Auvergne-Rhône-Alpes · 42

Prix immobilier Saint-Étienne

172 569 habitants

Données DVF et INSEE · Mis à jour le 14 mai 2026

Prix médian au m²

1 435 €

Stable(-0.3 %)

Par Valentin Bastien·Expert immobilier·Mis à jour : mai 2026

Saint-Étienne affiche un prix médian appartement DVF de 1 389 €/m² sur les douze derniers mois, avec une fourchette interquartile de 1 054 à 2 118 €/m² — l'une des médianes les plus accessibles parmi les grandes métropoles françaises. 14e commune française par la population (172 569 habitants), classée Ville créative UNESCO Design depuis 2010, Saint-Étienne combine prix d'acquisition très bas, proximité Lyon (45 minutes par train), et rendement locatif brut record de 8,68 %.

Dynamique du marché à Saint-Étienne

Saint-Étienne présente un profil de marché unique en France : prix d'acquisition les plus bas parmi les villes >150 000 habitants, mais loyers et tension locative comparables à ceux des villes 3 à 4 fois plus chères. Le résultat est un rendement locatif brut record de 8,68 % — niveau jamais atteint dans d'autres métropoles de cette taille. Cette anomalie structurelle s'explique par le taux de chômage (19,1 %), un revenu médian faible (19 010 €) et un héritage industriel pesant sur l'attractivité résidentielle.

Le segment maison subit en revanche une dynamique très différente : +12,2 % YoY sur 12 mois selon DVF, reflet d'un report capacitaire des familles vers les biens individuels intra-Saint-Étienne (à 2 248 €/m² médian, la maison stéphanoise reste 2 à 3 fois moins chère qu'à Lyon). Ce dynamisme est soutenu par l'arrivée de cadres lyonnais en télétravail qui exploitent l'écart de prix radical.

Le pôle universitaire (Université Jean Monnet : 20 000 étudiants, École des Mines, Saint-Étienne School of Architecture) et le tissu de design industriel (Cité du Design, biennale internationale) maintiennent une demande locative dense. Pour un investisseur visant le rendement pur, le couple Saint-Étienne (8,68 % brut) bat tous les autres en France. Le risque relatif est plus élevé (vacance et qualité de signature plus volatiles que dans les marchés tendus types Toulouse ou Nantes) — d'où l'importance d'un arbitrage micro-quartier rigoureux.

Les quartiers de Saint-Étienne

Hôtel de Ville, République, Peuple-Boivin (hyper-centre)

1 522 €/m²

Cœur historique, Place de l'Hôtel de Ville, Place du Peuple. Immeubles XIXe rénovés, demande mixte propriétaires occupants et investisseurs locatifs. Métro Saint-Étienne (lignes principales).

Médiane DVF appartement · 1 358 transactions sur 8 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025

Crêt de Roc, Beaubrun, Tarentaize (patrimoine en renouveau)

1 297 €/m²

Anciens quartiers ouvriers et miniers (Couriot). Programmes ANRU en cours, beaux immeubles haussmanniens à rénover. Potentiel d'appréciation 5-10 ans sur les biens enrichis.

Médiane DVF appartement · 324 transactions sur 5 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 1 465 €/m² (17 tx)

Carnot, Foch, Bergson (centre élargi bourgeois)

1 500 €/m²

Quartiers haussmanniens fin XIXe, demande de cadres, professions libérales et familles. Architecture conservée, marché peu spéculatif, valeurs très stables.

Médiane DVF appartement · 1 191 transactions sur 9 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 1 774 €/m² (19 tx)

Châteaucreux, Saint-François (mutation gare TGV)

1 408 €/m²

Pôle gare en transformation continue (ZAC Châteaucreux). Programmes neufs, demande de cadres en arbitrage Lyon. Tram T1 et T3.

