Par Valentin Bastien · Mis à jour : 6 octobre 2026
La cote Callon est un référentiel annuel de prix au m² par commune, publié depuis 1978 et utilisé par les notaires et les experts immobiliers. Elle ne remplace pas une estimation : elle la cadre. Sur un bien ordinaire dans une commune homogène, elle tombe à moins de 10 % des ventes réelles. Sur un micro-marché recherché, elle peut se tromper de moitié. Cet article explique comment elle est construite, comment la lire, et ce que nous mesurons quand nous la confrontons aux transactions DVF.
Qu'est-ce que la cote Callon ?
La cote Callon est le nom courant de « La cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières », un ouvrage publié chaque année par les éditions Callon. L'édition 2026 est la 48e. Elle couvre les logements anciens et neufs, les locaux professionnels, les terrains à bâtir, les terres agricoles, les vignes et les fonds de commerce, commune par commune.
Pour le logement, la cote ne donne pas un prix unique mais une grille : un prix au m² par commune, décliné en quatre classes d'immeuble, à corriger ensuite par des coefficients qui tiennent compte du bien lui-même. C'est un référentiel de place, c'est-à-dire un point de repère partagé par les professionnels d'un même marché, pas une base de transactions.
Comment lire la cote Callon
Les quatre classes d'immeuble
La grille distingue quatre classes, du plus cher au moins cher :
| Classe | Code | Ce qu'elle désigne |
|---|---|---|
| Grand standing | GS | Immeubles de prestige, prestations et emplacement exceptionnels |
| Standing | S | Immeubles de bonne qualité, bien situés, bien entretenus |
| Normal | N | Immeubles courants, sans défaut ni atout marqué |
| Modeste | M | Immeubles de qualité inférieure, entretien ou emplacement défavorables |
Le choix de la classe est la première décision, et la plus lourde : entre deux classes voisines, l'écart de prix au m² dépasse souvent 20 %. En province, les prix sont établis pour un trois pièces type ; Paris est traité par arrondissement, avec des colonnes selon l'âge de l'immeuble (moins de 10 ans, 10 à 20 ans, plus de 20 ans).
Les sept coefficients d'ajustement
Une fois la classe choisie, la cote prévoit sept corrections, chacune avec son amplitude :
| Critère | Amplitude indicative |
|---|---|
| Surface | variable, dégressive avec la surface |
| Âge de la construction | de −15 % à +10 % |
| Étage et ascenseur | rez-de-chaussée −10 % ; +4 % par niveau au-delà du 3e ; −2,5 % par niveau sans ascenseur |
| Environnement (calme, espaces verts, stationnement) | de −20 % à +14 % |
| État d'entretien | de −15 % (à rénover) à +10 % (neuf) |
| DPE | de −25 % (G) à +18 % (A) |
| Situation (transports, commerces) | de −5 % à +5 % |
Ces coefficients se multiplient. Un appartement de classe Normal, au rez-de-chaussée, à rénover, en DPE F, perd ainsi plus de 30 % par rapport au prix de référence de sa commune. La cote donne aussi une grille locative et des taux de capitalisation par type de bien, utiles pour vérifier une valeur par le revenu.
Un exemple de calcul
Appartement de 70 m² à Lyon 6e, immeuble de classe Standing, 3e étage avec ascenseur, bon état, DPE C.
- Prix de référence de la commune pour la classe S, immeuble de plus de 10 ans : 6 710 €/m² dans l'édition 2026.
- Coefficients : étage avec ascenseur 0 %, état bon 0 %, DPE C +6 %.
- Valeur Callon : 70 × 6 710 × 1,06 = 497 882 €.
La force de la méthode est sa lisibilité : chaque pourcentage est nommé et peut être discuté. Sa faiblesse tient dans le premier chiffre, le prix de référence communal.
Ce que vaut la cote Callon face aux ventes réelles
Nous calculons, pour chaque dossier, une valeur Callon à côté de la valeur issue des transactions DVF du secteur, c'est-à-dire des ventes réellement signées chez les notaires et publiées par l'administration. Les deux chiffres ne sont pas de même nature : DVF mesure ce qui s'est vendu à proximité, Callon dit ce que vaut en moyenne un bien de cette classe dans la commune.
Sur nos dossiers, la cote Callon tombe à moins de 10 % du prix DVF dans les communes homogènes, où les immeubles se ressemblent et où le prix varie peu d'une rue à l'autre. Un appartement à Billère, en banlieue de Pau, ressort à 139 358 € par Callon pour 133 185 € par les ventes comparables : écart de 4,6 %, la cote fait son travail.
