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Pour les familles préparant la transmission patrimoniale, c'est l'une des opportunités fiscales les plus fortes de l'année.

Le principe : exonération temporaire de droits de donation

L'article 790 A bis du CGI, introduit par la LOI n° 2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances pour 2025), crée une exonération de droits de mutation à titre gratuit pour les dons familiaux de sommes d'argent affectés à des projets immobiliers spécifiques.

Plafonds

Bénéficiaires éligibles

Le don peut être consenti à :

• Un enfant du donateur
• Un petit-enfant ou arrière-petit-enfant
• À défaut de descendance directe, un neveu ou une nièce

Donateurs éligibles

Tout parent, grand-parent ou arrière-grand-parent (ou à défaut oncle/tante) peut consentir le don. Aucune condition d'âge n'est imposée (à la différence du don Sarkozy de l'article 790 G qui exige un donateur de moins de 80 ans).

Les emplois autorisés des fonds

L'exonération est conditionnée à l'affectation des fonds dans un délai de 6 mois à compter du don, à l'un des deux usages suivants.

1. Acquisition d'un logement neuf ou en VEFA

Achat d'un logement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) destiné à la résidence principale du bénéficiaire ou à la location à un tiers à usage d'habitation principale (autre qu'un membre du foyer fiscal). Les acquisitions dans l'ancien ne sont pas éligibles : seul le neuf ou la VEFA ouvre droit à l'exonération.

2. Rénovation énergétique de la résidence principale

Financement de travaux de rénovation énergétique dans le logement dont le bénéficiaire est déjà propriétaire et qui constitue sa résidence principale. Travaux éligibles : isolation thermique des toitures, murs, fenêtres, planchers, installation d'équipements de chauffage performants (pompe à chaleur, chaudière à condensation, solaire thermique), ventilation mécanique contrôlée.

Le cumul avec les autres abattements

L'exonération de l'article 790 A bis se cumule avec les autres abattements et exonérations existants en matière de donation, ce qui en démultiplie l'effet patrimonial.

Avec l'abattement de l'article 779 CGI (100 000 € en ligne directe)

L'abattement de 100 000 € par enfant et par parent en ligne directe (article 779-I CGI), renouvelable tous les 15 ans, reste applicable et s'ajoute au plafond de 100 000 € exonéré au titre du 790 A bis. Un parent peut donc transmettre à son enfant :

• 100 000 € au titre de l'article 779 (abattement classique)
• + 100 000 € au titre de l'article 790 A bis (exonération temporaire affectée)
• = 200 000 € sans aucun droit dû

Avec le don Sarkozy de l'article 790 G CGI (31 865 €)

Le don familial de sommes d'argent de l'article 790 G CGI (jusqu'à 31 865 € exonérés, sous condition de donateur de moins de 80 ans et bénéficiaire majeur ou émancipé) se cumule avec le 790 A bis et le 779. Un parent (de moins de 80 ans) peut donc transmettre :

• 100 000 € (article 779) + 100 000 € (article 790 A bis affecté immobilier) + 31 865 € (article 790 G) = 231 865 € sans droits

Avec les abattements grand-parents et arrière-grand-parents

Les grands-parents disposent de leur propre abattement de 31 865 € par petit-enfant (article 790 B CGI), cumulable. Sur un projet d'acquisition de résidence principale, un enfant peut ainsi recevoir des fonds exonérés de ses parents, de ses grands-parents et utiliser le 790 A bis pour 100 000 € supplémentaires sur chaque donateur. Le plafond global de 300 000 € au titre du 790 A bis limite toutefois le cumul.

Cas concret : famille parisienne, acquisition de la résidence principale d'un enfant

Cas représentatif : Madame et Monsieur Dupont, 62 ans tous deux, parents de Camille (32 ans). Camille souhaite acquérir un appartement de 75 m² à Paris 20e estimé à 540 000 €, qui sera sa résidence principale. Elle dispose de 80 000 € d'épargne personnelle.

Plan de financement initial sans exonération

Plan optimisé avec exonérations cumulées

Les parents et les grands-parents (Mme Dupont mère, 88 ans) consentent ensemble des donations en utilisant le 790 A bis et les abattements classiques :

Camille a reçu 400 000 € de donations totalement exonérées de droits, soit suffisamment pour financer l'intégralité de l'opération avec son apport personnel de 80 000 €. L'emprunt initial de 503 000 € est ramené à environ 103 000 €.

Économie fiscale réalisée : sans le 790 A bis, les 200 000 € de donations supplémentaires (100 k€ × 2 parents) auraient supporté les droits de donation au taux marginal de 20 % en ligne directe, soit environ 40 000 € de droits. Le 790 A bis fait économiser 40 000 € sur cette opération unique.

Les conditions à respecter scrupuleusement

Délai d'emploi des fonds : 6 mois

Les fonds donnés doivent être affectés à l'usage autorisé dans un délai de 6 mois à compter du don. À défaut, l'exonération est perdue rétroactivement et les droits de donation deviennent exigibles avec intérêts de retard de 0,20 %/mois (article 1727 CGI).

Conservation du bien : 5 ans

Le bénéficiaire doit conserver le bien acquis (ou rénové) en tant que résidence principale (personnelle ou locative) pendant au moins 5 ans à compter de l'acquisition ou de la fin des travaux. La vente ou le changement de destination avant ce délai entraîne la déchéance de l'exonération et l'exigibilité des droits avec majoration.

Cumul plafonné

Les plafonds de 100 000 € par donateur/bénéficiaire et 300 000 € par bénéficiaire s'apprécient sur l'ensemble de la période d'application du dispositif. Plusieurs donations successives entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 sont admises, dans la limite des plafonds globaux.

Forme des fonds

Le dispositif vise les dons de sommes d'argent. Les donations en nature (donation directe du logement, de parts de SCI) ne sont pas éligibles au 790 A bis. Pour transmettre un bien immobilier en nature, les abattements classiques de l'article 779 CGI restent applicables.

La stratégie patrimoniale optimale

Avant l'acquisition

• Anticiper la donation plusieurs mois avant la signature du compromis, pour permettre l'affectation dans les 6 mois
• Coordonner les donateurs : parents, grands-parents, oncles/tantes peuvent chacun utiliser leur enveloppe de 100 000 € au titre du 790 A bis
• Documenter le projet immobilier : compromis de vente, plans de financement, devis de travaux énergétiques selon le cas

Au moment de la donation

• Formaliser le don par acte notarié ou déclaration au service des impôts (formulaire 2735)
• Mentionner expressément l'affectation 790 A bis dans l'acte ou la déclaration
• Tracer le flux financier : compte dédié, virement bancaire, traçabilité des fonds jusqu'à l'usage final

Après l'acquisition

• Respecter la durée de 5 ans de conservation à titre de résidence principale
• Conserver les justificatifs : acte d'acquisition, factures de travaux, attestations DPE pour rénovation énergétique
• Anticiper la fin du dispositif : au 31 décembre 2026, l'exonération s'éteindra sauf nouvelle prolongation législative

Place de l'estimation immobilière dans le projet

Le dispositif finance l'acquisition d'un logement neuf ou en VEFA. Avant de s'engager, une estimation rigoureuse du secteur reste utile : situer le prix du programme neuf par rapport au marché local de l'ancien comparable (mesurer la prime du neuf et vérifier qu'elle est justifiée), et anticiper la valeur de revente une fois le délai de conservation de 5 ans écoulé : le prix d'acquisition devient alors le prix de référence fiscal pour la future plus-value (article 150 VB CGI).

Pour la méthode d'estimation : Comment estimer un bien pour une succession. Pour l'arbitrage valeur déclarée et plus-value future : Succession et revente : stratégie d'optimisation conjointe.

Mon analyse : le dispositif 790 A bis est probablement l'opportunité fiscale familiale la plus forte de 2026. Cumulé avec les abattements classiques (article 779, 790 G), il permet de transmettre jusqu'à 230 000 € par parent et par enfant sans droits, à condition d'être ciblé sur un projet immobilier. Pour les familles disposant d'une épargne disponible chez les parents ou grands-parents et d'un projet d'acquisition dans le neuf pour les enfants, c'est une fenêtre temporelle à ne pas manquer. Au-delà du 31 décembre 2026, seuls les abattements classiques resteront disponibles.

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Sources : Article 790 A bis CGI · LOI n° 2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances pour 2025) · Article 779 CGI

FAQ

Jusqu'à quand peut-on bénéficier de l'exonération de l'article 790 A bis ?

Le dispositif s'applique aux dons de sommes d'argent consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, que les fonds servent à l'acquisition d'un logement neuf ou en VEFA ou à la rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire. Au-delà du 31 décembre 2026, le dispositif s'éteindra sauf nouvelle prolongation législative. Les donations doivent être effectuées avant cette date butoir, et les fonds affectés dans les 6 mois.

Le bénéficiaire doit-il être primo-accédant ?

Non. L'article 790 A bis n'impose aucune condition de primo-accession : le bénéficiaire peut déjà être propriétaire par ailleurs. La seule contrainte porte sur l'affectation des fonds (acquisition d'un logement neuf ou en VEFA affecté à la résidence principale du bénéficiaire ou loué à un tiers à usage d'habitation principale, ou rénovation énergétique de la résidence principale dont il est déjà propriétaire) et sur la conservation du bien pendant 5 ans.

Peut-on cumuler le 790 A bis avec l'abattement classique de l'article 779 ?

Oui, totalement. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (article 779 CGI), renouvelable tous les 15 ans, se cumule avec l'exonération de 100 000 € du 790 A bis. Un parent peut donc transmettre 200 000 € à son enfant sans aucun droit (100 000 € sans affectation + 100 000 € affectés à un projet immobilier). Et 400 000 € au total avec l'autre parent en utilisant les deux dispositifs.

Que se passe-t-il si le bénéficiaire vend le bien avant 5 ans ?

L'exonération devient caduque rétroactivement. Le bénéficiaire (ou ses héritiers) doit déclarer la donation perdue et payer les droits qui auraient été dus selon le barème de l'article 777 CGI, avec intérêts de retard à 0,20 %/mois depuis la date du don initial. La règle des 5 ans est stricte : seules quelques exceptions sont admises (force majeure, décès du bénéficiaire). Une mutation dans les 5 ans qui n'a pas le caractère de force majeure entraîne la déchéance.

Quels travaux de rénovation énergétique sont éligibles ?

Les travaux éligibles sont ceux qui réduisent significativement la consommation énergétique du logement. Liste indicative : isolation thermique des toitures, des murs, des planchers et des fenêtres ; installation de systèmes de chauffage performants (pompe à chaleur, chaudière à condensation, solaire thermique, biomasse) ; mise en place de ventilation mécanique contrôlée ; production d'eau chaude solaire. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Les justificatifs (devis, factures, attestations) doivent être conservés.

Peut-on faire plusieurs donations successives sous ce dispositif ?

Oui. Le plafond de 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire s'apprécie sur l'ensemble de la période d'application (entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026). Plusieurs donations successives sont autorisées tant que les plafonds globaux ne sont pas dépassés. Chaque donation doit toutefois respecter ses propres conditions (affectation dans les 6 mois, conservation 5 ans).

Voir aussi : Abattements succession 2026 · Pacte Dutreil 2026 : transmission d'entreprise · Succession et revente : optimisation conjointe · Estimation immobilière et succession