Occitanie · 31

Prix immobilier Toulouse

Q: Quel est le prix au m² à Toulouse ?

Le prix médian au m² à Toulouse est de 3 409 EUR, selon les transactions DVF des 3 dernières années. Les prix varient entre 2 628 EUR/m² (1er quartile) et 4 457 EUR/m² (3e quartile).

Q: Les prix immobiliers à Toulouse sont-ils en hausse ou en baisse ?

Sur les 12 derniers mois, le prix médian au m² à Toulouse a augmenté de +1.6 %. Cette évolution est calculée à partir des transactions enregistrées par les notaires (base DVF).

Q: Quelle différence de prix entre appartement et maison à Toulouse ?

À Toulouse, le prix médian d'un appartement est de 3 333 EUR/m², contre 3 861 EUR/m² pour une maison.

Q: Quel est le loyer moyen à Toulouse ?

Le loyer médian pour un appartement à Toulouse est de 13.54 EUR/m²/mois (source : Carte des loyers ANIL 2024). Pour une maison, il est de 12.04 EUR/m²/mois.

Q: Combien d'habitants à Toulouse ?

Toulouse compte 511 684 habitants (source : INSEE). Le revenu médian des ménages est de 22 140 EUR par an.

Q: Comment estimer un bien immobilier à Toulouse ?

Pour obtenir une estimation personnalisée de votre bien à Toulouse, VALORIS analyse les transactions récentes comparables, les données cadastrales, le DPE et l'environnement local. Le rapport détaillé est disponible à partir de 29 EUR.

511 684 habitants

Données DVF et INSEE · Mis à jour le 14 mai 2026

Prix médian au m²

3 409 €

+1.6 %sur 1 an

Par Valentin Bastien·Expert immobilier·Mis à jour : mai 2026

Toulouse affiche un prix médian appartement DVF de 3 333 €/m² sur les douze derniers mois, avec une fourchette interquartile de 2 614 à 4 308 €/m². Quatrième commune de France par la population (511 684 habitants), Toulouse cumule une démographie soutenue, un pôle aéronautique d'envergure mondiale (Airbus, ATR, sous-traitants), et l'une des plus grandes universités françaises. Cette combinaison génère une tension locative parmi les plus marquées du territoire : 7 jours de délai moyen de location selon l'ANIL, classé "très tendu".

Dynamique du marché à Toulouse

Toulouse présente l'un des profils de marché les plus déséquilibrés positivement de France : démographie en hausse (+0,8 % par an), tissu économique très porteur (aéronautique, spatial, biotech, université), et offre de logements neufs qui ne suit pas. Conséquence directe : la donnée ANIL classe Toulouse en tension "très tendue" avec un délai moyen de location de 7 jours — inférieur d'un facteur 8 à 9 à celui de Paris ou Lyon (60 jours). Pour un investisseur locatif, c'est l'un des indicateurs les plus pertinents : la vacance locative est négligeable.

L'évolution DVF appartement (+2,4 % YoY) est cohérente avec les indicateurs notariaux contemporains (+5 % sur douze mois selon les agences locales début 2026). Le décalage habituel DVF / notaires reflète la cinétique d'accélération observée depuis fin 2025 — la correction 2023-2024 a été modérée à Toulouse (-3 % cumulés) et la reprise est plus rapide qu'à Lyon ou Bordeaux.

La hiérarchie des quartiers reste classique : hyper-centre triangle Capitole / Carmes / Saint-Etienne en haut de fourchette (4 500-5 200 €/m²), faubourgs anciens (Saint-Cyprien, Compans-Caffarelli, Saint-Aubin) en milieu (3 800-4 500 €/m²), quartiers résidentiels classe moyenne (Minimes, Roseraie, Saint-Michel) accessibles (3 000-3 600 €/m²), et périphérie (Bagatelle, Bellefontaine, Empalot) sous 2 500 €/m².

Les quartiers de Toulouse

Capitole, Carmes, Saint-Etienne

4 810 €/m²

Hyper-centre patrimonial. Immeubles de brique rose, demande continue, offre rare. Marché de propriétaires occupants, peu de location.

Médiane DVF appartement · 1 348 transactions sur 15 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 4 588 €/m² (24 tx)

Saint-Cyprien (rive gauche)

3 780 €/m²

Quartier résidentiel et culturel (Abattoirs, Saint-Pierre). Liquidité élevée, demande de jeunes cadres et familles. Métro A bien desservi.

