Comment estimer un bien immobilier pour une donation ?

Pour estimer un bien immobilier en vue d'une donation, il faut determiner sa valeur venale au jour de l'acte notarie. Cette valeur sert de base au calcul des droits de donation. Trois approches sont possibles : l'estimation par le notaire, l'expertise par un professionnel agree (300 a 800 EUR), ou l'estimation en ligne basee sur les transactions reelles. VALORIS utilise la base DVF croisee avec 23 sources officielles pour produire un rapport PDF de 27 pages. En cas de donation en nue-propriete, la valeur de la nue-propriete est calculee selon le bareme fiscal (article 669 du CGI) applique a la valeur en pleine propriete.

Quel est le bareme des abattements pour une donation en 2026 ?

Selon l'article 779 du Code general des impots, les abattements dependent du lien de parente. En ligne directe (parent a enfant) : 100 000 EUR par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Soit 200 000 EUR pour un couple donnant a un enfant. Entre epoux ou partenaires de PACS : 80 724 EUR (art. 790 E CGI). Entre grands-parents et petits-enfants : 31 865 EUR (art. 790 B CGI). Entre freres et soeurs : 15 932 EUR. Un abattement supplementaire de 31 865 EUR s'applique pour les dons de sommes d'argent (don Sarkozy, art. 790 G CGI) si le donateur a moins de 80 ans et le donataire est majeur.

Comment fonctionne la donation en nue-propriete avec reserve d'usufruit ?

Le donateur transmet la nue-propriete du bien tout en conservant l'usufruit (droit d'habiter ou de percevoir les loyers). Les droits de donation sont calcules uniquement sur la valeur de la nue-propriete, selon un bareme fiscal fixe par l'article 669 du CGI. Exemples : donateur de 51-60 ans, nue-propriete = 50 % de la pleine propriete ; donateur de 61-70 ans = 60 % ; donateur de 71-80 ans = 70 %. Au deces du donateur, l'usufruit s'eteint et le donataire recupere la pleine propriete sans droits supplementaires.

Quel est le bareme des droits de donation en ligne directe ?

Apres application de l'abattement de 100 000 EUR, le bareme progressif est : 5 % jusqu'a 8 072 EUR, 10 % de 8 072 a 12 109 EUR, 15 % de 12 109 a 15 932 EUR, 20 % de 15 932 a 552 324 EUR, 30 % de 552 324 a 902 838 EUR, 40 % de 902 838 a 1 805 677 EUR, 45 % au-dela. Pour un bien estime a 300 000 EUR donne par un parent a un enfant : assiette taxable = 200 000 EUR (apres abattement), droits = environ 38 194 EUR.

Quelle est la difference entre donation simple et donation-partage ?

La donation simple transmet un bien a un beneficiaire. Sa valeur est reevaluee au jour du deces du donateur pour le calcul du rapport civil (reintegration dans la succession). La donation-partage repartit les biens entre plusieurs beneficiaires et fige la valeur au jour de la donation : pas de reevaluation au deces. La donation-partage est donc plus securisante car elle evite les conflits lies a l'evolution des prix immobiliers entre la donation et le deces.

Peut-on appliquer une decote sur la valeur du bien donne ?

Oui, plusieurs decotes sont admises par l'administration fiscale : decote pour occupation (bien loue, 10 a 20 % selon la duree du bail), decote pour indivision (10 a 20 % si le bien est detenu en indivision), decote pour illiquidite (parts de SCI, 10 a 15 %). La decote pour demembrement est quant a elle fixee par le bareme legal. Chaque decote doit etre justifiee et documentee. Le rapport VALORIS fournit la valeur en pleine propriete ; les decotes sont appliquees par le notaire.

Le rapport VALORIS est-il accepte pour un acte de donation ?

Le rapport VALORIS constitue un avis de valeur documente, base sur les transactions DVF reelles et 23 sources officielles. Il peut servir de base de travail pour le notaire qui redige l'acte de donation. Le notaire reste libre d'utiliser sa propre methode d'evaluation. Pour les biens de grande valeur ou les situations complexes (demembrement croise, SCI), une expertise par un professionnel agree peut etre recommandee en complement.

Les abattements de donation se cumulent-ils avec ceux de succession ?

Oui et non. Les abattements de donation sont independants mais se reenclenchent par periodes de 15 ans. Si vous avez utilise l'abattement de 100 000 EUR pour une donation il y a moins de 15 ans, il est impute sur l'abattement de succession. Si la donation a plus de 15 ans, l'abattement de succession est disponible en totalite. C'est pourquoi il est strategique de donner tot et regulierement pour maximiser les abattements sur plusieurs cycles de 15 ans.

