Comment estimer ses biens immobiliers pour l'IFI ?

Pour l'IFI, vous devez declarer la valeur venale de chaque bien immobilier au 1er janvier de l'annee d'imposition. La valeur venale correspond au prix de marche du bien a cette date. Vous pouvez l'estimer vous-meme (a vos risques), faire appel a un agent immobilier ou un expert, ou utiliser un service en ligne base sur les transactions reelles. VALORIS utilise la base DVF (transactions notariales) croisee avec 23 sources officielles pour produire un rapport de 27 pages avec comparables detailles, utilisable comme justificatif en cas de controle fiscal.

Qui est concerne par l'IFI en 2026 ?

L'Impot sur la Fortune Immobiliere (IFI) concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable depasse 1 300 000 EUR au 1er janvier. Sont concernes : les biens detenus en direct, via une SCI, en usufruit, ou via des contrats d'assurance-vie en unites de compte immobilieres. Sont exclus : les biens professionnels, les forets et biens ruraux sous conditions. Le calcul de l'impot commence des 800 000 EUR de patrimoine net taxable (premiere tranche imposable du bareme), tandis que le seuil de declenchement de l'obligation declarative reste fixe a 1 300 000 EUR.

Quel est le bareme de l'IFI en 2026 ?

Conformement a l'article 977 du Code general des impots, le bareme progressif de l'IFI est : 0 % jusqu'a 800 000 EUR, 0,50 % de 800 000 a 1 300 000 EUR, 0,70 % de 1 300 000 a 2 570 000 EUR, 1 % de 2 570 000 a 5 000 000 EUR, 1,25 % de 5 000 000 a 10 000 000 EUR, 1,50 % au-dela de 10 000 000 EUR. Exemple : pour un patrimoine net de 2 000 000 EUR, l'IFI est d'environ 7 400 EUR par an. Une decote s'applique entre 1 300 000 et 1 400 000 EUR pour lisser l'entree dans l'impot.

Comment fonctionne l'abattement de 30 % sur la residence principale ?

L'article 973 du CGI prevoit un abattement de 30 % sur la valeur venale de la residence principale du foyer fiscal pour le calcul de l'IFI. Cet abattement est automatique et ne necessite aucune justification. Exemple : residence principale estimee a 1 500 000 EUR, valeur retenue pour l'IFI = 1 050 000 EUR. Attention : cet abattement vise le bien detenu directement. Si la residence principale est detenue via une SCI ordinaire, l'abattement de 30 % ne s'applique pas (le redevable detient des parts, et non l'immeuble) ; seule la SCI d'attribution, article 1655 ter du CGI, y ouvre droit.

Quelles decotes peut-on appliquer sur les biens IFI ?

Outre l'abattement forfaitaire de 30 % sur la residence principale (detention directe), plusieurs decotes d'evaluation peuvent etre admises : bien loue avec bail en cours, bien en indivision, parts de SCI (illiquidite). Contrairement a l'abattement de 30 %, ce ne sont pas des taux legaux : ce sont des positions d'evaluation, generalement de l'ordre de 10 a 20 %, qui s'apprecient au cas par cas et doivent etre justifiees en cas de controle. Pour un bien greve d'un usufruit, c'est en principe l'usufruitier qui declare la valeur en pleine propriete. Le rapport VALORIS fournit la valeur venale en pleine propriete ; les decotes sont a appliquer ensuite.

A quelle frequence faut-il reevaluer ses biens pour l'IFI ?

La valeur declaree doit refleter le marche au 1er janvier de chaque annee. L'administration fiscale peut contester une valeur inchangee depuis plusieurs annees si le marche a evolue. Il est recommande de mettre a jour l'estimation chaque annee, ou au minimum tous les 2-3 ans. Le rapport VALORIS coute 29 EUR par bien et est genere en 5 minutes, ce qui rend la reevaluation annuelle simple et peu couteuse.

Quels sont les risques en cas de sous-evaluation pour l'IFI ?

L'administration dispose d'un delai de reprise de 3 ans lorsque la valeur des biens a ete regulierement declaree (article L180 du LPF), porte a 6 ans en cas d'omission de declaration ou de bien non declare (article L186 du LPF). En cas de redressement : droits complementaires + interets de retard (0,20 % par mois, soit 2,4 % par an) + majoration de 40 % en cas de manquement delibere, 80 % en cas de manoeuvres frauduleuses. Un rapport d'estimation base sur des donnees officielles (DVF, comparables verifiables) constitue la meilleure protection en cas de controle.

Le rapport VALORIS est-il accepte par l'administration fiscale ?

Le rapport VALORIS est un avis de valeur documente, base sur les transactions DVF reelles et 23 sources officielles. Il fournit les comparables utilises, les ajustements appliques et les calculs detailles. Il peut etre presente comme justificatif en cas de demande de l'administration fiscale. Pour les patrimoines superieurs a 5 000 000 EUR ou les biens atypiques, une expertise par un professionnel agree peut etre recommandee en complement.

Comment declarer l'IFI ?

