Fiscalité

Démembrement de propriété : nue-propriété et usufruit

Par Valentin Bastien·Expert immobilier·Mis à jour : mai 2026

Le démembrement est l'un des outils les plus efficaces pour transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût fiscal. En séparant nue-propriété et usufruit, le donateur réduit considérablement les droits tout en continuant à profiter du bien. Cas concret Annecy avril 2026 : 0 € de droits sur 612 000 € transmis grâce au démembrement à 60 ans.

Façade haussmannienne en perspective illustrant le démembrement de propriété en donation

Barème usufruit / nue-propriété — article 669 du CGI

Répartition fiscale forfaitaire selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation ou de la succession. Le barème procède par tranches « moins de X ans » : la valeur change le jour de l'anniversaire qui fait passer à la tranche suivante. Zone dorée : optimum fiscal entre 55 et 65 ans.

Comment fonctionne le démembrement lors d'une donation ?

Le démembrement de propriété sépare la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : la nue-propriété et l'usufruit. Le nu-propriétaire détient le bien sans pouvoir en jouir. L'usufruitier conserve le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les revenus locatifs.

Dans le cadre d'une donation, le donateur transmet la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l'usufruit. Double avantage : le donateur continue à profiter du bien, et les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, inférieure à la pleine propriété.

Quel est le barème fiscal de l'article 669 du CGI ?

L'article 669 du CGI fixe la répartition forfaitaire entre usufruit et nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. Ce barème s'applique obligatoirement pour le calcul des droits.

Donateur de moins de 21 ans : usufruit 90 %, nue-propriété 10 %
De 21 à 30 ans : usufruit 80 %, nue-propriété 20 %
De 31 à 40 ans : usufruit 70 %, nue-propriété 30 %
De 41 à 50 ans : usufruit 60 %, nue-propriété 40 %
De 51 à 60 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %
De 61 à 70 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %
De 71 à 80 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
De 81 à 90 ans : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %
Plus de 90 ans : usufruit 10 %, nue-propriété 90 %

Quels sont les avantages fiscaux du démembrement ?

Le démembrement offre trois avantages fiscaux majeurs.

Premièrement, les droits de donation sont calculés sur la seule nue-propriété. Un donateur de 55 ans transmet un bien de 300 000 € en payant des droits sur seulement 150 000 € (50 % de la pleine propriété).

Deuxièmement, au décès du donateur, l'usufruit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire — exonération totale.

Troisièmement, la plus-value éventuelle entre la donation et le décès échappe également aux droits de succession. Sur 30 ans, ce gain peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros transmis en franchise.

Quels sont les exemples chiffrés de démembrement ?

Trois scénarios concrets pour illustrer l'intérêt du démembrement dans une donation immobilière.

Scénario 1 : parent de 55 ans donne un bien de 300 000 € en nue-propriété. Valeur taxable 150 000 € (50 %). Après abattement de 100 000 €, assiette = 50 000 €. Droits ≈ 8 200 € au lieu de 38 200 € en pleine propriété.
Scénario 2 : couple de 62 ans donne un bien de 500 000 € en nue-propriété. Valeur 300 000 € (60 %). Chaque parent bénéficie de 100 000 € d'abattement par enfant. Pour un enfant unique : assiette 100 000 €. Droits ≈ 18 200 €.
Scénario 3 : parent de 75 ans donne un appartement de 200 000 €. Nue-propriété 140 000 € (70 %). Après abattement : 40 000 € taxables. Droits ≈ 6 200 €. Le bien transmis pour environ 3 % de sa valeur.

Que se passe-t-il à la réunion de la pleine propriété au décès ?

Au décès de l'usufruitier (donateur), l'usufruit s'éteint de plein droit. Le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire du bien, sans formalité particulière autre qu'une attestation notariée.

Cette réunion est totalement exonérée de droits de succession (article 1133 du CGI). C'est l'un des principaux avantages du démembrement : la valeur du bien au jour du décès n'entre pas dans l'actif successoral du donateur, quelle que soit l'appréciation du bien entre la donation et le décès.

