Prix immobilier Bordeaux
265 328 habitants
Données DVF et INSEE · Mis à jour le 14 mai 2026
Prix médian au m²
4 595 €
Bordeaux affiche un prix médian appartement DVF de 4 470 €/m² sur les douze derniers mois, avec une fourchette interquartile de 3 656 à 5 512 €/m². Métropole de 265 328 habitants devenue depuis la LGV (2017) le premier marché d'arbitrage des cadres parisiens, Bordeaux a connu un cycle d'appréciation rapide (2016-2022) puis une correction (2023-2024) actuellement en cours de résorption. Les sources notariales locales relèvent +4 % sur douze mois début 2026 sur l'hypercentre, alors que DVF mesure encore -2,9 % en raison du décalage de publication.
Dynamique du marché à Bordeaux
Le marché bordelais a connu en dix ans l'une des hausses les plus rapides des grandes métropoles françaises, portée par la LGV Paris-Bordeaux mise en service en juillet 2017 (2h04 entre les deux gares). Cette appréciation a culminé en 2022, suivie d'une correction marquée 2023-2024 (-7 % cumulés selon les notaires bordelais). La donnée DVF reflète encore cette correction (-2,9 % sur douze mois pour les appartements), tandis que les sources notariales locales mesurent une reprise nette début 2026 (+4 %).
La hiérarchie des quartiers est plus stable qu'à Marseille ou Lyon : le Triangle d'Or et les Chartrons en tête, suivis du Jardin Public, de Saint-Pierre et de Saint-Seurin. Le segment maison (5 147 €/m² médian) est particulièrement dynamique dans les quartiers résidentiels intra-rocade comme Caudéran et Saint-Augustin, où les échoppes bordelaises rénovées dépassent régulièrement les 6 000 €/m².
L'opportunité la plus marquée de 2026 reste la rive droite (Bastide, Bacalan, Quartier Brazza), avec des hausses de +4,5 à +6 % sur douze mois. Le développement du tram (T1) et la rénovation des Quais ont transformé ces quartiers historiquement délaissés en zone d'arbitrage privilégiée pour les primo-accédants et investisseurs locatifs.
Les quartiers de Bordeaux
Triangle d'Or, Place Pey-Berland
5 000 €/m²Hyper-centre patrimonial UNESCO. Hôtels particuliers, immeubles 18e-19e, demande continue de propriétaires occupants et d'investisseurs patrimoniaux.
Médiane DVF appartement · 949 transactions sur 8 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025
Chartrons, Jardin Public
4 344 €/m²Quartier historique reconverti, échoppes, lofts, demande forte de jeunes cadres. +4,2 % YoY en 2026. Tram C très bien desservi.
Médiane DVF appartement · 1 133 transactions sur 12 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 5 102 €/m² (128 tx)
Saint-Pierre, Hôtel de Ville
4 744 €/m²Centre historique animé. Immeubles en pierre ancienne, beaucoup de meublés touristiques et étudiants. Marché de location courte durée à arbitrer avec la réglementation locale.
Médiane DVF appartement · 742 transactions sur 9 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 5 509 €/m² (279 tx)
Caudéran, Saint-Augustin (intra-rocade)
3 699 €/m²Quartiers résidentiels familiaux, échoppes bordelaises avec jardin. Marché de propriétaires occupants, peu spéculatif, valeurs très stables en cycle bas.
Médiane DVF appartement · 1 233 transactions sur 20 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 5 000 €/m² (759 tx)
Saint-Michel, Capucins
4 439 €/m²Quartier populaire en gentrification. Marché abordable, tension locative forte (université). Loyers étudiants élevés.
Médiane DVF appartement · 2 445 transactions sur 28 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 4 808 €/m² (616 tx)
Bastide, Bacalan, Brazza (rive droite)
3 930 €/m²Zone d'opportunité 2026, +5 à +6 % YoY. Programmes neufs, rénovation urbaine (ZAC Brazza), tram B/C. Cible primo-accédants et investisseurs.
