Bourgogne-Franche-Comté · 25

Prix immobilier Besançon

Q: Quel est le prix au m² à Besançon ?

Le prix médian au m² à Besançon est de 2 320 EUR, selon les transactions DVF des 3 dernières années. Les prix varient entre 1 791 EUR/m² (1er quartile) et 2 865 EUR/m² (3e quartile).

Q: Les prix immobiliers à Besançon sont-ils en hausse ou en baisse ?

Sur les 12 derniers mois, le prix médian au m² à Besançon a augmenté de +0.7 %. Cette évolution est calculée à partir des transactions enregistrées par les notaires (base DVF).

Q: Quelle différence de prix entre appartement et maison à Besançon ?

À Besançon, le prix médian d'un appartement est de 2 259 EUR/m², contre 2 776 EUR/m² pour une maison.

Q: Quel est le loyer moyen à Besançon ?

Le loyer médian pour un appartement à Besançon est de 12.08 EUR/m²/mois (source : Carte des loyers ANIL 2024). Pour une maison, il est de 11.65 EUR/m²/mois.

Q: Combien d'habitants à Besançon ?

Besançon compte 120 057 habitants (source : INSEE). Le revenu médian des ménages est de 22 260 EUR par an.

Q: Comment estimer un bien immobilier à Besançon ?

Pour obtenir une estimation personnalisée de votre bien à Besançon, VALORIS analyse les transactions récentes comparables, les données cadastrales, le DPE et l'environnement local. Le rapport détaillé est disponible à partir de 29 EUR.

120 057 habitants

Données DVF et INSEE · Mis à jour le 14 mai 2026

Prix médian au m²

2 320 €

+0.7 %sur 1 an

Par Valentin Bastien·Expert immobilier·Mis à jour : mai 2026

Besançon affiche un prix médian appartement DVF de 2 259 €/m² sur les douze derniers mois, avec une fourchette interquartile de 1 748 à 2 780 €/m². 34e commune française par la population (120 057 habitants), capitale de la Franche-Comté, célèbre pour sa Citadelle Vauban classée UNESCO depuis 2008 (réseau des fortifications), Besançon combine patrimoine UNESCO, pôle universitaire (Université de Franche-Comté, 25 000 étudiants), industrie horlogère et microtechnique, et un rendement locatif brut élevé (6,42 %).

Dynamique du marché à Besançon

Besançon combine trois moteurs structurels rares parmi les villes françaises de 120 000 habitants : classement UNESCO Citadelle Vauban (2008, dans le réseau des fortifications Vauban), industrie de pointe (horlogerie héritée + microtechnique innovante via le pôle de compétitivité Microtechnique, biotech avec le pôle Témis-Santé), et proximité Suisse romande (35 000 frontaliers franc-comtois travaillent à Lausanne, Neuchâtel ou Genève avec salaires 40-50 % supérieurs au revenu médian français).

La donnée DVF 2026 montre une stabilisation à +0,4 % YoY appartement après un cycle 2020-2024 maîtrisé. Le marché bisontin offre l'un des meilleurs rapports rendement/qualité de vie de France : rendement brut moyen 6,4 %, dépassant 7 % sur les segments Planoise-Clairs Soleils en rénovation NPNRU. Les notaires du Doubs relèvent une demande captive composée de primo-accédants locaux, frontaliers Suisse, et investisseurs cherchant un rendement passif sécurisé.

Hiérarchie intra-bisontine : Boucle (centre UNESCO patrimonial, segment top), Battant-Mouillère-Grette (centre élargi en transition), Montrapon-Observatoire-Fontaine Écu (ouest classes moyennes-supérieures), Brégille-Velotte (pavillonnaire colline sud-est, vue Boucle), Rosemont-Saint-Ferjeux (sud-ouest résidentiel familial), et Planoise-Clairs Soleils-Vaite (sud et est populaire en rénovation NPNRU).

Les quartiers de Besançon

Boucle (centre historique UNESCO, citadelle)

2 538 €/m²

Cœur historique enserré par le Doubs, Citadelle Vauban UNESCO. Hôtels particuliers XVIIe-XVIIIe.

Médiane DVF appartement · 778 transactions sur 7 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025

Battant, Grette, Mouillère (centre élargi)

2 243 €/m²

Quartiers en transition urbaine autour de la Boucle. Immeubles XIXe-XXe.

