Île-de-France · 94

Prix immobilier Créteil

92 859 habitants

Données DVF et INSEE · Mis à jour le 10 mars 2026

Prix médian au m²

3 765 €

+6.2 %sur 1 an

Par Valentin Bastien·Expert immobilier·Mis à jour : mai 2026

Créteil affiche un prix médian appartement DVF de 3 607 €/m² sur les douze derniers mois, avec une fourchette interquartile de 3 000 à 4 300 €/m². 41e commune française par la population (92 859 habitants), préfecture du Val-de-Marne, célèbre pour son lac artificiel de Créteil (40 hectares) et son urbanisme Pierre Dufau des années 1970 (Mont-Mesly, Choux de Créteil), Créteil combine pôle administratif majeur (préfecture, tribunal, CHU Henri Mondor), métro 8 + RER D + futur métro 15 sud (2025), et campus Université Paris-Est Créteil (35 000 étudiants).

Dynamique du marché à Créteil

Créteil est la préfecture du Val-de-Marne et la deuxième commune du département après Vitry-sur-Seine. Trois moteurs structurels : pôle administratif majeur (préfecture, tribunal de grande instance, CHU Henri Mondor, 4 000 lits), pôle universitaire (Université Paris-Est Créteil UPEC, 35 000 étudiants), et accessibilité Paris (métro 8 + RER D + arrivée du futur métro 15 Sud, gare Créteil-L'Échat 2025).

La donnée DVF 2026 montre une stabilisation (+1,1 % YoY appartement). Créteil offre un marché atypique caractérisé par son urbanisme Pierre Dufau des années 1970 (Mont-Mesly, Choux de Créteil — architecture brutaliste classée patrimoine moderne) et son lac artificiel de 40 hectares (rare base nautique en 1re couronne IDF). Les notaires du Val-de-Marne relèvent une demande captive secundo-accédants cadres administratifs et hospitaliers.

Hiérarchie intra-cristolienne : Bords de Marne (top résidentiel rive ouest), Centre-Ville-Préfecture (hyper-centre administratif), Le Halage-Le Palais (sud-est familial proche UPEC), et Mont-Mesly-Cardinaud (sud populaire en rénovation ANRU, rendement > 6 %).

Les quartiers de Créteil

Centre-Ville, Préfecture (cœur urbain)

3 273 €/m²

Hyper-centre administratif (préfecture du Val-de-Marne). Métro 8 + RER D. Demande captive secundo-accédants cadres administratifs.

Médiane DVF appartement · 372 transactions sur 11 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025

Bords de Marne (rive ouest, résidentiel)

3 824 €/m²

Quartiers résidentiels bourgeois rive Marne. Prime localisation espace vert + écoles.

Médiane DVF appartement · 183 transactions sur 4 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 5 474 €/m² (51 tx)

Le Halage, Le Palais (sud-est)

3 876 €/m²

Quartiers familiaux, proximité Université Paris-Est. Marché stable.

Médiane DVF appartement · 319 transactions sur 7 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 5 764 €/m² (69 tx)

Mont-Mesly, Cardinaud (sud résidentiel)

3 435 €/m²

Quartiers populaires en rénovation ANRU. Rendement élevé > 6 %.

Médiane DVF appartement · 243 transactions sur 8 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025

Prix médians calculés par VALORIS à partir des transactions DVF de la DGFiP, agrégées sur des regroupements d'IRIS INSEE par quartier. Méthodologie publiée. Pour explorer transaction par transaction : Explorer cartographique.

Observation VALORIS

Créteil, le double effet Métro 15 + pôle administratif

Créteil cumule en 2026 deux moteurs structurels qui en font un marché atypique du Val-de-Marne : pôle administratif majeur (préfecture, tribunal, CHU Henri Mondor 4 000 lits, UPEC 35 000 étudiants — soit 50 000 emplois directs hors privé) et arrivée du métro 15 Sud (gare Créteil-L'Échat livraison 2025, gare Créteil-Pompadour 2027). Cette double dynamique stabilise un marché historiquement marqué par l'urbanisme Pierre Dufau des années 1970 (Mont-Mesly, Choux de Créteil).

Dans les évaluations VALORIS menées à Créteil en 2025-2026, le taux de capitalisation constaté DVF s'établit entre 5,3 % (Bords de Marne résidentiel premium) et 7,0 % (Mont-Mesly ANRU). La convergence DVF/Capitalisation reste étroite (< 8 %), signe d'un marché équilibré.

L'opportunité 2026 se concentre sur le segment proche gare Créteil-L'Échat futur métro 15 (médiane 3 800 €/m² actuelle, potentiel d'appréciation lié à la livraison 2025) et sur Mont-Mesly pour les investisseurs cherchant du rendement brut > 6,5 % avec décote de cycle ANRU. Le segment Choux de Créteil (architecture brutaliste Gérard Grandval classée) offre une niche patrimoniale moderne à valoriser.

Cas concret

Évaluation IFI annuelle — patrimoine multi-biens Bords de Marne

Contexte : Cadre supérieur cristolien (CHU Henri Mondor) propriétaire de trois biens à Créteil (résidence principale T4 Bords de Marne 85 m² 2014, T2 locatif Le Halage 45 m² 2018, parking sous-sol Préfecture 2020) demande une évaluation indépendante de son patrimoine immobilier pour sa déclaration IFI 2026 (seuil franchi à 1,3 M€).

