Prix immobilier Nice
353 701 habitants
Données DVF et INSEE · Mis à jour le 14 mai 2026
Prix médian au m²
4 792 €
Nice affiche un prix médian appartement DVF de 4 780 €/m² sur les douze derniers mois, avec une fourchette interquartile de 3 708 à 6 100 €/m². Cinquième commune de France par la population (353 701 habitants), Nice combine attractivité résidentielle méditerranéenne, demande internationale soutenue et marché secondaire (résidences de vacances) particulièrement actif. Le marché niçois a démarré 2026 sur une dynamique positive (+3,3 % selon les notaires PACA), tirée par la levée d'incertitude sur les taux et la demande continue de retraités, expatriés et investisseurs internationaux.
Dynamique du marché à Nice
Nice est l'une des grandes métropoles françaises dont le marché immobilier dépend le plus de la demande internationale et secondaire. La structure de la demande — environ 30 % d'acquéreurs non-résidents ou en résidence secondaire selon les notaires PACA — explique la résilience du marché en cycle bas et son retard sur les cycles français purs. Après une correction limitée en 2023-2024 (-3 % à -4 % cumulés contre -8 % à -10 % pour Lyon ou Nantes), Nice a entamé sa reprise dès fin 2025.
La hiérarchie des quartiers niçois est très polarisée par le critère vue mer / éloignement Promenade. Le Carré d'Or (Boulevard Victor Hugo, rue Rossini) culmine à 7 000-8 000 €/m² en médiane, avec des extrêmes à 12 000-15 000 €/m² sur les beaux appartements vue mer ou hôtels particuliers. Cimiez (résidentiel calme, vue collines) se positionne autour de 5 500-6 500 €/m². À l'inverse, les quartiers nord (L'Ariane, Pasteur, Madeleine) restent accessibles à 3 000-3 800 €/m².
La donnée la plus contrastée du marché niçois est l'évolution YoY des maisons : -10,1 % sur douze mois selon DVF, contre +1,0 % pour les appartements. Cette divergence est partiellement liée au faible volume du segment maison (266 ventes/an seulement, contre 5 973 appartements), qui rend la médiane sensible aux mix produit. Pour les évaluations VALORIS, le segment maison niçois est traité avec une période de référence DVF élargie à 24 mois et un rayon de comparaison étendu pour stabiliser l'analyse.
Les quartiers de Nice
Carré d'Or, Rossini
6 500 €/m²Hyper-centre patrimonial Belle Époque. Hôtels particuliers, immeubles fin XIXe, demande continue d'acquéreurs internationaux et de cadres supérieurs.
Médiane DVF appartement · 1 672 transactions sur 9 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025
Promenade des Anglais, Baumettes
5 484 €/m²Première ligne de mer. Appartements façade, immeubles 1930. Marché premium, beaucoup de résidences secondaires, prix vue mer 8 000 – 12 000 €/m².
Médiane DVF appartement · 1 725 transactions sur 12 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 8 100 €/m² (21 tx)
Cimiez, Pessicart, Mont-Boron
5 469 €/m²Quartiers résidentiels haut de gamme, vue panoramique. Villas, immeubles bourgeois, demande de retraités et expatriés. Marché stable, peu volatil.
Médiane DVF appartement · 1 481 transactions sur 16 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 7 577 €/m² (160 tx)
Vieux-Nice, Port
5 264 €/m²Centre historique. Petits appartements, beaucoup de meublés touristiques (réglementation locale stricte à vérifier). Prix très hétérogènes selon orientation et étage.
Médiane DVF appartement · 1 800 transactions sur 14 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025
Libération, Le Ray, Saint-Sylvestre
4 297 €/m²Quartiers résidentiels classe moyenne. Marché locatif dense (étudiants, jeunes actifs). Tramway T1 et T2 bien desservis. Bon rapport qualité/prix.
Médiane DVF appartement · 2 727 transactions sur 29 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 5 952 €/m² (77 tx)
Pasteur, Madeleine, Saint-Maurice (Nord)
3 467 €/m²Quartiers populaires en rénovation urbaine. Prix les plus accessibles intra-ville. Rendement locatif élevé, mais arbitrer signature locataire.
Médiane DVF appartement · 1 589 transactions sur 27 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 5 258 €/m² (53 tx)
Prix médians calculés par VALORIS à partir des transactions DVF de la DGFiP, agrégées sur des regroupements d'IRIS INSEE par quartier. Méthodologie publiée. Pour explorer transaction par transaction : Explorer cartographique.
