Guide praticien

Dater la valeur vénale en succession : le jour du décès

Valentin Bastien — VALORIS · Mis à jour :

La valeur vénale d'un bien successoral s'apprécie au jour du décès, pas au jour où le rapport est demandé. L'article 761 du code général des impôts le pose, et la doctrine fiscale retient la même borne, celle du fait générateur. Or le dépôt de la déclaration dispose de six mois en France métropolitaine, d'un an dans les autres cas (article 641) : le dossier arrive donc après coup, parfois des années plus tard. Ce guide décrit le geste qui en découle, arrêter un prix à une date passée, avec ce qu'il faut recaler, ce qu'une revente ultérieure change ou ne change pas, et ce qu'il reste à conserver.

À quelle date la valeur vénale d'un bien successoral s'apprécie-t-elle ?

Au fait générateur, c'est-à-dire au décès. Le texte est bref : les immeubles sont estimés « d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission », sur déclaration des parties. La doctrine administrative précise la grandeur cherchée : « les biens immobiliers sont retenus pour leur valeur vénale, c'est-à-dire au prix auquel ils pourraient être vendus si leur propriétaire décidait de les vendre à la date du fait générateur de l'impôt ». Deux conséquences suivent : ce que l'on cherche est un prix de marché, donc quelque chose que des ventes enregistrées documentent, et ce prix est indexé sur une date presque toujours derrière nous.

Que faire quand l'évaluation est demandée des mois après le décès ?

Surtout pas produire une valeur du jour puis la raboter d'un forfait : ce procédé transporte le marché actuel sous une étiquette ancienne. Le geste consiste à ramener les sources elles-mêmes à la date visée, avant tout calcul, et trois familles sont concernées. Les ventes comparables se restreignent à celles conclues avant cette date, ce qui écarte tout le marché qui a suivi. Les loyers servant de référence basculent sur le millésime couvrant la période, et non sur celui du jour. Les grilles de prix communaux d'un référentiel professionnel, publiées année par année, se rééchelonnent par l'évolution mesurée entre les deux bornes. Contrôle de cohérence : aucune donnée du calcul ne doit être postérieure à la date visée.

De combien la date de référence déplace-t-elle la valeur ?

Cela dépend du territoire et du parc, et l'ordre de grandeur se mesure. Voici la dispersion relevée sur nos propres données, entre deux millésimes distants de cinq ans :

De 2020 à 2025, soit 6 millésimes de l’observatoire VALORIS, la moitié des 279 séries départementales, chacune adossée à un type de bien, ont cumulé plus de +11,23 % de hausse du prix médian au mètre carré. Un dixième reste sous -2,37 %, un dixième dépasse +20,87 %, et l’amplitude complète s’étend de -31,71 % à +88,54 %. Ramenés à une base de 350 000 €, ces deux déciles pèsent 8 295 € de perte d’un côté, 73 045 € de gain de l’autre.

Ce que ce relevé dit à un office : l'ampleur du recalage n'est pas une constante nationale applicable de mémoire, elle varie selon le département et le type de bien, et ses deux extrémités tombent de part et d'autre de zéro. D'où la reconstruction sur les ventes du secteur plutôt que sur un indice général. Portant sur des médianes départementales, il situe un ordre de grandeur sans remplacer aucun dossier. Définition, exclusions et bornes sont publiées dans docs/pro/statistiques-guides-pro.json sous la clé guide-succession-cumul-2020-2025 et se recalculent par python scripts/stats_guides_pro.py --verifier.

Une transaction postérieure au décès peut-elle servir de comparable ?

Une décision récente montre qu'une revente ultérieure, même très supérieure, ne suffit pas à déplacer le prix arrêté au décès. Devant la cour d'appel de Paris, le 9 septembre 2024 (RG n° 22/14444), un appartement parisien porté à 2 370 000 € dans une déclaration de 2013 avait été revendu le 10 juin 2014 pour 2 920 000 €. Le rehaussement s'appuyait sur trois termes de comparaison ; la cour en a écarté deux dont la localisation différait, a relevé que « l'administration ne produisant qu'un seul élément comparable, est défaillante dans son obligation », et a fixé « à la somme de 2 370 000 euros la valeur vénale de l'immeuble ». La preuve pesait sur l'administration et la qualité des termes de comparaison a emporté l'issue, fait de cette affaire qu'il ne faut pas convertir en règle générale d'admissibilité.

Quelles pièces conserver pour justifier la valeur retenue ?

Quatre éléments, réunis quand le prix est arrêté et non quand il est contesté. La date retenue et son motif. Les termes de comparaison avec, pour chacun, sa date de mutation, sa surface et sa distance : le matériau même que la décision ci-dessus a passé au crible. La méthode et les ajustements, pour qu'un lecteur refasse le chemin. Les écarts entre approches, qui donnent sa largeur à la fourchette. Côté responsabilité, le 6 octobre 2021, à propos d'un état liquidatif de communauté, la première chambre civile de la Cour de cassation a retenu qu'un notaire doit alerter les parties dès lors qu'il « dispose d'éléments lui permettant de déceler ou de suspecter » une sous-évaluation manifeste.

Qu'est-ce qu'un rapport d'évaluation permet d'affirmer, et qu'est-ce qu'il ne permet pas ?

Il établit qu'un prix a été arrêté à une date nommée, sur des ventes identifiables, selon une méthode écrite : une base de travail documentée, qui facilite la discussion avec l'administration et se verse au dossier. En sens inverse, il ne décide rien et ne lie personne, ni juridiction ni service fiscal, et ne tient lieu d'aucune expertise ordonnée en justice. Produit sans visite, il repose sur les caractéristiques déclarées par le demandeur, et le dit. Enfin il porte la valeur vénale et elle seule : l'abattement de 20 % prévu par l'article 764 bis garde ses propres conditions d'occupation au jour du décès, et s'applique après elle.

Questions fréquentes

Faut-il une valeur au jour du décès ou au jour du partage ?

Les deux, pour des questions différentes : la liquidation des droits se fait sur le prix au jour du décès, le partage sur des valeurs appréciées à sa propre date. Un dossier peut donc porter deux chiffres, pourvu que chaque document dise lequel il retient.

Jusqu'où peut-on remonter dans le passé ?

Jusqu'au 1er janvier 2023 pour un dossier produit par ce service. La limite tient aux données et non à un principe : les loyers de référence ne remontent pas au-delà de 2022 et la comparaison réclame trois années de ventes en amont. Sous ce plancher, rien n'est produit.

Que se passe-t-il si le secteur compte trop peu de ventes avant cette date ?

Le périmètre s'ouvre par paliers et la précision baisse d'autant. Le compte des ventes retenues et leurs dates sont publiés, de sorte qu'une période mal documentée reste visible au lieu de se dissoudre dans un chiffre unique.

Le délai de dépôt fixe-t-il la date d'évaluation ?

Non. Le délai de l'article 641 commande le dépôt de la déclaration, jamais la date à laquelle le prix s'apprécie. C'est l'écart entre les deux qui rend l'évaluation rétroactive ordinaire.

Sources

Le service, pour votre profession

Ce guide est une base de travail documentée destinée aux professionnels du patrimoine. Il ne remplace ni une consultation juridique, ni une expertise judiciaire.