Médiane DVF appartement · 878 transactions sur 7 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 2 130 €/m² (17 tx)

Fauriel, Villebœuf, La Dame Blanche (bourgeois est)

1 410 €/m²

Quartiers résidentiels haut de gamme stéphanois. Belles maisons et immeubles bourgeois, parc Fauriel. Demande captive de familles aisées.

Médiane DVF appartement · 613 transactions sur 10 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 2 143 €/m² (63 tx)

Bellevue, Solaure, Parc de l'Europe (sud résidentiel)

1 125 €/m²

Quartiers résidentiels familiaux, mix maisons et petits collectifs. Tram T1 (Bellevue). Prix accessibles, demande de classes moyennes locales.

Médiane DVF appartement · 767 transactions sur 11 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 1 994 €/m² (50 tx)

Prix médians calculés par VALORIS à partir des transactions DVF de la DGFiP, agrégées sur des regroupements d'IRIS INSEE par quartier. Méthodologie publiée. Pour explorer transaction par transaction : Explorer cartographique.

Observation VALORIS

Saint-Étienne, le rendement locatif record français — opportunité ou piège ?

Le rendement locatif brut stéphanois (8,68 %) est unique sur le marché français des grandes métropoles. Ce niveau est mécaniquement l'effet d'un prix d'achat record bas (1 389 €/m² médian appartement, soit 30 % du prix lyonnais) couplé à des loyers maintenus par la pression universitaire (10,05 €/m²/mois, comparable à 80 % du loyer lyonnais).

Mais ce rendement brut masque deux risques que tout investisseur doit intégrer. D'une part, la qualité de signature locataire est plus hétérogène qu'ailleurs : taux de chômage 19,1 % (vs 11 % à Lyon), revenu médian 19 010 € (vs 25 430 € à Lyon). Le risque d'impayés et de vacance prolongée est statistiquement plus élevé, particulièrement sur les segments populaires (Tarentaize, Beaubrun).

D'autre part, le rythme de revente est plus lent qu'ailleurs : sur les segments les moins recherchés, le délai moyen de vente peut atteindre 6 à 9 mois. La liquidité capital est donc plus contrainte qu'à Toulouse ou Bordeaux.

Dans les évaluations VALORIS menées à Saint-Étienne, le taux de capitalisation constaté DVF s'établit entre 7,5 et 9,5 % selon le quartier. La convergence entre méthode par comparaison directe et capitalisation est étroite (< 8 %), signe d'un marché "sain" dans sa cohérence interne — mais à un niveau de risque relatif supérieur à la moyenne nationale. L'arbitrage gagnant : viser les segments Fauriel / Carnot (qualité de signature + rendement encore > 6 %) plutôt que les segments à rendement maximal mais profil à risque.

Cas concret

Investissement locatif Fauriel — 80 m² en immeuble 1905

Contexte : Acquisition projetée par un investisseur lyonnais cherchant un rendement supérieur à 7 % brut. Cible : un T4 quartier Fauriel proche de l'École des Mines (3e étage avec ascenseur installé 2010, trois chambres, parquet d'origine, balcon vue parc Fauriel, DPE D).

Constat : Saint-Étienne offre l'un des meilleurs rendements brut de France grâce à un découplage marqué entre prix capital (faible) et loyers (préservés par la demande étudiante École des Mines + universités). Cinq comparables 74-86 m² ressortent à 1 480 €/m² de médiane sur Fauriel. Les ajustements positifs (étage avec ascenseur, balcon parc, parquet ancien) sortent la valeur par comparaison à 130 000 € (1 625 €/m²). À l'inverse, capitaliser le loyer 12 €/m² au taux constaté 7,5 % donne 154 000 € — la valeur cible d'un investisseur rationnel. L'écart de 16 % en faveur du locatif est typique des marchés à rendement où le capital se cale sur le revenu, pas l'inverse. Fourchette retenue : 135 000 – 155 000 €, en proposant à l'acquéreur de viser le bas pour optimiser le rendement net.

