Prix immobilier Marseille
877 215 habitants
Données DVF et INSEE · Mis à jour le 14 mai 2026
Prix médian au m²
3 400 €
Marseille présente l'un des marchés immobiliers les plus segmentés de France. Le prix médian appartement DVF s'établit à 3 296 €/m² sur les douze derniers mois, mais la fourchette interquartile (2 322 à 4 472 €/m²) masque des écarts radicaux entre arrondissements : moins de 1 500 €/m² au 15e nord, plus de 6 000 €/m² sur la Corniche ou à Endoume (7e). Aucune autre métropole française ne présente une telle dispersion intra-communale.
Dynamique du marché à Marseille
La trajectoire 2026 du marché marseillais combine deux dynamiques opposées : les quartiers sud résidentiels (6e, 7e, 8e, 9e) connaissent une légère consolidation après dix ans de hausse, tandis que les arrondissements nord (13e, 14e, 15e) progressent (+2 à +4 % YoY selon DVF et sources notariales) sous l'effet de la rénovation urbaine et du rattrapage de prix. Cette polarisation est sans équivalent dans les autres grandes villes françaises.
Le segment maison individuelle marseillaise enregistre une dynamique nettement supérieure aux appartements (+2,2 % vs +0,7 % YoY), portée par la demande post-COVID de plus grande surface et d'extérieurs. Le prix médian maison ressort à 4 891 €/m², avec un Q3 à 6 593 €/m² qui traduit la présence d'un segment haut de gamme (villas avec vue ou jardin) significatif.
La tension locative formelle ANIL reste qualifiée de "détendue" (60 jours de délai moyen), mais cette moyenne masque deux marchés : un marché "loyer libre" très tendu dans le 6e/7e/8e (étudiants, jeunes actifs, expatriés), et un marché social ou para-social diffus dans les arrondissements centre et nord. Pour un investisseur locatif, l'arbitrage doit s'opérer sur la stabilité du locataire autant que sur le rendement brut.
Les quartiers de Marseille
8e (Périer, Vieille-Chapelle, Corniche)
4 332 €/m²Le segment patrimoine vue mer. Périer haut, Vieille-Chapelle, immeubles 1930 et villas. Demande continue d'acheteurs régionaux et de Parisiens en résidence principale.
Médiane DVF appartement · 2 426 transactions sur 37 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 7 304 €/m² (231 tx)
7e (Endoume, Roucas-Blanc, Pharo)
5 000 €/m²Quartier emblématique, mix de villas calanques et d'immeubles bourgeois. La Corniche peut dépasser 6 500 €/m² sur certains biens. Rare offre, demande structurelle.
Médiane DVF appartement · 1 291 transactions sur 18 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 8 071 €/m² (189 tx)
6e (Castellane, Préfecture, Notre-Dame-du-Mont)
3 942 €/m²Centre-ville résidentiel haut de gamme. Beaux haussmanniens, mix de propriétaires occupants et de locations meublées. Légère consolidation 2026 après hausses 2022.
Médiane DVF appartement · 1 861 transactions sur 19 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 6 532 €/m² (43 tx)
1er, 2e (Vieux-Port, Joliette, Panier)
3 494 €/m²Mix résidentiel et tertiaire en mutation. Le 2e (Joliette / Euroméditerranée) progresse fortement. Le 1er reste plus disparate selon les îlots (Réformés vs Belsunce).
Médiane DVF appartement · 2 509 transactions sur 32 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 2 984 €/m² (16 tx)
4e, 5e (Camas, Cinq-Avenues, Baille)
3 261 €/m²Quartiers résidentiels classe moyenne supérieure, faubourgs anciens. Liquidité élevée, demande de familles. Rapport qualité/prix attractif par rapport au 6e/7e.
Médiane DVF appartement · 4 022 transactions sur 37 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 4 424 €/m² (101 tx)
13e, 14e, 15e (quartiers nord)
2 089 €/m²Marché en rattrapage, +2 à +4 % YoY. Programmes neufs (ZAC), rénovation urbaine. Rendement locatif brut > 6 % possible mais risque locatif et copro à arbitrer.
