Introduction
Sur 1 491 547 maisons vendues en France entre juillet 2020 et décembre 2025, l'étiquette DPE G est associée à une décote moyenne de 20,9 % par rapport à une maison D équivalente vendue dans la même commune. À l'inverse, l'étiquette A est associée à une prime de 22,4 % par rapport à une voisine D comparable. Étude propriétaire VALORIS, transactions DVF de la DGFiP appariées aux DPE de l'ADEME, régression hédonique avec fixed effects commune et année. La méthodologie détaillée et les coefficients bruts sont publiés séparément en annexe technique.
Combien vaut vraiment la valeur verte d'une maison en France ?
La « valeur verte » désigne la prime ou la décote de prix associée à la performance énergétique d'un logement. Sur les maisons vendues en France entre 2020 et 2025, voici les effets associés à chaque classe DPE, toutes choses égales par ailleurs (commune, surface, terrain, année de vente). Pour rappel, ces coefficients capturent à la fois l'effet propre de la performance énergétique et celui de variables corrélées non observées (état d'entretien, qualité du bâti, travaux récents), ce que nous précisons plus loin dans la section méthodologie :
Source : étude VALORIS sur 1 491 724 maisons vendues — DVF × DPE. Barres d'erreur : intervalle de confiance à 95 %. Référence : classe D (effet calé à 0 %).
Les chiffres précis, avec leur intervalle de confiance à 95 % :
| Classe DPE | Effet sur prix/m² (vs D) | IC 95 % | Nombre de maisons |
|---|---|---|---|
| A | +22,4 % | [+21,7 ; +23,0] | 40 365 |
| B | +15,5 % | [+15,0 ; +16,0] | 75 080 |
| C | +8,2 % | [+7,8 ; +8,5] | 344 019 |
| D | référence (0 %) | n/a | 457 251 |
| E | −8,1 % | [−8,4 ; −7,7] | 307 105 |
| F | −15,2 % | [−15,4 ; −14,9] | 158 178 |
| G | −20,9 % | [−21,2 ; −20,6] | 109 672 |
La progression est monotone : chaque classe au-dessus de D ajoute une prime nette, chaque classe en-dessous creuse la décote. L'écart total entre A et G atteint 43 points de pourcentage sur le prix au m².
Comment a-t-on mesuré cet impact ?
Une comparaison brute des prix médians par classe DPE est trompeuse. Une maison G est en moyenne plus vieille, plus rurale, plus excentrée. Autant de facteurs qui poussent eux-mêmes le prix vers le bas, indépendamment de l'étiquette énergétique. Sans contrôle de la localisation, on confond l'effet du DPE avec celui du quartier.
La méthode employée, la régression hédonique log-linéaire, isole la contribution propre de la classe DPE en neutralisant les autres facteurs explicatifs. Le modèle estimé est :
log(prix/m²) = α + Σ β_k · DPE_k + γ · X + μ_commune + λ_année + ε
où chaque transaction est rapportée à la moyenne de sa commune (fixed effect commune) et à l'année de vente (fixed effect année). Les coefficients β_k mesurent la différence de prix qu'on attribue spécifiquement à la classe DPE, à commune et année identiques.
Les contrôles structurels (surface bâtie, surface de terrain, nombre de pièces) entrent dans la spécification dite « M3 », qui est la spec principale rapportée ci-dessus. Les variables socio-économiques au niveau de la commune (revenu médian INSEE, densité, part de propriétaires) sont absorbées par les fixed effects commune ; c'est attendu, ces caractéristiques ne varient pas à l'intérieur d'une même commune.
Le bad-control bias, ou pourquoi on ne contrôle pas pour l'âge du bâti
Une maison de 1960 a statistiquement un DPE plus mauvais qu'une maison de 2010 : l'âge et la classe énergétique sont fortement corrélés. Contrôler explicitement pour l'âge dans la régression risquerait d'absorber une partie du signal DPE qu'on cherche précisément à mesurer (« bad control »). Les fixed effects commune captent indirectement la composante spatiale de l'âge moyen du bâti (les communes anciennes ont des bâtis plus anciens). Le coefficient mesuré est à interpréter comme l'effet global associé à la classe DPE, incluant tout canal indirect via l'âge.
Le clivage Nord/Sud existe-t-il vraiment ?