Pour les acquéreurs

Saint-Étienne est la meilleure opportunité rendement pur en France métropolitaine. Pour un investissement locatif, viser les T2-T3 proche universités (Carnot, Bergson, Châteaucreux) où le rendement brut dépasse 7,5 % avec une qualité étudiante moins risquée que les segments populaires. Pour une résidence principale, Fauriel et Bellevue offrent un cadre de vie de qualité à 1 500 €/m² — exceptionnel sur le marché français. L'arbitrage Saint-Étienne vs Lyon (45 min de train) est radical pour les télétravailleurs.

Pour les vendeurs

Le marché stéphanois est dans une dynamique paradoxale : appartements -1,7 % mais maisons +12,2 % YoY. Si vous vendez une maison, le moment est favorable. Pour un appartement, soyez sélectif sur le pricing : la moyenne stéphanoise est tirée vers le bas par les logements vacants et les biens en état moyen. Présenter un DPE valide et des devis travaux énergétiques est ici plus déterminant qu'ailleurs (le parc pré-1975 domine).

Sources & références

Prix au m² à Saint-Étienne

Prix médian

1 435 €/m²

Fourchette Q1-Q3

1 061 - 2 339 €

Volume annuel

3 088 transactions

Évolution 1 an

-0.3 %

Positionnement du prix médian (tous types confondus)

1 061 €1 435 €2 339 €

Appartements

1 389 €/m²

-1.7 %sur 1 an

2 589 transactions/an

Fourchette de prix

1 054 €1 389 €2 118 €

Maisons

2 248 €/m²

+12.2 %sur 1 an

202 transactions/an

Fourchette de prix

1 769 €2 248 €2 838 €

Saisonnalité : pic de transactions en mars, creux en août.

Explorez les transactions DVF en détail :

Carte des transactions à Saint-Étienne

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Démographie et économie

Population

172 569

Revenu médian

19 010 €/an

Taux de chômage

19.1 %

Taux de pauvreté

28 %

Logements vacants

12 313

Marché locatif

Loyer appartement

10.05 €/m²/mois

7.52 - 13.44 €

Loyer maison

10.42 €/m²/mois

7.47 - 14.53 €

Tension locative

tres tendu

Délai moyen : 7 jours

Rendement locatif brut indicatif à Saint-Étienne

8.68 %

Calcul : (loyer m² appartement × 12) / prix m² médian appartement × 100 = (10.05 × 12) / 1 389

Questions fréquentes

Quel est le prix au m² à Saint-Étienne ?+

Le prix médian au m² à Saint-Étienne est de 1 435 EUR, selon les transactions DVF des 3 dernières années. Les prix varient entre 1 061 EUR/m² (1er quartile) et 2 339 EUR/m² (3e quartile).

Les prix immobiliers à Saint-Étienne sont-ils en hausse ou en baisse ?+

Sur les 12 derniers mois, le prix médian au m² à Saint-Étienne a resté stable de -0.3 %. Cette évolution est calculée à partir des transactions enregistrées par les notaires (base DVF).

Quelle différence de prix entre appartement et maison à Saint-Étienne ?+

À Saint-Étienne, le prix médian d'un appartement est de 1 389 EUR/m², contre 2 248 EUR/m² pour une maison.

Quel est le loyer moyen à Saint-Étienne ?+

Le loyer médian pour un appartement à Saint-Étienne est de 10.05 EUR/m²/mois (source : Carte des loyers ANIL 2024). Pour une maison, il est de 10.42 EUR/m²/mois.

Combien d'habitants à Saint-Étienne ?+

Saint-Étienne compte 172 569 habitants (source : INSEE). Le revenu médian des ménages est de 19 010 EUR par an.

Comment estimer un bien immobilier à Saint-Étienne ?+

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4 660 €/m²

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2 296 €/m²

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2 615 €/m²

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Sources : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, base des notaires), INSEE, Carte des loyers ANIL 2024. Données générées le 14 mai 2026. Les prix affichés sont des médianes calculées sur les transactions des 3 dernières années et peuvent ne pas refléter la valeur spécifique de votre bien.