Médiane DVF appartement · 1 006 transactions sur 10 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 2 882 €/m² (64 tx)

Montrapon, Observatoire, Fontaine Écu (ouest)

2 367 €/m²

Quartiers résidentiels classes moyennes-supérieures. Demande cadres et professions libérales.

Médiane DVF appartement · 368 transactions sur 5 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 2 823 €/m² (41 tx)

Brégille, Velotte (résidentiel sud-est)

2 727 €/m²

Quartiers pavillonnaires en colline, vue Boucle et Citadelle. Marché peu spéculatif.

Médiane DVF appartement · 162 transactions sur 2 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 3 023 €/m² (74 tx)

Rosemont, Saint-Ferjeux (sud-ouest)

2 575 €/m²

Quartiers résidentiels classes moyennes. Demande captive familiale.

Médiane DVF appartement · 148 transactions sur 3 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 2 712 €/m² (24 tx)

Planoise, Clairs Soleils, Vaite (sud et est populaire)

1 992 €/m²

Quartier Planoise en rénovation urbaine NPNRU. Prix accessibles, rendement > 7 %.

Médiane DVF appartement · 1 172 transactions sur 23 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 2 632 €/m² (231 tx)

Prix médians calculés par VALORIS à partir des transactions DVF de la DGFiP, agrégées sur des regroupements d'IRIS INSEE par quartier. Méthodologie publiée. Pour explorer transaction par transaction : Explorer cartographique.

Observation VALORIS

Besançon : UNESCO + horlogerie + frontalier Suisse — la trifecta franc-comtoise

Besançon combine trois moteurs structurels rares parmi les villes françaises de 120 000 habitants : patrimoine UNESCO Citadelle Vauban (classement 2008, réseau des fortifications Vauban), industrie de pointe (horlogerie historique + microtechnique innovante au sein du pôle de compétitivité Microtechnique), et proximité Suisse (35 000 frontaliers franc-comtois travaillent en Suisse romande avec salaires 40-50 % supérieurs au revenu médian français).

Dans les évaluations VALORIS menées à Besançon en 2025-2026, le taux de capitalisation constaté DVF s'établit entre 5,8 % (Boucle UNESCO) et 7,0 % (Planoise rénové NPNRU). La convergence DVF/Capitalisation est étroite (< 7 %) sur tous les périmètres — marqueur d'un marché sain où la valeur capital et la valeur revenu s'alignent.

L'opportunité 2026 reste sur Planoise et Clairs Soleils (NPNRU livraisons progressives), où le rendement brut dépasse 7 % et où l'effet rénovation urbaine n'est pas encore intégré dans les prix capital. Pour un frontalier salarié CHF, l'arbitrage Lausanne-Besançon (1h30 Pontarlier) reste exceptionnel : un T3 Boucle à 175 000 € équivaut à 4 mois de salaire moyen frontalier, vs 11-13 mois équivalent à Lausanne.

Cas concret

Acquisition Boucle — investisseur frontalier Suisse

Contexte : Frontalier travaillant à Lausanne souhaite acquérir un appartement Boucle (immeuble pierre XVIIIe rénové 2019, 3e sans ascenseur, T3 70 m², deux chambres, DPE D), à 5 minutes à pied de la Place de la Révolution.

Constat : Profil acquéreur emblématique du marché bisontin : 35 000 frontaliers travaillent en Suisse romande avec salaires 40-50 % supérieurs, et arbitrent vers Besançon pour la qualité de vie + classement UNESCO Citadelle Vauban. Cinq comparables Boucle 65-75 m² médiane 2 600 €/m². Trois ajustements : absence d'ascenseur (-3 % modérée sur 3 étages), prime UNESCO Vauban (+3 %), DPE D = référence parc XVIIIe rénové partiellement. Valeur par comparaison : 182 000 € (2 600 €/m²). La capitalisation au loyer marché 13 €/m² (segment T3 ancien Boucle), taux constaté très élevé 6,5 % (rendement bisontin parmi les meilleurs France métropolitaine), ressort à 168 000 €. Convergence 8 %. Fourchette retenue : 175 000 – 185 000 €. Pour un frontalier salarié CHF, le prix réel après conversion équivaut à 4 mois de salaire — l'opportunité reste exceptionnelle vs Lausanne (×4).