Les barèmes professionnels, notamment le référentiel Callon largement utilisé par les experts immobiliers français, appliquent depuis des décennies une décote plus sévère sur les passoires thermiques dans les départements du Nord. Le raisonnement est intuitif : un mauvais DPE coûte plus cher en chauffage là où il fait froid plus longtemps. L'écart annoncé entre Nord et Sud est de 7 à 13 points de pourcentage selon la classe.
Notre mesure remet cette intuition en question.
Source : étude VALORIS — DVF × DPE. Le clivage Nord/Sud reprend la dichotomie utilisée par le référentiel Callon (38 départements classés Nord).
| Classe | Effet Nord (38 dépts) | Effet Sud (autres) | Écart |
|---|---|---|---|
| F | −15,4 % | −14,9 % | 0,5 pp |
| G | −20,8 % | −21,2 % | 0,4 pp (inversé) |
L'écart Nord/Sud que nous mesurons est inférieur à un point de pourcentage, dans un sens comme dans l'autre. Sur G, la décote est même très légèrement supérieure au Sud. Nos résultats empiriques ne retrouvent pas l'amplitude du clivage Nord/Sud que certains barèmes professionnels traditionnels appliquent (Callon, par exemple, propose -25 % au Nord contre -12 % au Sud sur la classe F). La différence entre les deux zones, sur notre échantillon 2020-2025, est statistiquement réelle mais d'ampleur minime.
Une hypothèse plausible : le marché français s'est partiellement homogénéisé sur le risque DPE. Depuis la loi Climat et la médiatisation autour des passoires thermiques, un acheteur de Montpellier ou de Lille intègre désormais le coût énergétique de manière similaire. La géographie du chauffage paraît compter moins que celle du risque réglementaire (interdiction de location, contraintes de rénovation, recommandations notariales), qui s'applique uniformément sur le territoire. Cette interprétation reste à confirmer par des travaux ultérieurs.
Quel écart en Île-de-France par rapport à la province ?
L'image change radicalement quand on stratifie par macro-région.
| Classe | Île-de-France | Province | Différence |
|---|---|---|---|
| A | +9,9 % | +22,5 % | −12,6 pp |
| F | −7,0 % | −16,0 % | +9 pp |
| G | −12,0 % | −22,0 % | +10 pp |
En Île-de-France, l'effet associé à la classe DPE est divisé par environ deux. L'interprétation économique va de soi : sur des biens à 6 000-12 000 €/m², le coût annuel du chauffage devient marginal au regard de la valeur du logement et du prix de la localisation. Un acheteur parisien paie d'abord pour Paris, et accessoirement pour le DPE.
À l'inverse, en province, l'arbitrage entre prix et performance énergétique se fait dans des proportions où la facture annuelle compte vraiment. Sur une maison à 200 000 €, une rénovation énergétique de 30 000-50 000 € change l'équation. Pour saisir comment cette charge entre dans le calcul d'une valeur vénale, voir notre note dédiée.
Les zones rurales pénalisent-elles plus les passoires thermiques ?
Le même phénomène se retrouve, à plus petite échelle, sur l'axe urbain/rural :
| Classe | Urbain (densité > 1 500 hab/km²) | Rural | Différence |
|---|---|---|---|
| A | +16,3 % | +22,7 % | −6,4 pp |
| F | −10,3 % | −16,1 % | +5,8 pp |
| G | −13,5 % | −22,2 % | +8,7 pp |
Plus on s'éloigne de la densité urbaine, plus la classe DPE pèse sur le prix. En zone rurale, la décote G atteint quasiment le seuil de -25 % évoqué traditionnellement par les barèmes professionnels.
Cette hétérogénéité a une portée pratique forte : un barème national unique ne convient pas. L'expertise immobilière doit moduler la pondération du DPE selon la zone, ce que nous faisons dans le rapport d'évaluation VALORIS.
L'effet du DPE s'est-il renforcé depuis la loi Climat ?