Si le bien valait 300 000 € au jour de la donation et 500 000 € au jour du décès, les 200 000 € de plus-value sont transmis en franchise totale.

Comment combiner démembrement et SCI familiale ?

Le démembrement peut porter sur des parts de SCI plutôt que sur le bien directement, offrant une souplesse supplémentaire de gestion.

Le donateur transmet les parts en nue-propriété tout en conservant l'usufruit. Il continue à percevoir les revenus de la SCI et à participer aux décisions ordinaires. Le nu-propriétaire participe aux décisions extraordinaires (vente du bien, modification des statuts).

La valorisation des parts intègre la valeur du patrimoine immobilier de la SCI, diminuée d'une décote pour illiquidité (10 à 15 %), ce qui réduit encore l'assiette taxable.

Décote d'illiquidité sur les parts : 10 à 15 % selon statuts et jurisprudence
Souplesse de gestion : l'usufruitier conserve la direction de la SCI
Transmission progressive possible : donation de parts par tranches sur plusieurs cycles de 15 ans

Comparaison pleine propriété vs nue-propriété — bien à 400 000 €

Âge donateur	Valeur taxable	Économie sur la base
45 ans	160 000 € (40 %)	−240 000 €
55 ans	200 000 € (50 %)	−200 000 €
65 ans	240 000 € (60 %)	−160 000 €
75 ans	280 000 € (70 %)	−120 000 €
85 ans	320 000 € (80 %)	−80 000 €

Cas concret — Annecy lac

Évaluation menée à Annecy lac — avril 2026

Contexte : Couple de 60 ans, deux enfants majeurs. Patrimoine immobilier comprenant un appartement avec vue sur le lac d'Annecy (95 m², 4e étage avec ascenseur). Volonté de transmettre le bien aux enfants tout en conservant les revenus locatifs (le bien est loué saisonnièrement, rapport locatif annuel 32 000 €). Estimation rapide initiale : 580 000 €.

Constat : L'analyse comparative DVF (5 ventes récentes dans la résidence et le secteur, ajustées pour la vue lac) a établi la valeur vénale à 612 000 €. Donation de la nue-propriété aux deux enfants (50 % à chacun, soit 306 000 €) avec réserve d'usufruit pour les parents. À 60 ans, la nue-propriété représente 50 % de la pleine propriété : valeur taxable 153 000 € par enfant. Après abattement de 100 000 € par parent (200 000 € au total par enfant), 0 € à payer. Droits totaux : 0 €.

Sans démembrement, la donation en pleine propriété (306 000 € par enfant, après abattement de 200 000 € du couple) aurait généré environ 19 400 € de droits par enfant — près de 38 800 € au total. Le démembrement, conjugué à une valeur précisément documentée, a permis une transmission gratuite. Le couple a par ailleurs conservé les revenus locatifs (32 000 €/an) qui financent leur retraite. La pleine propriété se reconstituera automatiquement aux enfants au décès, sans nouveaux droits.

Valorisation du bien démembré

Comment nous valorisons un bien à démembrer

Le démembrement n'est pas une recette universelle — il faut l'adapter à l'âge des donateurs, au profil du bien et aux objectifs familiaux. Voici la séquence d'analyse appliquée.

01
Établir la valeur vénale exacte du bien
Triple croisement DVF + Callon + capitalisation pour produire une fourchette resserrée. Pour un bien atypique (vue, prestige, localisation rare), comparables élargis et ajustements précis. Cette valeur conditionne tous les calculs ultérieurs — une erreur de 10 % se répercute proportionnellement.
02
Appliquer le barème de l'article 669 CGI
L'âge de l'usufruitier détermine la fraction représentée par la nue-propriété. À 55 ans, 50 % ; à 65 ans, 60 % ; à 75 ans, 70 %. Pour un couple, le calcul retient l'âge le plus jeune (l'usufruit s'éteint au décès du dernier survivant). L'optimum fiscal se situe généralement entre 55 et 65 ans.
03
Vérifier la disponibilité des abattements
Pour chaque parent et chaque enfant, état des donations effectuées dans les 15 dernières années (rappel fiscal article 784 CGI). Si une donation antérieure a entamé l'abattement, le solde disponible doit être pris en compte. Cycle complet ou cycle entamé : la stratégie diffère.
04
Comparer pleine propriété, nue-propriété et nue-propriété en SCI
Trois scénarios à simuler : donation directe en pleine propriété, donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit, donation de parts de SCI démembrée. La SCI ajoute une décote d'illiquidité (10-15 %) mais des frais de constitution. Le choix optimal dépend du profil du bien et de la durée prévisible de l'usufruit.