Constat : L'évaluation IFI doit refléter la valeur vénale au 1er janvier 2026 (article 761 CGI). Pour la résidence principale Bords de Marne 85 m² : cinq comparables ressortent à 4 800 €/m² médiane DVF (segment T4 résidentiel premium Marne). Ajustements : étage 3 avec ascenseur +4 %, balcon vue Marne +10 % (prime espace vert exceptionnelle), parking inclus +5 %, DPE C +6 %. Valeur vénale au 01/01/2026 : 480 000 € (5 650 €/m²). Pour le T2 Le Halage 45 m² : médiane DVF 3 400 €/m² (segment locatif sud-est). Ajustements : étage 4 sans ascenseur -3 %, DPE D = référence. Valeur vénale : 150 000 € (3 350 €/m²) avec décote locataire en place -10 % = 135 000 €. Pour le parking Préfecture : valeur 22 000 € (médiane DVF parkings Créteil-Préfecture). Total patrimoine immobilier Créteil au 01/01/2026 : 637 000 € — sous le seuil IFI 1,3 M€ après abattement résidence principale 30 % (480 000 € × 0,7 = 336 000 €). Recommandation : déclaration IFI 493 000 € (336 000 + 135 000 + 22 000).

Pour les acquéreurs

Créteil est une option Val-de-Marne accessible en 2026, avec triple connectivité Paris (métro 8 + RER D + futur métro 15 Sud 2025). Pour un primo-accédant cadre administratif ou hospitalier (préfecture, CHU Henri Mondor), Bords de Marne offre résidentiel premium proche emploi. Pour un investisseur, Mont-Mesly (ANRU) offre rendement brut > 6,5 % avec décote de cycle.

Pour les vendeurs

Le marché cristolien se stabilise en 2026 (+1,1 % YoY). Fixer la médiane DVF du micro-quartier sans correction de cycle. Le pic transactionnel est mars-juin. Pour les biens proche gare Créteil-L'Échat futur métro 15 (livraison 2025), corriger +3-4 % pour intégrer la prime gare. Pour les Choux de Créteil (architecture brutaliste classée patrimoine moderne), une prime niche patrimoine moderne soutient des prix de 5 % au-dessus de la médiane brute.

Sources & références

Prix au m² à Créteil

Prix médian

3 765 €/m²

Fourchette Q1-Q3

3 000 - 4 860 €

Volume annuel

502 transactions

Évolution 1 an

+6.2 %

Positionnement du prix médian (tous types confondus)

3 000 €3 765 €4 860 €

Appartements

3 607 €/m²

+6.9 %sur 1 an

422 transactions/an

Fourchette de prix

2 974 €3 607 €4 525 €

Maisons

5 825 €/m²

-5.1 %sur 1 an

52 transactions/an

Fourchette de prix

5 000 €5 825 €7 206 €

Saisonnalité : pic de transactions en juin, creux en août.

Explorez les transactions DVF en détail :

Carte des transactions à Créteil

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Démographie et économie

Population

92 859

Revenu médian

21 270 €/an

Taux de chômage

13.3 %

Taux de pauvreté

21 %

Logements vacants

1 575

Marché locatif

Loyer appartement

18.76 €/m²/mois

12.84 - 27.39 €

Loyer maison

18.12 €/m²/mois

11.53 - 28.49 €

Tension locative

tres tendu

Délai moyen : 7 jours

Rendement locatif brut indicatif à Créteil

6.24 %

Calcul : (loyer m² appartement × 12) / prix m² médian appartement × 100 = (18.76 × 12) / 3 607

Questions fréquentes

Quel est le prix au m² à Créteil ?+

Le prix médian au m² à Créteil est de 3 765 EUR, selon les transactions DVF des 3 dernières années. Les prix varient entre 3 000 EUR/m² (1er quartile) et 4 860 EUR/m² (3e quartile).

Les prix immobiliers à Créteil sont-ils en hausse ou en baisse ?+

Sur les 12 derniers mois, le prix médian au m² à Créteil a augmenté de +6.2 %. Cette évolution est calculée à partir des transactions enregistrées par les notaires (base DVF).

Quelle différence de prix entre appartement et maison à Créteil ?+

À Créteil, le prix médian d'un appartement est de 3 607 EUR/m², contre 5 825 EUR/m² pour une maison.

Quel est le loyer moyen à Créteil ?+

Le loyer médian pour un appartement à Créteil est de 18.76 EUR/m²/mois (source : Carte des loyers ANIL 2024). Pour une maison, il est de 18.12 EUR/m²/mois.

Combien d'habitants à Créteil ?+

Créteil compte 92 859 habitants (source : INSEE). Le revenu médian des ménages est de 21 270 EUR par an.

Comment estimer un bien immobilier à Créteil ?+

Pour obtenir une estimation personnalisée de votre bien à Créteil, VALORIS analyse les transactions récentes comparables, les données cadastrales, le DPE et l'environnement local. Le rapport détaillé est disponible à partir de 29 EUR.

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Paris

9 574 €/m²

Vitry-sur-Seine

4 283 €/m²

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6 196 €/m²

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Sources : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, base des notaires), INSEE, Carte des loyers ANIL 2024. Données générées le 10 mars 2026. Les prix affichés sont des médianes calculées sur les transactions des 3 dernières années et peuvent ne pas refléter la valeur spécifique de votre bien.