Pour les acquéreurs

Besançon est un marché stable à rendement élevé. Pour un télétravailleur frontalier Suisse, l'arbitrage Lausanne-Besançon reste exceptionnel (4 mois de salaire CHF vs 11-13 à Lausanne). Pour un investissement locatif étudiant, viser les T1-T2 proche facultés (Boucle, Battant) à 110-150 000 € pour un rendement brut 6,5-7 %. Pour une résidence principale, privilégier Brégille-Velotte (pavillonnaire colline, vue Boucle) pour la qualité de vie.

Pour les vendeurs

Le marché bisontin se stabilise en 2026 (+0,4 % YoY appartement). Fixer le prix à la médiane DVF du micro-quartier (Boucle, Battant, Montrapon, etc.) sans correction de cycle particulière. Le pic mars-avril traduit la mobilité étudiante : c'est la fenêtre optimale pour les T1-T2 proche facultés. Pour les T4-T5 famille, viser la rentrée septembre (familles cadres Pôle Microtechnique et Hôpital Minjoz).

Sources & références

Prix au m² à Besançon

Prix médian

2 320 €/m²

Fourchette Q1-Q3

1 791 - 2 865 €

Volume annuel

1 771 transactions

Évolution 1 an

+0.7 %

Positionnement du prix médian (tous types confondus)

1 791 €2 320 €2 865 €

Appartements

2 259 €/m²

Stable(+0.4 %)

1 565 transactions/an

Fourchette de prix

1 748 €2 259 €2 780 €

Maisons

2 776 €/m²

-3.7 %sur 1 an

88 transactions/an

Fourchette de prix

2 197 €2 776 €3 477 €

Saisonnalité : pic de transactions en mars, creux en août.

Explorez les transactions DVF en détail :

Carte des transactions à Besançon

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Démographie et économie

Population

120 057

Revenu médian

22 260 €/an

Taux de chômage

14.6 %

Taux de pauvreté

19 %

Logements vacants

5 076

Marché locatif

Loyer appartement

12.08 €/m²/mois

9.66 - 15.10 €

Loyer maison

11.65 €/m²/mois

8.49 - 16.06 €

Tension locative

tres tendu

Délai moyen : 7 jours

Rendement locatif brut indicatif à Besançon

6.42 %

Calcul : (loyer m² appartement × 12) / prix m² médian appartement × 100 = (12.08 × 12) / 2 259

Questions fréquentes

Quel est le prix au m² à Besançon ?+

Le prix médian au m² à Besançon est de 2 320 EUR, selon les transactions DVF des 3 dernières années. Les prix varient entre 1 791 EUR/m² (1er quartile) et 2 865 EUR/m² (3e quartile).

Les prix immobiliers à Besançon sont-ils en hausse ou en baisse ?+

Sur les 12 derniers mois, le prix médian au m² à Besançon a augmenté de +0.7 %. Cette évolution est calculée à partir des transactions enregistrées par les notaires (base DVF).

Quelle différence de prix entre appartement et maison à Besançon ?+

À Besançon, le prix médian d'un appartement est de 2 259 EUR/m², contre 2 776 EUR/m² pour une maison.

Quel est le loyer moyen à Besançon ?+

Le loyer médian pour un appartement à Besançon est de 12.08 EUR/m²/mois (source : Carte des loyers ANIL 2024). Pour une maison, il est de 11.65 EUR/m²/mois.

Combien d'habitants à Besançon ?+

Besançon compte 120 057 habitants (source : INSEE). Le revenu médian des ménages est de 22 260 EUR par an.

Comment estimer un bien immobilier à Besançon ?+

Pour obtenir une estimation personnalisée de votre bien à Besançon, VALORIS analyse les transactions récentes comparables, les données cadastrales, le DPE et l'environnement local. Le rapport détaillé est disponible à partir de 29 EUR.

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2 750 €/m²

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Sources : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, base des notaires), INSEE, Carte des loyers ANIL 2024. Données générées le 14 mai 2026. Les prix affichés sont des médianes calculées sur les transactions des 3 dernières années et peuvent ne pas refléter la valeur spécifique de votre bien.