Médiane DVF appartement · 904 transactions sur 9 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 4 443 €/m² (141 tx)

Compans-Caffarelli, Jeanne-d'Arc

4 500 €/m²

Quartier mixte résidentiel-tertiaire, proche Compans. Demande captive d'investisseurs et de jeunes actifs. Bonne tenue en cycle bas.

Médiane DVF appartement · 1 190 transactions sur 9 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 4 919 €/m² (62 tx)

Saint-Aubin, Dupuy, Côte-Pavée

4 016 €/m²

Faubourgs résidentiels haut de gamme. Maisons toulousaines, petits immeubles. Cible familles avec enfants, marché peu spéculatif.

Médiane DVF appartement · 1 452 transactions sur 14 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 5 230 €/m² (276 tx)

Minimes, Sept-Deniers, Negreneys

2 806 €/m²

Quartiers familiaux accessibles, en mutation lente. Tram T1/T2 sur Sept-Deniers. Bon rapport qualité/prix pour primo-accédants.

Médiane DVF appartement · 2 919 transactions sur 22 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 3 607 €/m² (457 tx)

Rangueil, Pouvourville

3 282 €/m²

Quartiers universitaires (Toulouse III, INSA, ENSEEIHT). Forte demande étudiante, rendement locatif maximal de la ville (souvent > 6 %).

Médiane DVF appartement · 1 533 transactions sur 18 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 4 051 €/m² (238 tx)

Prix médians calculés par VALORIS à partir des transactions DVF de la DGFiP, agrégées sur des regroupements d'IRIS INSEE par quartier. Méthodologie publiée. Pour explorer transaction par transaction : Explorer cartographique.

Observation VALORIS

Pourquoi Toulouse reste le marché investissement locatif n°1 des grandes métropoles

Le couple Toulouse (rendement brut 4,77 %, délai de location 7 jours) bat tous les autres tier-1 français en 2026 sur le seul critère du rendement net du risque. À Paris, le rendement (3,76 %) est compensé par un marché certes liquide mais avec un délai de location de 60 jours en moyenne et un encadrement IRL très strict. À Lyon, le rendement (3,01 %) ne compense pas le risque locatif structurel. À Marseille, le rendement (5,15 %) est meilleur mais la dispersion intra-ville rend l'arbitrage par quartier obligatoire.

Dans les évaluations VALORIS menées à Toulouse, le taux de capitalisation constaté DVF s'établit entre 4,5 et 5,0 % selon le quartier, ce qui donne une convergence très étroite entre la méthode par comparaison et la méthode par capitalisation (écart typique < 5 %). Cette convergence est un signe de marché "sain" — les loyers et les prix de vente sont cohérents, sans surcote capital comme à Paris ni surprime rendement comme à Marseille nord.

Point d'attention : la tension locative très élevée se traduit aussi par une pression sur les vendeurs. Les biens correctement positionnés trouvent acquéreur en moins de 60 jours, mais les biens surévalués subissent rapidement des baisses de prix successives. La rigueur de la mise sur le marché initiale est ici plus critique qu'ailleurs.

Cas concret

Indivision Saint-Cyprien — T3 65 m², trois indivisaires

Contexte : Trois cousins propriétaires en indivision d'un T3 Saint-Cyprien (immeuble années 1970 rénové 2018, 4e avec ascenseur, deux chambres, balcon plein sud, DPE C, métro Saint-Cyprien-République à 3 minutes) reçu en succession de leur oncle. Décision unanime de vendre, expertise demandée pour fixer le prix de présentation.

Constat : Saint-Cyprien combine deux atouts toulousains majeurs : rive gauche de la Garonne avec accès direct au centre via Pont Neuf (8 minutes à pied jusqu'à la Place du Capitole) et station métro à 3 minutes. Cinq comparables 60-70 m² ressortent à 4 120 €/m² de médiane sur 24 mois glissants. Trois ajustements positifs : étage avec ascenseur +4 %, balcon plein sud +5 % (orientation valorisée à Toulouse), DPE C surperformant le parc années 1970 (+6 %). Valeur par comparaison : 295 000 € (4 540 €/m²). La méthode par capitalisation (loyer marché 17 €/m², taux constaté Saint-Cyprien 4,8 %) renvoie 277 000 €. Convergence 6 %, étroite — typique du marché toulousain équilibré. Prix de présentation retenu : 295 000 €, fourchette d'absorption 285 000 – 300 000 €, recommandation aux indivisaires d'accepter une offre dès 287 000 € pour fluidifier la sortie d'indivision.