Notre conviction

Le démembrement est l'outil de transmission le plus puissant disponible — pourtant, il reste sous-utilisé en France faute d'estimation précise des biens.

L'effet de levier est massif : à 60 ans, donner en nue-propriété divise par 2 la base taxable. Pour un bien de 500 000 €, c'est 250 000 € de différence — soit environ 50 000 € de droits évités.
L'avantage cumulé sur 30 ans est colossal : la plus-value latente entre la donation et le décès est transmise en franchise. Sur un bien parisien dont la valeur double sur la période, c'est plusieurs centaines de milliers d'euros qui passent gratuitement.
L'usufruit conservé permet de garder le bénéfice du bien (occupation, loyers) — l'inquiétude légitime « donner trop tôt » est levée. Les revenus locatifs continuent à alimenter la retraite des donateurs.
La principale barrière n'est pas fiscale, c'est l'absence d'estimation rigoureuse. Sans valeur précise, impossible de calibrer la donation, de choisir entre pleine propriété et démembrement, ou d'optimiser la combinaison avec les abattements. Le rapport documenté est le préalable de toute stratégie.

Erreurs à éviter

Les erreurs qui ruinent l'avantage du démembrement

Démembrer trop tard, après 80 ans

Au-delà de 80 ans, la nue-propriété représente 80 % à 90 % de la pleine propriété — l'avantage fiscal est largement érodé. Idéalement, démembrer entre 55 et 65 ans, quand la nue-propriété ne représente que 50-60 %. Repousser de 10 ans peut coûter des dizaines de milliers d'euros.

Oublier la clause de réversibilité d'usufruit

Sans clause spécifique, le décès de l'un des époux usufruitiers peut faire renaître la nue-propriété complète aux enfants prématurément. La clause de réversion d'usufruit au profit du conjoint survivant est essentielle pour préserver l'usage du bien jusqu'au décès du dernier des deux. Souvent oubliée à la rédaction de l'acte.

Sous-estimer le coût des frais de notaire

Une donation devant notaire coûte entre 2 % et 3 % de la valeur déclarée en frais et émoluments. Sur un bien de 400 000 €, c'est 8 000 € à 12 000 €. Ce coût doit être mis en balance avec l'économie fiscale. Le démembrement reste très avantageux, mais l'optimisation se mesure en net après frais.

Démembrer un bien qui sera revendu pendant l'usufruit

Si le bien est revendu pendant la période de démembrement, le produit de la vente est partagé selon le barème de l'article 669 (l'usufruitier reçoit sa part, le nu-propriétaire la sienne). La plus-value taxable et les frais sont aussi répartis. Cette répartition complique la cession et peut générer des frottements familiaux. Le démembrement est optimal pour les biens conservés, pas pour les biens à revendre rapidement.

Textes de référence

Démembrement : les textes du CGI et du Code civil

Article 669 du CGI — barème usufruit / nue-propriété
Barème fiscal de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire selon l'âge de l'usufruitier, par tranches de 10 ans.
Article 1133 du CGI — réunion de la pleine propriété
Exonération de droits lors de la réunion de l'usufruit à la nue-propriété par le décès de l'usufruitier.
Article 578 du Code civil — définition de l'usufruit
Définition civile de l'usufruit : droit de jouir d'une chose dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance.
Article 595 du Code civil — usufruit et baux
Pouvoirs de l'usufruitier en matière de bail : peut louer seul pour les baux courants, accord du nu-propriétaire requis pour les baux à long terme.
BOFiP ENR-DMTG-20-30-10 — donations, assiette des droits
Doctrine administrative officielle sur l'assiette des droits de donation, incluant l'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété.