Droits de succession sur l'immobilier

Conformément à l'article 777 du CGI, les droits de succession en ligne directe (parents-enfants) s'appliquent sur la part nette taxable de chaque héritier, après déduction de l'abattement de 100 000 €. Le barème est progressif : chaque tranche est imposée à un taux différent.

Le calcul est individuel : si trois enfants héritent d'un patrimoine de 600 000 € net, chacun reçoit 200 000 €, bénéficie de l'abattement de 100 000 €, et seuls 100 000 € par enfant entrent dans le barème. L'impôt est calculé part par part, jamais sur la masse globale.

Le calcul des droits de succession sur un bien immobilier suit une séquence précise. Point de départ : la valeur vénale du bien au jour du décès — son prix de marché. De cette valeur brute sont déduites les dettes liées au bien (capital restant dû d'un emprunt immobilier, travaux engagés avant le décès, impôts fonciers dus).

La valeur nette entre ensuite dans l'actif successoral global. La part de chaque héritier est calculée selon ses droits (quotité légale ou testamentaire). Sur cette part nette, l'abattement personnel est appliqué. Le barème progressif s'applique sur le montant restant.

Exemple : un appartement à 350 000 € avec 80 000 € d'emprunt restant dû représente un actif net de 270 000 €. Pour un enfant unique, l'abattement de 100 000 € ramène la base taxable à 170 000 €. Droits dus : environ 31 800 €.

L'article 764 bis du CGI prévoit un abattement de 20 % sur la valeur vénale de la résidence principale du défunt, sous conditions strictes : le logement doit avoir été la résidence principale du défunt et être occupé au jour du décès par l'une des personnes suivantes.

L'abattement se cumule avec les abattements personnels. Sur un appartement à 400 000 €, l'abattement de 20 % ramène la valeur à 320 000 € pour le calcul des droits — économie significative qui souligne l'importance d'une estimation précise.

Lorsqu'un bien était déjà détenu en indivision avant le décès (par exemple deux époux propriétaires à 50/50, ou bien acheté en indivision avec un tiers), seule la part du défunt entre dans l'actif successoral. La valeur vénale totale du bien est estimée, puis la quote-part du défunt est calculée selon les droits inscrits dans l'acte. Sur une indivision pré-existante, une décote de 10 à 20 % peut être pratiquée par référence à des transactions comparables sur biens indivis, sous réserve d'être documentée.

**Cas distinct — l'indivision née de la succession elle-même :** entre le décès et le partage, les héritiers sont propriétaires en indivision. Cette indivision « post-successorale » n'ouvre droit à aucune décote selon la jurisprudence constante (Cass. com. 28 janvier 2003 n° 01-12.373, Cass. com. 20 mars 2007 n° 05-17.139, Cass. civ. 1re 15 mai 2018 n° 17-18.903) et la doctrine BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10). L'administration retient la valeur vénale en pleine propriété de chaque bien, indépendamment de l'état d'indivision postérieur au décès. Tenter de pratiquer une décote sur cette base s'expose à un redressement.

En SCI, ce sont les parts sociales qui entrent dans la succession, et non le bien directement. La valorisation des parts intègre la valeur du patrimoine immobilier de la SCI, diminuée de ses dettes. La jurisprudence (Cass. com. 9 février 2022, n° 19-22.861) et le Guide d'évaluation des entreprises et titres de sociétés de la DGFiP admettent une décote pour illiquidité dont l'amplitude dépend des statuts (clauses d'agrément, restrictions de cession, gouvernance) : couramment 10 à 30 %, avec un point bas autour de 10-15 % pour une SCI familiale standard, davantage si les statuts sont effectivement contraignants. Une décote supplémentaire pour position minoritaire peut s'ajouter.

En démembrement, le nu-propriétaire et l'usufruitier détiennent des droits distincts. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue au profit du nu-propriétaire sans droits supplémentaires. Au décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est valorisée selon le barème de l'article 669 CGI (lié à l'âge de l'usufruitier) : à moins de 61 ans, la nue-propriété représente 50 % ; à moins de 71 ans, 60 % ; à moins de 81 ans, 70 % ; à moins de 91 ans, 80 % de la pleine propriété.

Les droits sont en principe exigibles au dépôt de la déclaration (6 mois après le décès). Mais des facilités existent pour les successions immobilières, par nature illiquides.

Le paiement fractionné échelonne le paiement sur 1 an (3 versements semestriels), durée portée à 3 ans (7 versements) si la succession comprend au moins 50 % de biens non liquides, dont l'immobilier, avec intérêts. Le paiement différé concerne les droits portant sur des biens en nue-propriété : ces droits peuvent être payés dans les 6 mois suivant la réunion de l'usufruit.

Dans tous les cas, une garantie est exigée (hypothèque, nantissement ou caution bancaire). Le coût du crédit doit être mis en balance avec l'avantage du fractionnement.