Pour les acquéreurs

Toulouse est un marché en reprise active : la fenêtre 2026 est ouverte mais se referme. Privilégier les quartiers desservis par le métro A ou B (Capitole-Marengo-Jolimont, Saint-Cyprien-Mirail) ou la ligne C en projet (Montaudran, Rangueil). Pour un investissement locatif, viser les T2 et petits T3 proche universités (Rangueil, Pouvourville, Saint-Michel) où le rendement brut dépasse régulièrement 5,5 %.

Pour les vendeurs

Le marché toulousain favorise les vendeurs en 2026 : tension locative très élevée, démographie soutenue, reprise des prix. Mais cette dynamique impose une rigueur de prix dès la mise en vente : un bien surévalué subit jusqu'à 3 baisses successives en 6 mois, ce qui dévalue son image. Cibler la médiane stricte du micro-quartier dès le jour 1 produit la vente la plus rapide.

Sources & références

Prix au m² à Toulouse

Prix médian

3 409 €/m²

Fourchette Q1-Q3

2 628 - 4 457 €

Volume annuel

6 479 transactions

Évolution 1 an

+1.6 %

Positionnement du prix médian (tous types confondus)

2 628 €3 409 €4 457 €

Appartements

3 333 €/m²

+2.4 %sur 1 an

5 126 transactions/an

Fourchette de prix

2 614 €3 333 €4 308 €

Maisons

3 861 €/m²

-2.2 %sur 1 an

900 transactions/an

Fourchette de prix

3 000 €3 861 €5 082 €

Saisonnalité : pic de transactions en mars, creux en novembre.

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Démographie et économie

Population

511 684

Revenu médian

22 140 €/an

Taux de chômage

14.3 %

Taux de pauvreté

22 %

Logements vacants

25 999

Marché locatif

Loyer appartement

13.54 €/m²/mois

10.71 - 17.12 €

Loyer maison

12.04 €/m²/mois

8.72 - 16.61 €

Tension locative

tres tendu

Délai moyen : 7 jours

Rendement locatif brut indicatif à Toulouse

4.87 %

Calcul : (loyer m² appartement × 12) / prix m² médian appartement × 100 = (13.54 × 12) / 3 333

Questions fréquentes

Quel est le prix au m² à Toulouse ?+

Le prix médian au m² à Toulouse est de 3 409 EUR, selon les transactions DVF des 3 dernières années. Les prix varient entre 2 628 EUR/m² (1er quartile) et 4 457 EUR/m² (3e quartile).

Les prix immobiliers à Toulouse sont-ils en hausse ou en baisse ?+

Sur les 12 derniers mois, le prix médian au m² à Toulouse a augmenté de +1.6 %. Cette évolution est calculée à partir des transactions enregistrées par les notaires (base DVF).

Quelle différence de prix entre appartement et maison à Toulouse ?+

À Toulouse, le prix médian d'un appartement est de 3 333 EUR/m², contre 3 861 EUR/m² pour une maison.

Quel est le loyer moyen à Toulouse ?+

Le loyer médian pour un appartement à Toulouse est de 13.54 EUR/m²/mois (source : Carte des loyers ANIL 2024). Pour une maison, il est de 12.04 EUR/m²/mois.

Combien d'habitants à Toulouse ?+

Toulouse compte 511 684 habitants (source : INSEE). Le revenu médian des ménages est de 22 140 EUR par an.

Comment estimer un bien immobilier à Toulouse ?+

Pour obtenir une estimation personnalisée de votre bien à Toulouse, VALORIS analyse les transactions récentes comparables, les données cadastrales, le DPE et l'environnement local. Le rapport détaillé est disponible à partir de 29 EUR.

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Sources : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, base des notaires), INSEE, Carte des loyers ANIL 2024. Données générées le 14 mai 2026. Les prix affichés sont des médianes calculées sur les transactions des 3 dernières années et peuvent ne pas refléter la valeur spécifique de votre bien.