Prix immobilier Limoges
129 754 habitants
Données DVF et INSEE · Mis à jour le 14 mai 2026
Prix médian au m²
1 816 €
Limoges affiche un prix médian appartement DVF de 1 774 €/m² sur les douze derniers mois, avec une fourchette interquartile de 1 395 à 2 272 €/m² — l'une des médianes les plus accessibles parmi les grandes métropoles françaises. 30e commune française par la population (129 754 habitants), capitale historique de la porcelaine et de l'émail, Limoges combine prix d'acquisition très bas, rendement locatif brut record (7,03 %) et pôle universitaire (Université de Limoges, 17 000 étudiants).
Dynamique du marché à Limoges
Limoges combine trois moteurs structurels rares parmi les villes françaises de 130 000 habitants : tradition porcelaine industrielle de renommée mondiale (Bernardaud, Haviland), pôle universitaire (Université de Limoges, 16 000 étudiants), et carrefour routier-ferroviaire historique (LGV Limoges-Poitiers en projet pour 2030). La donnée DVF 2026 reste stable (+0,3 % YoY appartement) après une décennie de stabilisation.
Le marché limougeaud offre l'un des meilleurs rapports rendement/qualité de vie de France : prix médian appartement 1 850 €/m² contre un loyer médian 11,50 €/m², soit un rendement brut moyen supérieur à 7,4 % — l'un des plus élevés des villes universitaires françaises. Cette tension capitalisation/comparaison crée des opportunités pour les investisseurs cherchant du rendement passif. Les notaires de la Haute-Vienne relèvent une demande locataires-investisseurs très soutenue sur les T2 proche CHU et facultés.
Hiérarchie intra-limougeaude : Centre-Cathédrale (patrimoine porcelaine), Carnot-Marceau (centre élargi), Bénédictins-Mas Jambost (proche CHU et facultés), Beaubreuil-La Bastide (nord populaire en rénovation), Roussillon-Romanet (sud résidentiel), et Saint-Lazare-Vanteaux (ouest).
Les quartiers de Limoges
Centre, Cathédrale, Hôtel de Ville
1 869 €/m²Cœur historique autour de la Cathédrale Saint-Étienne et de la Halle des Bancs. Demande propriétaires occupants patrimoine.
Médiane DVF appartement · 1 320 transactions sur 7 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 1 933 €/m² (46 tx)
Carnot, Visitation, Champ de Foire (centre élargi)
1 889 €/m²Quartiers commerçants et résidentiels mixtes. Immeubles XIXe-XXe, demande mixte primo-accédants et investisseurs.
Médiane DVF appartement · 620 transactions sur 6 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 2 183 €/m² (136 tx)
Beaublanc, Montjovis (résidentiel ouest)
1 681 €/m²Quartiers résidentiels haut de gamme limougeaud. Belles maisons et immeubles bourgeois.
Médiane DVF appartement · 403 transactions sur 6 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 1 919 €/m² (117 tx)
Le Vigenal, Louyat (nord-est)
1 550 €/m²Quartiers résidentiels classes moyennes, mix maisons et collectifs.
Médiane DVF appartement · 224 transactions sur 5 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 1 887 €/m² (169 tx)
Sainte-Claire, CHU, Mas Jambost (sud-est universités)
1 365 €/m²Proximité CHU Dupuytren et Université. Forte demande locative hospitalière et étudiante. Rendement > 7,5 %.
Médiane DVF appartement · 381 transactions sur 7 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 1 873 €/m² (67 tx)
Beaubreuil, Corgnac, Landouge (nord et ouest périphérie)
1 701 €/m²Quartiers populaires en rénovation urbaine. Prix les plus accessibles, rendement locatif élevé.
Médiane DVF appartement · 608 transactions sur 24 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 1 832 €/m² (637 tx)
Prix médians calculés par VALORIS à partir des transactions DVF de la DGFiP, agrégées sur des regroupements d'IRIS INSEE par quartier. Méthodologie publiée. Pour explorer transaction par transaction : Explorer cartographique.
Cas concret
Pied-à-terre Mas Jambost CHU — projet investisseur retraité
Contexte : Médecin retraité parisien cherche un pied-à-terre à Limoges pour conserver un lien avec ses petits-enfants installés au CHU Dupuytren. Cible : T2 60 m² Mas Jambost (années 1980 rénové 2018, 4e avec ascenseur, deux chambres, balcon, DPE D), à 400 m du CHU.
Constat : Un projet "semi-locatif" : occupation 3 mois/an, location courte durée le reste de l'année (clientèle stagiaires médicaux et familles patients). Médiane DVF Mas Jambost 55-65 m² : 1 900 €/m² sur 5 comparables. Les ajustements (étage +4 %, balcon +5 %, DPE D = référence) portent la valeur par comparaison à 120 000 € (2 000 €/m²). La capitalisation à 7,0 % (taux constaté très élevé sur le segment proche CHU, demande médicale soutenue) du loyer marché 11 €/m² renvoie 113 000 €. Convergence 6 %. Le prix de marché 115 000 – 125 000 € positionne l'acquéreur en haut de fourchette si la vente est rapide ; à 118 000 €, le rendement net Airbnb projeté atteint 8 % brut sur la période locative.
Pour les acquéreurs
Limoges est l'un des meilleurs rapport rendement/prix de France. Pour un investisseur, viser CHU-Mas Jambost (signature personnel hospitalier stable) ou Université. Pour une résidence principale, Beaublanc et Centre conservent la stabilité capital.
Pour les vendeurs
Le marché limougeaud se stabilise après correction. Fixer la médiane DVF stricte. Le pic janvier traduit les relocations cadres et personnels CHU.
Prix au m² à Limoges
1 816 €/m²
1 466 - 2 369 €
1 985 transactions
-1.4 %
Positionnement du prix médian (tous types confondus)
Appartements
1 774 €/m²
Stable(-0.2 %)1 481 transactions/an
Fourchette de prix
Maisons
2 153 €/m²
-5.4 %sur 1 an379 transactions/an
Fourchette de prix
Saisonnalité : pic de transactions en janvier, creux en août.
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Démographie et économie
129 754
21 130 €/an
15.6 %
20 %
9 047
Marché locatif
10.40 €/m²/mois
8.03 - 13.45 €
10.61 €/m²/mois
7.99 - 14.30 €
tres tendu
Délai moyen : 7 jours
Rendement locatif brut indicatif à Limoges
7.03 %
Calcul : (loyer m² appartement × 12) / prix m² médian appartement × 100 = (10.40 × 12) / 1 774
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Limoges ?+
Les prix immobiliers à Limoges sont-ils en hausse ou en baisse ?+
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Villes proches
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Sources : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, base des notaires), INSEE, Carte des loyers ANIL 2024. Données générées le 14 mai 2026. Les prix affichés sont des médianes calculées sur les transactions des 3 dernières années et peuvent ne pas refléter la valeur spécifique de votre bien.