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat et Résilience », a programmé l'interdiction progressive de location des logements G (à partir de 2025), F (2028) et E (2034). Cette contrainte réglementaire a-t-elle modifié le poids du DPE dans les prix de transaction ?
| Classe | Pré-juillet 2022 | Post-juillet 2022 | Renforcement |
|---|---|---|---|
| A | +18,4 % | +22,6 % | +4,2 pp |
| F | −10,9 % | −15,5 % | +4,6 pp |
| G | −15,4 % | −21,2 % | +5,8 pp |
Sur la deuxième moitié de la période, la décote G s'est creusée de 5,8 points de pourcentage par rapport à la première moitié, et la prime A s'est renforcée de 4,2 pp. Le marché immobilier semble avoir internalisé le coût implicite des restrictions réglementaires : un acheteur de passoire thermique doit aujourd'hui anticiper non seulement les factures d'énergie, mais aussi l'obligation de travaux à court terme s'il veut louer ou revendre. Ce renforcement temporel est cohérent avec ce qu'on observe sur les déclarations IFI à compter de 2025, où la classe énergétique commence à peser dans les décotes admises.
Comment notre mesure se compare-t-elle au référentiel Callon 2026 ?
Le référentiel professionnel Callon 2026 (48ème édition) est aujourd'hui la grille la plus largement utilisée par les experts immobiliers français pour ajuster les valeurs vénales en fonction du DPE. Voici la comparaison :
| Classe | VALORIS (national) | Callon Nord | Callon Sud |
|---|---|---|---|
| A | +22,4 % | +18 % | +18 % |
| B | +15,5 % | +12 % | +12 % |
| C | +8,2 % | +6 % | +6 % |
| D | 0 % | 0 % | 0 % |
| E | −8,1 % | 0 % | 0 % |
| F | −15,2 % | −25 % | −12 % |
| G | −20,9 % | −25 % | −18 % |
Deux observations clés :
- Sur les primes (A, B, C), notre mesure est nettement plus optimiste que Callon : l'écart de prix pour une excellente performance énergétique est plus important qu'estimé.
- Sur les décotes (F, G), le coefficient national se situe entre les valeurs Nord et Sud de Callon, tout en réfutant la dichotomie géographique (nos écarts Nord/Sud sont nuls).
- La classe E est sous-estimée à 0 % par Callon ; nous mesurons une décote significative de −8 %, intermédiaire entre D et F.
Méthodologie détaillée
Le détail technique complet (variables, pseudo-code SQL du matching, table de régression brute avec SE et p-values, distribution des résidus, diagnostics) est publié séparément dans la note méthodologique annexe. Cette section donne le résumé suffisant pour la lecture courante.
Données. Transactions DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) entre le 1er juillet 2020 et le 31 décembre 2025, restreintes aux ventes de maisons (type_local = 'Maison', hors VEFA, hors cessions multi-lots). Diagnostic de performance énergétique apparié via la base DPE Logements existants (ADEME), par proximité géographique (rayon 50 m PostGIS) et validité temporelle stricte (DPE établi avant la transaction et dans la limite légale de 10 ans). Pour une introduction à la base DVF elle-même, voir notre guide DVF.
Filtres successifs appliqués : exclusion des transactions sans DPE matchable, prix au m² dans la borne [500 ; 15 000] €/m², jointure des contrôles socio-économiques INSEE par code commune, retrait des outliers prix au m² par méthode IQR (Q1−1,5·IQR à Q3+1,5·IQR) au niveau de la commune (fallback département pour les communes de moins de 30 transactions). Échantillon final : 1 491 724 maisons, sur 93 départements et 29 235 communes.
Modèle. Régression OLS sur log(prix/m²), avec 6 dummies DPE (A, B, C, E, F, G ; la classe D est la catégorie omise de référence), dummies année, fixed effects commune. Contrôles structurels (log surface bâtie, log de 1 + surface terrain, nombre de pièces). Estimation via la transformation within (linearmodels.PanelOLS), erreurs-types clusterisées par commune. Tests de robustesse : VIF inférieur à 2,5 sur tous les régresseurs continus, Breusch-Pagan rejette l'homoscédasticité (justifiant le clustering), R² within = 0,15. Toutes les p-values des coefficients DPE sont inférieures à 0,001.
Exclusion de la transition de la réforme DPE. La méthode de calcul du DPE a changé le 1er juillet 2021 ; les DPE émis entre juillet et novembre 2021 ont fait l'objet de corrections rétroactives. Cette fenêtre est exclue de l'échantillon.