Elle s'écarte dès que le marché n'est plus homogène, dans les deux sens :
- Elle sous-estime les micro-marchés recherchés. Une maison à Biarritz, classée Normal par ses caractéristiques, ressort à 670 117 € par Callon quand les ventes du quartier donnent 1 310 160 € : la cote est à −49 %. La moyenne communale ne voit pas la rue, la vue ou la proximité de la plage, qui font ici la moitié du prix.
- Elle surestime certains secteurs ordinaires de grandes agglomérations. Un appartement à Mérignac ressort à 191 981 € par Callon pour 152 555 € par les ventes : +26 %. Même sens à Lyon 6e sur un immeuble de classe Standing, +23 %, parce que la classe tire la moyenne vers le haut alors que les ventes du secteur sont plus basses.
C'est pour cette raison que nous classons Callon en troisième méthode, après les ventes comparables DVF et après la capitalisation du revenu, qui dérive sa valeur des loyers et des taux constatés localement. Quand les trois convergent à moins de 10 %, la valeur est solide. Quand Callon s'écarte seul de plus de 20 %, c'est en général le signe d'un micro-marché, pas d'une erreur sur le bien.
Quand utiliser la cote Callon, et quand s'en méfier
Elle est précieuse dans trois situations : quand les ventes comparables manquent (petites communes, biens atypiques, zones à faible rotation), pour situer un bien dans une classe de standing, et pour discuter un ajustement poste par poste avec un notaire ou un expert, puisque tout le monde lit la même grille.
Elle trompe dans trois autres : les communes littorales ou de montagne à micro-marchés, les grandes villes où un arrondissement mélange des quartiers très différents, et les biens dont la valeur tient à un élément que la grille ne code pas, vue, terrain, architecture. Dans ces cas, lire la cote sans la confronter aux ventes réelles revient à estimer la commune, pas le bien.
Mon avis : la cote Callon est un excellent garde-fou et un mauvais point de départ. On ne devrait jamais déclarer une valeur, pour une succession ou l'IFI, sur la seule foi d'une moyenne communale ajustée. On devrait toujours la regarder quand les comparables sont rares, et s'inquiéter quand elle est seule à dire autre chose que le marché.
Obtenir une estimation croisant DVF, capitalisation et Callon →
Sources : « La cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières », éditions Callon, 48e édition (2026) · Demandes de valeurs foncières (DVF), data.gouv.fr · Notre méthodologie
FAQ
La cote Callon est-elle une base de transactions ?
Non. C'est un référentiel de prix au m² par commune et par classe d'immeuble, établi par ses éditeurs à partir de l'observation du marché. Les transactions réelles sont dans la base DVF, publiée par l'administration fiscale. Les deux se complètent : DVF dit ce qui s'est vendu, Callon dit ce qui se vend en moyenne.
Qui utilise la cote Callon ?
Les notaires, les experts immobiliers et, plus largement, les professionnels qui ont besoin d'un référentiel commun pour discuter une valeur. Elle sert de repère, pas de preuve : une valeur déclarée se défend par des ventes comparables documentées, la cote vient en appui.
Comment choisir la classe d'immeuble ?
Par l'emplacement, la qualité de construction, les prestations communes et l'entretien de l'immeuble, pas par l'état de l'appartement, qui relève d'un coefficient séparé. En cas d'hésitation entre deux classes, calculer les deux et regarder laquelle se rapproche des ventes du quartier.
Pourquoi la valeur Callon de mon rapport diffère de la valeur retenue ?
Parce que le rapport retient la valeur issue des ventes comparables du secteur, ajustée aux caractéristiques du bien, et affiche Callon comme méthode de contrôle. Un écart inférieur à 10 % confirme la valeur. Un écart supérieur à 20 % est expliqué dans le rapport, et il tient presque toujours à un marché local plus cher ou moins cher que la moyenne de la commune.
La cote Callon est-elle mise à jour chaque année ?
Oui, c'est une publication annuelle. Les prix d'une édition décrivent le marché de l'année précédente ; dans un marché qui bouge vite, il faut tenir compte de ce décalage, ce que les ventes DVF récentes permettent de corriger.
Voir aussi : Méthodes d'estimation immobilière : comparaison · Valeur vénale immobilière · DVF : les transactions réelles · Notre méthodologie
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