A quel moment faut-il estimer le bien pour une donation ?

La valeur retenue est celle au jour de la signature de l'acte de donation devant notaire. Il est recommande d'obtenir une estimation recente (moins de 3 mois) avant de lancer la procedure. Pour une donation-partage, la valeur est figee au jour de l'acte et ne sera pas reevaluee, ce qui renforce l'importance d'une estimation precise au moment de la donation.

Quel est le cout total d'une donation immobiliere ?

Le cout comprend : les droits de donation (bareme progressif apres abattement), les frais de notaire (environ 1,5 a 2 % de la valeur du bien), la taxe de publicite fonciere (0,715 %) et les debours. Pour une donation de 300 000 EUR d'un parent a un enfant : droits environ 38 194 EUR + frais notaire environ 5 000 EUR + taxe fonciere environ 2 145 EUR = total environ 45 000 EUR. Le rapport VALORIS coute 29 EUR et fournit la valeur de base pour ces calculs.

Comment fonctionne la donation entre epoux (donation au dernier vivant) ?

La donation entre epoux, aussi appelee donation au dernier vivant, permet d'augmenter la part d'heritage du conjoint survivant au-dela de ce que prevoit la loi. Elle offre trois options au survivant : l'usufruit de la totalite de la succession, le quart en pleine propriete et les trois quarts en usufruit, ou la quotite disponible en pleine propriete. Cette donation doit etre faite par acte notarie. L'estimation du bien immobilier est essentielle car elle determine la valeur des differentes options. L'abattement entre epoux est de 80 724 EUR pour les donations de biens faites du vivant des deux conjoints.

Peut-on donner un bien immobilier via une SCI familiale ?

Oui, la SCI familiale est un outil courant de transmission patrimoniale. Le bien est apporte a la SCI, puis les parts sont donnees aux enfants, eventuellement en nue-propriete. Les avantages sont multiples : possibilite de donner des parts par tranches (sur plusieurs cycles de 15 ans), decote d'illiquidite de 10 a 15 % sur la valeur des parts, et souplesse de gestion grace aux statuts. L'estimation du bien detenu par la SCI est necessaire pour evaluer la valeur des parts. Le rapport VALORIS fournit cette estimation en pleine propriete, sur laquelle le notaire applique les decotes appropriees.

Qu'est-ce qu'une donation avec charges et quel impact sur l'estimation ?

Une donation avec charges impose au donataire des obligations specifiques : entretenir le bien, verser une rente au donateur, loger un tiers, ou ne pas revendre avant un certain delai. Ces charges reduisent la valeur nette de la donation pour le donataire mais ne modifient pas l'assiette des droits de donation, qui reste la valeur venale du bien. L'estimation doit donc porter sur la valeur venale sans tenir compte des charges. Le notaire peut neanmoins appliquer certaines decotes si les charges affectent objectivement la valeur du bien (par exemple, un bien greve d'un droit d'usage).

Qu'est-ce que le rapport entre donations et comment affecte-t-il la succession ?

Le rapport est le mecanisme par lequel les donations anterieures sont reintegrees dans la masse successorale au deces du donateur, pour verifier que chaque heritier a recu sa part legale (reserve hereditaire). Pour une donation simple, le bien est rapporte a sa valeur au jour du deces (valeur actualisee). Pour une donation-partage, le bien est rapporte a sa valeur au jour de la donation (valeur figee). Cette difference est fondamentale : si un bien donne a 200 000 EUR vaut 400 000 EUR au deces, le donataire d'une donation simple devra compenser les autres heritiers sur la base de 400 000 EUR, tandis qu'en donation-partage, le rapport se fait sur 200 000 EUR.

Comment estimer un bien situe hors de France pour une donation ?

Les regles fiscales francaises s'appliquent aux donations faites par un resident fiscal francais, quel que soit le lieu de situation du bien. Pour un bien situe a l'etranger, l'estimation doit refleter la valeur venale sur le marche local. Les conventions fiscales internationales peuvent prevoir des regles specifiques pour eviter la double imposition. Le rapport VALORIS couvre les biens situes en France metropolitaine (96 departements). Pour un bien situe a l'etranger, une expertise locale est necessaire. Le notaire integrera cette estimation dans le calcul global des droits de donation en tenant compte des eventuels credits d'impot prevus par les conventions fiscales.

FAQ

Questions sur l'estimation pour donation immobilière

15 questions-réponses pour tout comprendre sur l'estimation immobilière dans le cadre d'une donation : valeur vénale, abattements, démembrement, SCI et stratégies d'optimisation.

Par Valentin Bastien·Expert immobilier·Mis à jour : mai 2026

Motif architectural répété illustrant les questions fréquentes sur la donation immobilière

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