Chiffrer une soulte de partage : quelle valeur, à quelle date

Une soulte de partage se chiffre sur la valeur du bien à la date de la jouissance divise, jamais sur celle du jour de la séparation ni sur une estimation ancienne restée au dossier. L'article 829 du code civil pose la règle, et il porte lui-même son exception. Ce guide décrit ce qu'un dossier doit contenir pour que la valeur tienne devant un confrère : la date sur laquelle elle est arrêtée, l'état du bien à cette date, les postes qui la déplacent, et l'assiette du droit de partage.

Sur quelle valeur une soulte de partage se calcule-t-elle ?

La soulte n'est pas un montant que l'on négocie pour lui-même : c'est une conséquence. Trois grandeurs la produisent : la valeur vénale du bien, la dette qui grève l'indivision, et la quote-part de chaque indivisaire.

La quote-part est écrite au titre, la dette est certifiée par le prêteur. Reste la valeur, qui demeure ouverte : c'est là que se loge l'écart entre deux calculs présentés par deux conseils. La pièce à produire n'est donc pas un montant de soulte, c'est une valeur datée, motivée et reproductible.

À quelle date la valeur doit-elle être arrêtée ?

C'est le pivot du dossier. L'article 829 du code civil dispose que les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, telle qu'elle est fixée par l'acte de partage, en tenant compte s'il y a lieu des charges qui les grèvent. Cette date doit être aussi voisine que possible du partage.

Le même article porte son exception, et l'omettre serait une demi-vérité : le juge peut fixer la jouissance divise à une date antérieure si ce choix apparaît favorable à la réalisation de l'égalité. La date n'est donc pas un fait que l'on constate : c'est une décision, et elle doit figurer au dossier.

Deux conséquences pour la pièce versée. Un rapport porte sa date de référence en clair, et ce doit être celle que le dossier retient, pas celle du jour de la commande. Et l'état du bien s'apprécie à cette même date : un bien rénové après la séparation ne s'évalue pas comme le bien quitté.

L'article 830 complète le dispositif côté lots : on s'efforce d'y éviter de diviser les unités économiques et les ensembles dont le fractionnement entraînerait la dépréciation. Le chiffrage suit ce découpage.

Pourquoi le prix au mètre carré du quartier ne suffit-il pas ?

Parce qu'un prix au mètre carré agrège des parcs de biens qui ne se valent pas entre eux. La mesure suivante, tirée de notre observatoire, le montre à l'échelle du département.

Au millésime 2025, dans les 93 départements où l’observatoire VALORIS publie à la fois les maisons et les appartements, un mètre carré de maison vaut 0,77 fois un mètre carré d’appartement du même territoire, à la médiane. Le rapport descend jusqu’à 0,41 (Yonne) et culmine à 1,18 (Corse-du-Sud). Il reste inférieur à 1 dans 86 cas sur 93.

Il se lit à ce niveau et à ce niveau seulement : il compare deux parcs d'un même territoire, et ne dit rien de la dispersion entre communes, entre quartiers, ni entre deux biens d'une même rue. C'est une raison de ne pas transposer, jamais une clé de transposition.

Ce qu'il établit est utile en cabinet : appliquer à une maison un prix relevé sur des appartements, ou l'inverse, introduit un écart qui n'est ni marginal ni de sens constant.

Source : docs/pro/statistiques-guides-pro.json, identifiant guide-soulte-ratio-maison-appartement, calculé sur les transactions publiées par l'administration fiscale. Reproduction : python scripts/stats_guides_pro.py --verifier.

Quel droit de partage s'applique, et sur quelle assiette ?

L'article 746 du code général des impôts fixe le taux : 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages d'intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture d'un pacte civil de solidarité. Hors de ce périmètre, le partage relève d'un autre taux, que ce guide ne chiffre pas.

L'assiette est donnée par l'article 747 : le droit se liquide sur le montant de l'actif net partagé, jamais sur la soulte.