Médiane DVF appartement · 3 198 transactions sur 86 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 3 712 €/m² (919 tx)
Prix médians calculés par VALORIS à partir des transactions DVF de la DGFiP, agrégées sur des regroupements d'IRIS INSEE par quartier. Méthodologie publiée. Pour explorer transaction par transaction : Explorer cartographique.
Cas concret
Vente Périer — vendeur en relocation Genève, T3 vue mer
Contexte : Cadre marseillais muté à Genève cède son appartement Périer (immeuble Art déco 1932 rénové 2020, 2e avec ascenseur, T3 82 m², deux chambres, balcon vue partielle mer, parking sous-sol, DPE D). Vente sous 75 jours impérative pour synchroniser avec son installation suisse.
Constat : Le périmètre Périer est l'un des micro-marchés les plus prisés du 8e marseillais. La proximité plage du Prado, l'architecture Art déco protégée, et la rareté foncière (urbanisation contrainte par les collines de Marseilleveyre) créent une prime structurelle. Quatre comparables 76-88 m² ressortent à 5 480 €/m² de médiane (volume DVF restreint sur le sous-segment vue mer Périer). Les ajustements : balcon vue mer +5 %, parking sous-sol +5 %, DPE D = référence parc Art déco. Valeur par comparaison : 495 000 € (6 040 €/m²). La capitalisation au loyer marché 18 €/m², taux constaté Périer 4,0 %, ressort à 443 000 €. L'écart de 12 % est typique du segment vue mer marseillais où la prime résidence dépasse la valeur revenu. Recommandation au vendeur : prix de mise en marché 495 000 €, plancher négociation 480 000 € (la fenêtre 75 jours impose une marge de flexibilité).
Pour les acquéreurs
Marseille reste l'un des meilleurs arbitrages rendement / appréciation des grandes métropoles. La fenêtre 2026 favorise les segments en rattrapage (1er, 2e Joliette, 13e périphérique), où les programmes ANRU et la dynamique Euroméditerranée soutiennent la valorisation à 5 ans. Sur les segments premium (7e, 8e), privilégier les biens avec vue ou jardin : le différentiel se maintient en cycle bas et explose en cycle haut. Vérifier impérativement la copropriété : Marseille concentre un quart des copropriétés dégradées de la métropole AMP, ce qui peut anéantir la rentabilité.
Pour les vendeurs
Le pic saisonnier marseillais (juillet) traduit une demande estivale d'acquéreurs nationaux et internationaux — fixer la mise sur le marché en mai-juin pour capter ce flux. Fixer le prix à la médiane stricte du micro-quartier : la dispersion communale est telle qu'un prix "moyen Marseille" affichage en agence trompe l'acquéreur et fait fuir le vrai marché local. Présenter le DPE et un devis travaux énergétiques en cas de F/G : la décote atteint -20 % à Marseille dans le parc 1950-1980, fréquent dans les arrondissements centre.
Prix au m² à Marseille
3 400 €/m²
2 353 - 4 722 €
11 181 transactions
+1.2 %
Positionnement du prix médian (tous types confondus)
Appartements
3 296 €/m²
+0.7 %sur 1 an9 166 transactions/an
Fourchette de prix
Maisons
4 891 €/m²
+2.2 %sur 1 an1 146 transactions/an
Fourchette de prix
Saisonnalité : pic de transactions en juillet, creux en août.
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Démographie et économie
877 215
20 600 €/an
14 %
26 %
36 034
Marché locatif
14.59 €/m²/mois
12.79 - 16.45 €
13.66 €/m²/mois
12.39 - 15.72 €
detendu
Délai moyen : 60 jours
Rendement locatif brut indicatif à Marseille
5.31 %
Calcul : (loyer m² appartement × 12) / prix m² médian appartement × 100 = (14.59 × 12) / 3 296
Questions fréquentes
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Sources : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, base des notaires), INSEE, Carte des loyers ANIL 2024. Données générées le 14 mai 2026. Les prix affichés sont des médianes calculées sur les transactions des 3 dernières années et peuvent ne pas refléter la valeur spécifique de votre bien.