L'IFI se declare avec la declaration de revenus, sur le formulaire 2042-IFI (annexe). La date limite est en mai-juin (calendrier identique a l'impot sur le revenu). Vous devez lister chaque bien avec sa valeur venale au 1er janvier, les passifs deductibles (emprunts immobiliers), et calculer le patrimoine net taxable. La declaration se fait en ligne sur impots.gouv.fr. Conservez les justificatifs de valeur (rapports d'estimation, actes notaries) pendant au moins 6 ans.

Les emprunts immobiliers sont-ils deductibles de l'IFI ?

Oui, les emprunts contractes pour l'acquisition, la construction, la reparation ou l'amelioration des biens immobiliers sont deductibles du patrimoine taxable a l'IFI. Seul le capital restant du au 1er janvier est deductible (pas les interets). Attention : depuis 2018, les emprunts in fine font l'objet d'un amortissement theorique lineaire pour eviter l'optimisation. Les emprunts contractes aupres d'un membre du foyer fiscal ne sont pas deductibles ; ceux contractes aupres d'un autre membre du cercle familial ne le sont que si le redevable justifie du caractere normal des conditions du pret (article 974 du CGI).

Comment sont traitees les SCI dans le cadre de l'IFI ?

Les parts de SCI (Societe Civile Immobiliere) sont incluses dans l'assiette de l'IFI pour la fraction correspondant aux biens immobiliers detenus par la societe. Le redevable declare la quote-part de la valeur immobiliere nette proportionnelle a ses parts. Une decote d'illiquidite (generalement de l'ordre de 10 a 15 %, a justifier au cas par cas) peut etre appliquee pour tenir compte de l'absence de marche organise pour les parts sociales. Si la SCI detient egalement des actifs financiers, seule la fraction immobiliere est taxable. Les dettes de la SCI affectees aux biens immobiliers sont deductibles au prorata.

L'assurance-vie en unites de compte immobilieres est-elle concernee par l'IFI ?

Oui. Les contrats d'assurance-vie investis en unites de compte a sous-jacent immobilier (SCPI, OPCI, SCI) sont inclus dans l'assiette de l'IFI pour la fraction representant des actifs immobiliers. Le redevable doit declarer la valeur au 1er janvier de la part immobiliere de ses contrats. En revanche, les fonds en euros et les unites de compte investies en actions ou obligations ne sont pas concernees par l'IFI. Les assureurs communiquent generalement en debut d'annee la fraction immobiliere a declarer.

Comment fonctionne l'IFI pour les non-residents ?

Les non-residents (personnes domiciliees fiscalement hors de France) ne sont soumises a l'IFI que sur leurs biens immobiliers situes en France. Les biens detenus a l'etranger ne sont pas concernes. Le seuil de 1 300 000 EUR s'apprecie sur le seul patrimoine immobilier francais. La declaration se fait egalement sur le formulaire 2042-IFI, a deposer au service des impots des non-residents (SIPNR). Les conventions fiscales internationales peuvent prevoir des regles specifiques pour eviter la double imposition.

Qu'est-ce que le plafonnement de l'IFI ?

Le plafonnement de l'IFI limite le total des impots payes (IFI + impot sur le revenu + prelevements sociaux) a 75 % des revenus du foyer fiscal. Si ce seuil est depasse, l'excedent vient en deduction du montant de l'IFI. Ce mecanisme protege les contribuables dont les revenus sont faibles par rapport a leur patrimoine immobilier (par exemple, des retraites proprietaires d'un bien de valeur elevee). Le calcul du plafonnement est effectue sur le formulaire 2042-IFI. Attention : certains revenus sont reintegres dans le calcul meme s'ils ne sont pas effectivement percus.

Quels biens professionnels sont exclus de l'IFI ?

Les biens immobiliers affectes a l'activite professionnelle principale du redevable sont exclus de l'assiette de l'IFI. Cette exclusion concerne les locaux d'exploitation (bureaux, ateliers, entrepots) utilises pour l'exercice d'une profession commerciale, artisanale, agricole ou liberale exercee a titre principal. Les conditions sont strictes : le bien doit etre necessaire a l'activite, utilise effectivement et de maniere preponderante. Les biens donnes en location ne sont generalement pas consideres comme professionnels, sauf cas particuliers, notamment la mise a disposition d'une societe dans laquelle le redevable exerce son activite professionnelle principale (conditions strictes de l'article 975 du CGI).

Peut-on contester un redressement IFI ?

Oui. En cas de redressement, le contribuable dispose de 30 jours pour repondre a la proposition de rectification (delai pouvant etre allonge a 60 jours sur demande). Il peut contester la valeur retenue par l'administration en presentant ses propres comparables et justificatifs. En cas de desaccord persistant, une saisine de la Commission departementale de conciliation est possible. L'ultime recours est le tribunal administratif. Un dossier d'estimation bien documente (rapport avec comparables DVF verifiables) constitue un atout majeur dans toute procedure de contestation.

FAQ IFI

Questions fréquentes sur l'IFI et l'estimation

Retrouvez les réponses aux 15 questions les plus fréquentes sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière : seuils, barème, décotes, SCI, assurance-vie, non-résidents et plafonnement.

Par Valentin Bastien·Expert immobilier·Mis à jour : mai 2026

Motif architectural répété illustrant les questions fréquentes sur l'IFI

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