Mis a jour : mars 2026
Demembrement de propriete : nue-propriete et usufruit
Le demembrement de propriete est l'un des outils les plus efficaces pour transmettre un patrimoine immobilier a moindre cout fiscal. En separant nue-propriete et usufruit, le donateur reduit considerablement les droits de donation tout en continuant a profiter du bien.
Comment fonctionne le demembrement lors d'une donation ?
Le demembrement de propriete consiste a separer la pleine propriete d'un bien en deux droits distincts : la nue-propriete et l'usufruit. Le nu-proprietaire detient le bien sans pouvoir en jouir. L'usufruitier conserve le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les revenus locatifs.
Dans le cadre d'une donation, le donateur transmet la nue-propriete a ses enfants tout en conservant l'usufruit. Cette technique presente un double avantage : le donateur continue a profiter du bien, et les droits de donation sont calcules uniquement sur la valeur de la nue-propriete, inferieure a la pleine propriete.
Quel est le bareme fiscal de l'article 669 du Code general des impots ?
Conformement a l'article 669 du Code general des impots, la repartition entre usufruit et nue-propriete est determinee en fonction de l'age de l'usufruitier (le donateur) au jour de la donation. Ce bareme est forfaitaire et s'applique obligatoirement pour le calcul des droits de donation.
- Donateur de moins de 21 ans : usufruit 90 %, nue-propriete 10 %
- Donateur de 21 a 30 ans : usufruit 80 %, nue-propriete 20 %
- Donateur de 31 a 40 ans : usufruit 70 %, nue-propriete 30 %
- Donateur de 41 a 50 ans : usufruit 60 %, nue-propriete 40 %
- Donateur de 51 a 60 ans : usufruit 50 %, nue-propriete 50 %
- Donateur de 61 a 70 ans : usufruit 40 %, nue-propriete 60 %
- Donateur de 71 a 80 ans : usufruit 30 %, nue-propriete 70 %
- Donateur de 81 a 90 ans : usufruit 20 %, nue-propriete 80 %
- Donateur de plus de 90 ans : usufruit 10 %, nue-propriete 90 %
Quels sont les avantages fiscaux du demembrement ?
Le demembrement offre plusieurs avantages fiscaux majeurs pour la transmission du patrimoine immobilier.
Premierement, les droits de donation sont calcules sur la seule nue-propriete. Un donateur de 55 ans transmet donc un bien d'une valeur de 300 000 EUR en ne payant des droits que sur 150 000 EUR (50 % de la pleine propriete).
Deuxiemement, au deces du donateur, l'usufruit s'eteint automatiquement et le nu-proprietaire recupere la pleine propriete sans aucun droit supplementaire a payer. Cette reunion de la pleine propriete est totalement exoneree.
Troisiemement, la plus-value eventuelle entre la donation et le deces echappe egalement aux droits de succession.
Quels sont les exemples chiffres de demembrement ?
Voici trois scenarios concrets pour illustrer l'interet du demembrement dans une donation immobiliere.
- Scenario 1 : Un parent de 55 ans donne un bien de 300 000 EUR en nue-propriete. Valeur taxable : 150 000 EUR (50 % selon art. 669 CGI). Apres abattement de 100 000 EUR, assiette = 50 000 EUR. Droits = environ 8 194 EUR au lieu de 38 194 EUR en pleine propriete.
- Scenario 2 : Un couple de 62 ans donne un bien de 500 000 EUR en nue-propriete. Valeur nue-propriete : 300 000 EUR (60 % selon art. 669 CGI). Chaque parent beneficie d'un abattement de 100 000 EUR par enfant. Pour un enfant unique : assiette = 100 000 EUR. Droits = environ 18 194 EUR.
- Scenario 3 : Un parent de 75 ans donne un appartement de 200 000 EUR. Nue-propriete = 140 000 EUR (70 % selon art. 669 CGI). Apres abattement : 40 000 EUR taxables. Droits = environ 6 194 EUR. Le bien est transmis pour moins de 3 % de sa valeur.
Que se passe-t-il lors de la reunion de la pleine propriete au deces ?
Au deces de l'usufruitier (le donateur), l'usufruit s'eteint de plein droit. Le nu-proprietaire devient automatiquement plein proprietaire du bien, sans formalite particuliere autre qu'une attestation notariee.
Cette reunion est totalement exoneree de droits de succession. C'est l'un des principaux avantages du demembrement : la valeur du bien au jour du deces n'entre pas dans l'actif successoral du donateur, quelle que soit l'appreciation du bien entre la donation et le deces.
Si le bien valait 300 000 EUR au jour de la donation et 500 000 EUR au jour du deces, les 200 000 EUR de plus-value sont transmis en franchise totale de droits.
Comment combiner demembrement et SCI familiale ?
Le demembrement peut egalement porter sur des parts de SCI (Societe Civile Immobiliere) plutot que sur le bien directement. Cette approche offre une souplesse supplementaire dans la gestion de la transmission.
Le donateur transmet les parts en nue-propriete tout en conservant l'usufruit, qui lui permet de continuer a percevoir les revenus de la SCI et a participer aux decisions ordinaires. Le nu-proprietaire participe aux decisions extraordinaires (vente du bien, modification des statuts).
La valorisation des parts de SCI tient compte de la valeur venale du patrimoine immobilier de la societe, diminuee d'une eventuelle decote pour illiquidite (generalement 10 a 15 %), ce qui reduit encore l'assiette taxable de la donation.
- Decote d'illiquidite sur les parts : 10 a 15 % selon les statuts et la jurisprudence
- Souplesse de gestion : l'usufruitier conserve la direction de la SCI
- Transmission progressive possible : donation de parts par tranches sur plusieurs cycles de 15 ans
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