Donation immobilière exonérée 2026 : 100 000 € à 300 000 €

Par Valentin Bastien · Mis à jour : 11 juin 2026

L'article 790 A bis du Code général des impôts, créé par la loi de finances pour 2025 et étendu par celle de 2026, prévoit une exonération temporaire de droits de donation pour les dons d'argent affectés à l'acquisition d'un logement (neuf, ancien depuis 2026) ou à la rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire : 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire. Le dispositif est applicable jusqu'au 31 décembre 2026 (logement neuf et rénovation) et au 30 juin 2027 (logement ancien pour primo-accédants). Pour les familles préparant la transmission patrimoniale, c'est l'opportunité fiscale la plus forte de l'année.

Le principe : exonération temporaire de droits de donation

L'article 790 A bis du CGI, introduit par la LOI n° 2025-127 du 14 février 2025 et modifié par la LOI n° 2026-103 du 19 février 2026, crée une exonération de droits de mutation à titre gratuit pour les dons familiaux de sommes d'argent affectés à des projets immobiliers spécifiques.

Plafonds

Bénéficiaires éligibles

Le don peut être consenti à :

• Un enfant du donateur
• Un petit-enfant ou arrière-petit-enfant
• À défaut de descendance directe, un neveu ou une nièce

Donateurs éligibles

Tout parent, grand-parent ou arrière-grand-parent (ou à défaut oncle/tante) peut consentir le don. Aucune condition d'âge n'est imposée (à la différence du don Sarkozy de l'article 790 G qui exige un donateur de moins de 80 ans).

Les emplois autorisés des fonds

L'exonération est conditionnée à l'affectation des fonds dans un délai de 6 mois à compter du don, à l'un des trois usages suivants.

1. Acquisition d'un logement neuf

Achat d'un logement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) destiné à la résidence principale du bénéficiaire ou à la location à un tiers (autre qu'un membre du foyer fiscal). Cette catégorie reste applicable jusqu'au 31 décembre 2026.

2. Acquisition d'un logement ancien (extension LF 2026)

À compter du 1er janvier 2026 et jusqu'au 30 juin 2027, la LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 a étendu l'exonération à l'acquisition d'un logement ancien, à condition que le bénéficiaire soit primo-accédant (n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 ans précédant l'acquisition). Le logement doit être destiné à sa résidence principale et conservé en tant que tel pendant 5 ans.

3. Rénovation énergétique de la résidence principale

Financement de travaux de rénovation énergétique dans le logement dont le bénéficiaire est déjà propriétaire et qui constitue sa résidence principale. Travaux éligibles : isolation thermique des toitures, murs, fenêtres, planchers, installation d'équipements de chauffage performants (pompe à chaleur, chaudière à condensation, solaire thermique), ventilation mécanique contrôlée. Catégorie applicable jusqu'au 31 décembre 2026.

Le cumul avec les autres abattements

L'exonération de l'article 790 A bis se cumule avec les autres abattements et exonérations existants en matière de donation, ce qui en démultiplie l'effet patrimonial.

Avec l'abattement de l'article 779 CGI (100 000 € en ligne directe)

L'abattement de 100 000 € par enfant et par parent en ligne directe (article 779-I CGI), renouvelable tous les 15 ans, reste applicable et s'ajoute au plafond de 100 000 € exonéré au titre du 790 A bis. Un parent peut donc transmettre à son enfant :

• 100 000 € au titre de l'article 779 (abattement classique)
• + 100 000 € au titre de l'article 790 A bis (exonération temporaire affectée)
• = 200 000 € sans aucun droit dû

Avec le don Sarkozy de l'article 790 G CGI (31 865 €)

Le don familial de sommes d'argent de l'article 790 G CGI (jusqu'à 31 865 € exonérés, sous condition de donateur de moins de 80 ans et bénéficiaire majeur ou émancipé) se cumule avec le 790 A bis et le 779. Un parent (de moins de 80 ans) peut donc transmettre :

• 100 000 € (article 779) + 100 000 € (article 790 A bis affecté immobilier) + 31 865 € (article 790 G) = 231 865 € sans droits

Avec les abattements grand-parents et arrière-grand-parents

Les grands-parents disposent de leur propre abattement de 31 865 € par petit-enfant (article 790 B CGI), cumulable. Sur un projet d'acquisition de résidence principale, un enfant peut ainsi recevoir des fonds exonérés de ses parents, de ses grands-parents et utiliser le 790 A bis pour 100 000 € supplémentaires sur chaque donateur. Le plafond global de 300 000 € au titre du 790 A bis limite toutefois le cumul.

Cas concret : famille parisienne, acquisition de la résidence principale d'un enfant

Cas représentatif : Madame et Monsieur Dupont, 62 ans tous deux, parents de Camille (32 ans). Camille souhaite acquérir un appartement de 75 m² à Paris 20e estimé à 540 000 €, qui sera sa résidence principale. Elle dispose de 80 000 € d'épargne personnelle.

Plan de financement initial sans exonération

Plan optimisé avec exonérations cumulées

Les parents et les grands-parents (Mme Dupont mère, 88 ans) consentent ensemble des donations en utilisant le 790 A bis et les abattements classiques :

Camille a reçu 400 000 € de donations totalement exonérées de droits, soit suffisamment pour financer l'intégralité de l'opération avec son apport personnel de 80 000 €. L'emprunt initial de 503 000 € est ramené à environ 103 000 €.

Économie fiscale réalisée : sans le 790 A bis, les 200 000 € de donations supplémentaires (100 k€ × 2 parents) auraient supporté les droits de donation au taux marginal de 20 % en ligne directe, soit environ 40 000 € de droits. Le 790 A bis fait économiser 40 000 € sur cette opération unique.

Les conditions à respecter scrupuleusement

Délai d'emploi des fonds : 6 mois

Les fonds donnés doivent être affectés à l'usage autorisé dans un délai de 6 mois à compter du don. À défaut, l'exonération est perdue rétroactivement et les droits de donation deviennent exigibles avec intérêts de retard de 0,20 %/mois (article 1727 CGI).

Conservation du bien : 5 ans

Le bénéficiaire doit conserver le bien acquis (ou rénové) en tant que résidence principale (personnelle ou locative) pendant au moins 5 ans à compter de l'acquisition ou de la fin des travaux. La vente ou le changement de destination avant ce délai entraîne la déchéance de l'exonération et l'exigibilité des droits avec majoration.

Cumul plafonné

Les plafonds de 100 000 € par donateur/bénéficiaire et 300 000 € par bénéficiaire s'apprécient sur l'ensemble de la période d'application du dispositif. Plusieurs donations successives entre 15 février 2025 et 31 décembre 2026 (ou 30 juin 2027 pour le logement ancien) sont admises, dans la limite des plafonds globaux.

Forme des fonds

Le dispositif vise les dons de sommes d'argent. Les donations en nature (donation directe du logement, de parts de SCI) ne sont pas éligibles au 790 A bis. Pour transmettre un bien immobilier en nature, les abattements classiques de l'article 779 CGI restent applicables.

La stratégie patrimoniale optimale

Avant l'acquisition

• Anticiper la donation plusieurs mois avant la signature du compromis, pour permettre l'affectation dans les 6 mois
• Coordonner les donateurs : parents, grands-parents, oncles/tantes peuvent chacun utiliser leur enveloppe de 100 000 € au titre du 790 A bis
• Documenter le projet immobilier : compromis de vente, plans de financement, devis de travaux énergétiques selon le cas

Au moment de la donation

• Formaliser le don par acte notarié ou déclaration au service des impôts (formulaire 2735)
• Mentionner expressément l'affectation 790 A bis dans l'acte ou la déclaration
• Tracer le flux financier : compte dédié, virement bancaire, traçabilité des fonds jusqu'à l'usage final

Après l'acquisition

• Respecter la durée de 5 ans de conservation à titre de résidence principale
• Conserver les justificatifs : acte d'acquisition, factures de travaux, attestations DPE pour rénovation énergétique
• Anticiper la fin du dispositif : au 31 décembre 2026 (logement neuf + rénovation) ou au 30 juin 2027 (logement ancien primo-accédant), l'exonération s'éteindra sauf nouvelle prolongation

Place de l'estimation immobilière dans le projet

Si la donation finance l'acquisition d'un bien d'occasion, une estimation rigoureuse du bien acquis est utile à plusieurs titres : valider que le prix d'acquisition correspond à la valeur de marché (éviter une surenchère qui pénaliserait financièrement le bénéficiaire), documenter la valeur en cas de revente future (article 150 VB CGI : la valeur retenue à l'acquisition devient le prix d'acquisition fiscal pour la plus-value).

Pour la méthode d'estimation : Comment estimer un bien pour une succession. Pour l'arbitrage valeur déclarée et plus-value future : Succession et revente : stratégie d'optimisation conjointe.

Mon analyse : le dispositif 790 A bis est probablement l'opportunité fiscale familiale la plus forte de 2026. Cumulé avec les abattements classiques (article 779, 790 G), il permet de transmettre jusqu'à 230 000 € par parent et par enfant sans droits, à condition d'être ciblé sur un projet immobilier. Pour les familles disposant d'une épargne disponible chez les parents ou grands-parents et d'un projet d'acquisition pour les enfants, c'est une fenêtre temporelle à ne pas manquer. Au-delà du 31 décembre 2026 (logement neuf + rénovation) et du 30 juin 2027 (logement ancien primo-accédant), seuls les abattements classiques resteront disponibles.

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Sources : Article 790 A bis CGI · LOI n° 2025-127 du 14 février 2025 · LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 · Article 779 CGI

FAQ

Jusqu'à quand peut-on bénéficier de l'exonération de l'article 790 A bis ?

Pour les acquisitions de logement neuf et les travaux de rénovation énergétique : jusqu'au 31 décembre 2026. Pour les acquisitions de logement ancien (à condition d'être primo-accédant), extension LF 2026 jusqu'au 30 juin 2027. Au-delà de ces dates, le dispositif s'éteindra sauf nouvelle prolongation législative. Les donations doivent être effectuées avant les dates butoirs, et les fonds affectés dans les 6 mois.

Le bénéficiaire doit-il être primo-accédant ?

Pour l'acquisition d'un logement neuf : non, aucune condition de primo-accession. Pour l'acquisition d'un logement ancien (extension LF 2026) : oui, le bénéficiaire doit être primo-accédant, c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 ans précédant l'acquisition. Pour la rénovation énergétique : non, le bénéficiaire doit simplement être propriétaire du logement qu'il occupe.

Peut-on cumuler le 790 A bis avec l'abattement classique de l'article 779 ?

Oui, totalement. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (article 779 CGI), renouvelable tous les 15 ans, se cumule avec l'exonération de 100 000 € du 790 A bis. Un parent peut donc transmettre 200 000 € à son enfant sans aucun droit (100 000 € sans affectation + 100 000 € affectés à un projet immobilier). Et 400 000 € au total avec l'autre parent en utilisant les deux dispositifs.

Que se passe-t-il si le bénéficiaire vend le bien avant 5 ans ?

L'exonération devient caduque rétroactivement. Le bénéficiaire (ou ses héritiers) doit déclarer la donation perdue et payer les droits qui auraient été dus selon le barème de l'article 777 CGI, avec intérêts de retard à 0,20 %/mois depuis la date du don initial. La règle des 5 ans est stricte : seules quelques exceptions sont admises (force majeure, décès du bénéficiaire). Une mutation dans les 5 ans qui n'a pas le caractère de force majeure entraîne la déchéance.

Quels travaux de rénovation énergétique sont éligibles ?

Les travaux éligibles sont ceux qui réduisent significativement la consommation énergétique du logement. Liste indicative : isolation thermique des toitures, des murs, des planchers et des fenêtres ; installation de systèmes de chauffage performants (pompe à chaleur, chaudière à condensation, solaire thermique, biomasse) ; mise en place de ventilation mécanique contrôlée ; production d'eau chaude solaire. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Les justificatifs (devis, factures, attestations) doivent être conservés.

Peut-on faire plusieurs donations successives sous ce dispositif ?

Oui. Le plafond de 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire s'apprécie sur l'ensemble de la période d'application (entre 15 février 2025 et 31 décembre 2026 ou 30 juin 2027 selon les cas). Plusieurs donations successives sont autorisées tant que les plafonds globaux ne sont pas dépassés. Chaque donation doit toutefois respecter ses propres conditions (affectation dans les 6 mois, conservation 5 ans).

Voir aussi : Abattements succession 2026 · Pacte Dutreil 2026 : transmission d'entreprise · Succession et revente : optimisation conjointe · Estimation immobilière et succession