Médiane DVF appartement · 714 transactions sur 11 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 4 193 €/m² (280 tx)
Prix médians calculés par VALORIS à partir des transactions DVF de la DGFiP, agrégées sur des regroupements d'IRIS INSEE par quartier. Méthodologie publiée. Pour explorer transaction par transaction : Explorer cartographique.
Cas concret
Évaluation Chartrons — divorce avec rénovation 2019
Contexte : Divorce contentieux entre deux conjoints sur un appartement Chartrons (immeuble pierre 1870 entièrement rénové en 2019, 1er sans ascenseur, T3 75 m², deux chambres, balcon sur cour, DPE B). La rénovation 2019 a été financée par fonds propres d'un des conjoints, ce qui complique le calcul de la soulte.
Constat : Le défi : produire une valeur opposable intégrant la prime DPE B (rare sur le parc bordelais ancien) et la correction de cycle du marché Chartrons en accélération. Cinq comparables 70-80 m² médiane 5 320 €/m². Trois ajustements positifs majeurs : DPE B +12 % (sur-performance énergétique exceptionnelle vs parc 1870 typiquement E-F), balcon sur cour +5 %, RDC élevé sans ascenseur = référence. Correction de cycle additionnelle +2 % pour intégrer l'accélération mesurée du segment Chartrons 2025-2026. Valeur par comparaison : 462 000 € (6 160 €/m²). La capitalisation au loyer marché 18 €/m² (T3 Chartrons rénové), taux constaté 4,1 %, ressort à 395 000 €. L'écart de 14 % est récurrent sur le Chartrons patrimonial. Valeur de soulte retenue : 450 000 – 475 000 €, médiane 462 000 €, avec note méthodologique séparant la part rénovation (financée fonds propres) et la part actifs communs.
Pour les acquéreurs
Bordeaux est dans un creux de cycle qui se résorbe : la fenêtre 2026 est favorable mais limitée dans le temps. Sur les segments patrimoniaux (Triangle d'Or, Chartrons), privilégier les biens avec DPE B-D et caractéristiques rares (cour, parking, vue Quais). Sur les segments d'opportunité (rive droite, Saint-Michel), l'effet tram et les programmes ANRU justifient un horizon 5-7 ans pour matérialiser la plus-value attendue.
Pour les vendeurs
La donnée DVF (-2,9 % YoY) sous-estime la valeur réelle du marché en mai 2026 — fixer le prix à la médiane DVF strict serait une erreur. Utiliser les indicateurs notariaux les plus récents et appliquer une correction de cycle de l'ordre de +2 à +4 % selon le quartier. Le pic saisonnier (juin) est l'optimum pour mettre sur le marché — anticiper la photo et le dossier en mai.
Prix au m² à Bordeaux
4 595 €/m²
3 689 - 5 750 €
3 884 transactions
-1.1 %
Positionnement du prix médian (tous types confondus)
Appartements
4 470 €/m²
-2.9 %sur 1 an2 767 transactions/an
Fourchette de prix
Maisons
5 147 €/m²
-2.5 %sur 1 an820 transactions/an
Fourchette de prix
Saisonnalité : pic de transactions en juin, creux en novembre.
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Démographie et économie
265 328
24 870 €/an
12.1 %
17 %
12 025
Marché locatif
15.53 €/m²/mois
11.65 - 20.69 €
14.65 €/m²/mois
10.22 - 21.00 €
tres tendu
Délai moyen : 7 jours
Rendement locatif brut indicatif à Bordeaux
4.17 %
Calcul : (loyer m² appartement × 12) / prix m² médian appartement × 100 = (15.53 × 12) / 4 470
Questions fréquentes
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Sources : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, base des notaires), INSEE, Carte des loyers ANIL 2024. Données générées le 14 mai 2026. Les prix affichés sont des médianes calculées sur les transactions des 3 dernières années et peuvent ne pas refléter la valeur spécifique de votre bien.