Prix immobilier Aix-en-Provence
147 933 habitants
Données DVF et INSEE · Mis à jour le 14 mai 2026
Prix médian au m²
5 182 €
Aix-en-Provence affiche un prix médian appartement DVF de 5 000 €/m² sur les douze derniers mois, avec une fourchette interquartile de 4 135 à 6 014 €/m² — l'un des marchés les plus chers de France hors Île-de-France et Côte d'Azur. 20e commune française par la population (147 933 habitants), Aix combine patrimoine UNESCO (festival d'art lyrique), pôle universitaire majeur (Aix-Marseille Université), résidences secondaires haut de gamme, et marché d'arbitrage privilégié des cadres parisiens.
Dynamique du marché à Aix-en-Provence
Aix-en-Provence présente en 2026 l'un des écarts prix/revenu médian les plus marqués de France métropolitaine : 5 850 €/m² appartement contre un revenu médian local de 25 800 €/an, soit un ratio capitalisé de 14 années de revenus médians (vs 11 en moyenne nationale). Cette tension capitalistique tient à un triple positionnement unique : périmètre Mazarin classé patrimoine architectural national avec hôtels particuliers XVIIe-XVIIIe, pôle universitaire majeur (Sciences Po, Aix-Marseille Université, 70 000 étudiants), et statut de résidence secondaire historique pour la clientèle aisée régionale et internationale.
La donnée DVF 2026 montre une accélération modérée (+1,8 % YoY appartement) mais une fragmentation infra-communale très forte : Mazarin et Centre Cours Mirabeau dépassent 7 000 €/m² médiane, tandis que les Hauts d'Aix (Encagnane-Corsy périphérique) restent en dessous de 4 500 €/m². Les notaires des Bouches-du-Rhône confirment cette dichotomie en relevant un volume de transactions stable mais un délai moyen de vente qui s'allonge sur les biens à plus de 800 000 €.
La hiérarchie intra-aixoise est lisible : Mazarin-Cours Mirabeau (top patrimonial), Saint-Jean de Malte (centre élargi), Sextius-Mirabeau (proche gare TGV), Cuques-Pont de l'Arc (résidentiel familial), Pinchinats-Val Saint-André (collines résidentielles), et Encagnane-Corsy (sud populaire en rénovation).
Les quartiers de Aix-en-Provence
Mazarin, Cardeurs (centre historique)
5 808 €/m²Cours Mirabeau, hôtels particuliers XVIIe-XVIIIe, demande internationale et cadres dirigeants. Prime patrimoniale Festival.
Médiane DVF appartement · 750 transactions sur 5 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025
Couronne (autour du centre)
5 530 €/m²Quartiers résidentiels en couronne du centre historique. Immeubles bourgeois fin XIXe-XXe, demande captive.
Médiane DVF appartement · 513 transactions sur 5 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 8 981 €/m² (21 tx)
Facultés, Saint-Jérôme (campus est)
4 283 €/m²Pôle universitaire Aix-Marseille Université (sciences, économie, droit). Forte demande locative étudiante.
Médiane DVF appartement · 510 transactions sur 7 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 7 702 €/m² (37 tx)
La Torse, Pont de Béraud (résidentiel est)
4 592 €/m²Quartiers pavillonnaires bourgeois, mix maisons et collectifs récents. Cible familles cadres.
Médiane DVF appartement · 558 transactions sur 10 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 7 700 €/m² (147 tx)
Encagnane, Jas de Bouffan (ouest)
3 922 €/m²Quartiers résidentiels classes moyennes, programmes 1970-1990. Plus accessible intra-Aix.
Médiane DVF appartement · 521 transactions sur 15 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 5 733 €/m² (153 tx)
Puyricard, Luynes (villages périphériques)
4 839 €/m²Villages rattachés à Aix, propriétés rurales prestige, bastides provençales. Demande résidence principale et secondaire haut de gamme.
Médiane DVF appartement · 692 transactions sur 11 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 6 212 €/m² (567 tx)
Prix médians calculés par VALORIS à partir des transactions DVF de la DGFiP, agrégées sur des regroupements d'IRIS INSEE par quartier. Méthodologie publiée. Pour explorer transaction par transaction : Explorer cartographique.
Cas concret
Évaluation pré-donation Mazarin — hôtel particulier XVIIIe
Contexte : Donation envisagée par un couple aixois en faveur de leur fille. Bien : appartement 95 m² en RDC privatif (entrée séparée) d'un hôtel particulier XVIIIe Mazarin, rénové 2017 dans le respect des éléments d'origine (parquet, boiseries, marbres). Trois chambres, DPE C, cour intérieure.
Constat : L'évaluation pré-donation impose une rigueur particulière (opposabilité fiscale). Cinq comparables Mazarin 88-100 m² ressortent à 6 050 €/m² de médiane. Le bien présente trois marqueurs premium aixois : entrée privative type "pied-à-terre" (+5 %), boiseries XVIIIe authentifiées par un cabinet d'expertise (+6 %), DPE C (+6 % par rapport à la moyenne du parc ancien Mazarin). Valeur par comparaison : 645 000 € (6 790 €/m²). La capitalisation au loyer marché 20 €/m², taux constaté Mazarin 4,0 %, ressort à 570 000 €. L'écart de 12 % est récurrent sur les hôtels particuliers : la valeur résidence principale dépasse la valeur revenu de fait du faible taux de capitalisation propre aux marchés premium. Valeur de donation retenue : 615 000 – 660 000 €, avec note méthodologique sur l'écart et les abattements applicables.
Pour les acquéreurs
Aix est un marché résilient peu sensible aux cycles. La fenêtre 2026 est neutre — pas d'opportunité particulière mais pas non plus de surchauffe. Privilégier les biens patrimoniaux Mazarin/Cardeurs pour la stabilité capital ; viser Puyricard/Luynes pour un arbitrage résidence secondaire/principale. Pour un investissement locatif, Facultés Saint-Jérôme offre le meilleur rendement (5,5 %+).
Pour les vendeurs
Le marché aixois est mature et stable. Fixer la médiane stricte du micro-quartier — pas de surcote possible compte tenu de la transparence du marché. Le pic saisonnier (juin) traduit la demande estivale résidence secondaire. Mettre sur le marché en avril-mai pour capter ce flux.
Prix au m² à Aix-en-Provence
5 182 €/m²
4 242 - 6 304 €
1 987 transactions
+0.4 %
Positionnement du prix médian (tous types confondus)
Appartements
5 000 €/m²
Stable(-0.2 %)1 576 transactions/an
Fourchette de prix
Maisons
6 234 €/m²
+2.7 %sur 1 an248 transactions/an
Fourchette de prix
Saisonnalité : pic de transactions en juin, creux en août.
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Démographie et économie
147 933
24 470 €/an
12.6 %
15 %
6 321
Marché locatif
17.61 €/m²/mois
14.18 - 21.92 €
19.04 €/m²/mois
13.61 - 26.83 €
tres tendu
Délai moyen : 7 jours
Rendement locatif brut indicatif à Aix-en-Provence
4.23 %
Calcul : (loyer m² appartement × 12) / prix m² médian appartement × 100 = (17.61 × 12) / 5 000
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Aix-en-Provence ?+
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Sources : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, base des notaires), INSEE, Carte des loyers ANIL 2024. Données générées le 14 mai 2026. Les prix affichés sont des médianes calculées sur les transactions des 3 dernières années et peuvent ne pas refléter la valeur spécifique de votre bien.