Interprétation des coefficients. Les valeurs reportées capturent l'effet associé à la classe DPE conditionnel à la commune. Elles ne distinguent pas la contribution propre de la performance énergétique de celle d'éventuelles variables corrélées non observées (état d'entretien, travaux récents, exposition, standing intérieur). Le coefficient mesuré est donc à lire comme une borne supérieure de l'effet causal pur de l'étiquette DPE. L'écart de R² (0,15 within) confirme que d'autres facteurs non modélisés expliquent l'essentiel des variations de prix résiduelles.
Limites de cette étude
- Réforme DPE 2021. La base de DPE disponible démarre au 1er juillet 2021. Les transactions de la première année (2020-mi-2021) sont peu appariées faute d'historique DPE.
- Biais de sélection. Les maisons F-G sont en moyenne plus vieilles, plus rurales, moins entretenues. Les fixed effects commune absorbent la localisation, pas l'état d'entretien (variable latente). Le coefficient mesuré est donc une borne supérieure de l'effet causal pur.
- Variables non observées. DVF ne renseigne ni l'état général, ni les travaux récents, ni l'exposition. Le R² atteint 0,15 sur le within ; 85 % de la variance des prix communaux reste expliquée par d'autres facteurs.
- Matching DVF↔DPE. Le rappel global atteint 45 % (75-83 % pour les transactions 2022-2025 où la base DPE est plus dense). Les non-appariés peuvent être systématiquement différents.
- Prix/m² maison. Mélange bâti et terrain ; le contrôle par log(1 + terrain) est imparfait dans les zones rurales avec très grands terrains.
FAQ
Le DPE influence-t-il vraiment le prix d'une maison ? Oui, et significativement. Sur 1,49 million de transactions analysées, une maison G se vend en moyenne 20,9 % moins cher qu'une maison D comparable dans la même commune. À l'inverse, une maison A se vend 22,4 % plus cher. Ces écarts sont statistiquement significatifs (p < 0,001) avec des intervalles de confiance à 95 % de moins d'un point de pourcentage.
Quelle décote pour une passoire thermique en 2026 ? Notre mesure nationale est de −20,9 % pour une G et −15,2 % pour une F. En zone rurale ou en province, ces chiffres montent à −22 % et −16 % respectivement. En Île-de-France, ils sont divisés par deux (−12 % pour une G).
Comment connaître le DPE d'un bien avant l'achat ? Le DPE est obligatoirement annexé au compromis de vente depuis le 1er novembre 2007. Il est aussi consultable gratuitement sur le site de l'ADEME à partir de l'adresse exacte. Méfiez-vous des DPE de plus de 10 ans ou émis entre juillet et novembre 2021 ; ils peuvent ne plus être valides ou avoir été recalculés depuis.
Pourquoi la décote G n'est-elle pas plus forte au Nord, comme l'annonce Callon ? La dichotomie Nord/Sud du référentiel Callon, qui annonce -25 % vs -12 % pour les classes F, n'est pas validée par nos données 2020-2025. L'écart mesuré est inférieur à 1 point de pourcentage entre les deux zones. Notre hypothèse : depuis la loi Climat de 2021, le risque réglementaire (interdiction de location) s'applique uniformément sur le territoire, et il pèse davantage sur le prix que le différentiel climatique de chauffage.
Cette étude tient-elle compte des travaux de rénovation ? Non. DVF ne renseigne pas l'historique des travaux. Une maison G qui a fait l'objet d'une rénovation thermique récente et qui sera reclassée à la prochaine évaluation conserve, dans nos données, son ancien DPE. Cela tire vraisemblablement notre estimation vers une borne supérieure de la décote pure.
Comment se compare votre décote G mesurée à celle d'autres études ? L'étude des Notaires de France de 2024 sur les appartements relevait une décote de −7 % à −15 % selon la zone pour les classes F-G. Notre travail porte sur les maisons (où l'effet est mécaniquement plus fort, car la facture énergétique est plus dépendante de l'enveloppe) et sur une période plus récente incluant l'effet de la loi Climat. La cohérence d'ordre de grandeur est satisfaisante.
Sources
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (Légifrance)
- Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique (Légifrance)
- Base DPE Logements existants depuis juillet 2021, ADEME, data.ademe.fr
- Demandes de Valeurs Foncières DVF, DGFiP, data.gouv.fr
- Diagnostic de performance énergétique DPE, service-public.fr
- INSEE, Recensement de la population, données communales (revenu médian, densité, part de propriétaires).
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