Ce même article 747 comporte une seconde phrase, qui taxe aux taux des ventes ce qui fait l'objet d'une soulte ou d'une plus-value. Elle ne joue pas ici, et l'article 748 dit pourquoi : les partages de biens dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale, entre membres originaires de l'indivision et les personnes qu'il énumère, ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes ou plus-values, non plus que ceux de biens indivis acquis par des partenaires liés par un pacte civil de solidarité ou par des époux. L'imposition y est liquidée sur la valeur nette de l'actif partagé, sans déduction de ces soultes. Lire l'article 747 sans l'article 748 conduit à annoncer un droit de vente là où il n'y en a pas.

Quels postes déplacent la soulte après l'évaluation ?

L'évaluation fixe la valeur du bien, jamais les comptes entre indivisaires. Trois postes reviennent, et tous se rattachent à la même date.

L'indemnité d'occupation d'abord : l'article 815-9 du code civil prévoit que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise en est redevable, sauf convention contraire. La réserve est dans le texte : une convention signée à la séparation change le compte.

Les dépenses ensuite. L'article 815-13 énonce que l'indivisaire qui a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis doit en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage. Ce n'est donc pas la facture des travaux qui se rembourse, c'est la plus-value qu'ils procurent, appréciée à cette date. Le même article règle les dépenses nécessaires de conservation faites de deniers personnels, et traite en sens inverse les dégradations, dont l'indivisaire répond quand elles procèdent de son fait ou de sa faute.

Ces postes ne se calculent pas dans un rapport d'évaluation, et ce guide ne dit pas comment les arbitrer. Ils y trouvent leur assiette.

Qu'apporte un rapport d'évaluation au dossier, et que n'apporte-t-il pas ?

Il apporte une valeur vénale motivée, adossée à des transactions réellement enregistrées dans le secteur du bien, une fourchette qui exprime l'incertitude au lieu de la taire, et le détail des comparables avec leur pondération. C'est une base de travail documentée, que les deux parties peuvent examiner ligne à ligne.

Il n'apporte pas le reste, et il vaut mieux le savoir avant de le verser. Il ne choisit pas la date de jouissance divise : cette décision appartient à l'acte de partage ou au juge. Il ne tranche pas les quote-parts et ne chiffre pas de prestation compensatoire. Il ne s'impose à personne, ne préjuge d'aucune décision, et ne remplace ni une expertise judiciaire, ni l'appréciation d'une administration ou d'une juridiction.

Questions fréquentes

Faut-il réévaluer le bien si le partage traîne ?

Si la date de jouissance divise retenue se déplace, la valeur qui s'y rattache se déplace aussi : un rapport documente une valeur à sa date de référence, pas une valeur perpétuelle. La question n'est donc pas de réévaluer ou non, mais de savoir quelle date le dossier retient, et de la motiver au regard de l'article 829.

Le rapport sert-il dans un partage successoral comme après un divorce ?

La règle d'évaluation est commune : les articles 829 et 830 figurent au chapitre du partage. Ce qui change est la fiscalité, dont le taux dépend du périmètre défini à l'article 746.

Que répondre à un confrère qui produit une autre valeur ?

Comparer les deux pièces sur trois points : la date de référence retenue, le type de bien des transactions mobilisées, et l'état du bien pris en compte. Un écart s'explique presque toujours par l'un des trois, et une pièce qui ne permet pas cette vérification en dit long sur ce qu'elle vaut.

Le droit de partage se calcule-t-il sur la soulte ?

Non, il se liquide sur le montant de l'actif net partagé (article 747), et l'article 748 précise que l'assiette se détermine sans déduction des soultes dans les partages qu'il énumère.

Sources

Toutes ouvertes et relues le 6 septembre 2026.

• Code civil, article 829, date de la jouissance divise.
• Code civil, article 830, composition des lots.
• Code civil, article 815-9, indemnité de jouissance privative.
• Code civil, article 815-13, améliorations, conservation et dégradations.
• Code général des impôts, article 746, taux du droit de partage.
• Code général des impôts, article 747, assiette du droit de partage.
• Code général des impôts, article 748, partages non translatifs dans la mesure des soultes.