Cas concret
Donation Cimiez — T4 88 m² vue collines, parents à fille
Contexte : Parents niçois projettent une donation à leur fille (28 ans, primo-accédante à Lyon). Bien transmis : appartement Cimiez (immeuble 1965 réhabilité en 2018, 5e avec ascenseur, T4 88 m², trois chambres, terrasse 12 m² vue collines de Cimiez, parking sous-sol, DPE C), proche musées Matisse et Chagall.
Constat : L'évaluation pré-donation impose une rigueur d'opposabilité fiscale (article 757 B du CGI). Cimiez est l'un des marchés niçois où l'écart valeur résidence / valeur revenu est structurellement le plus large. Cinq comparables 82-95 m² médiane 6 080 €/m² sur 24 mois. Quatre ajustements cumulés : étage élevé +4 % (5e dans immeuble bas-Cimiez), terrasse vue collines +8 % (rareté Cimiez de la terrasse réelle vs balcon), parking sous-sol +5 % (zone dense), DPE C +6 %. Valeur par comparaison : 612 000 € (6 950 €/m²). La capitalisation au loyer marché 22 €/m² (T4 Cimiez), taux constaté 4,5 %, ressort à 516 000 €. L'écart de 19 % est récurrent sur Cimiez : la prime résidence secondaire et plaisir tire la valeur capital nettement au-dessus de la valeur revenu. Valeur de donation retenue : 595 000 – 625 000 €, médiane 612 000 €, avec note méthodologique sur les abattements applicables (donation parent-enfant).
Pour les acquéreurs
Nice présente l'un des meilleurs profils stabilité capital + vue mer du territoire français en 2026. Sur les segments premium (Carré d'Or, Promenade, Cimiez), privilégier les biens avec terrasse ou balcon vue mer ou vue collines — le différentiel s'élargit en cycle haut. Pour un investissement locatif, vérifier impérativement le régime du bien (résidence principale vs meublé tourisme) et la zone réglementaire concernant le changement d'usage. Les quartiers Libération et Le Ray offrent le meilleur compromis rendement / qualité signature locataire.
Pour les vendeurs
Le pic saisonnier niçois (juin) traduit la demande de résidence secondaire qui prospecte au printemps pour acquérir avant l'été. Mettre sur le marché en avril-mai pour capter ce flux. Cibler la médiane stricte du micro-quartier (5 quartiers principaux, dispersion intra-Nice forte). Pour le segment maison, la donnée DVF (-10,1 % YoY) est instable en raison du faible volume — utiliser plutôt les indicateurs notariaux récents et accepter une fourchette de prix plus large.
Prix au m² à Nice
4 792 €/m²
3 649 - 6 189 €
6 739 transactions
+0.8 %
Positionnement du prix médian (tous types confondus)
Appartements
4 780 €/m²
+1.0 %sur 1 an5 973 transactions/an
Fourchette de prix
Maisons
6 448 €/m²
-10.1 %sur 1 an266 transactions/an
Fourchette de prix
Saisonnalité : pic de transactions en juin, creux en novembre.
Explorez les transactions DVF en détail :
Carte des transactions à NiceVous avez un bien à Nice ?
Obtenez une première fourchette de prix gratuitement en 30 secondes.
Démographie et économie
353 701
21 570 €/an
13.1 %
22 %
30 707
Marché locatif
18.12 €/m²/mois
13.48 - 24.37 €
19.64 €/m²/mois
12.21 - 31.60 €
tres tendu
Délai moyen : 7 jours
Rendement locatif brut indicatif à Nice
4.55 %
Calcul : (loyer m² appartement × 12) / prix m² médian appartement × 100 = (18.12 × 12) / 4 780
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Nice ?+
Les prix immobiliers à Nice sont-ils en hausse ou en baisse ?+
Quelle différence de prix entre appartement et maison à Nice ?+
Quel est le loyer moyen à Nice ?+
Combien d'habitants à Nice ?+
Comment estimer un bien immobilier à Nice ?+
Villes proches
Observatoire des Prix Immobiliers
Comparez les prix de Nice avec tous les departements et communes de France. Carte interactive, classements et donnees telechargeables.
Estimez votre bien à Nice
Obtenez une estimation détaillée basée sur les transactions réelles DVF, le cadastre, le DPE et l'environnement local de votre bien.
Sources : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, base des notaires), INSEE, Carte des loyers ANIL 2024. Données générées le 14 mai 2026. Les prix affichés sont des médianes calculées sur les transactions des 3 dernières années et peuvent ne pas refléter la valeur spécifique de votre bien.