Prix immobilier Caen
108 398 habitants
Données DVF et INSEE · Mis à jour le 14 mai 2026
Prix médian au m²
2 974 €
Caen affiche un prix médian appartement DVF de 2 883 €/m² sur les douze derniers mois, avec une fourchette interquartile de 2 295 à 3 548 €/m². 41e commune française par la population (108 398 habitants), capitale du Calvados et de la Basse-Normandie historique, Caen combine patrimoine médiéval (Château Guillaume le Conquérant, Abbayes-aux-Hommes et aux-Dames), Mémorial pour la Paix, pôle universitaire (Université de Caen Normandie, 30 000 étudiants) et marché en accélération nette (+6,4 % YoY appartement, le record 2026 parmi les villes Tier B).
Dynamique du marché à Caen
Caen affiche en 2026 l'une des accélérations les plus marquées des grandes villes françaises (+6,4 % YoY appartement selon DVF, record parmi les villes Tier B). Cette dynamique s'explique par trois moteurs : reprise post-correction très nette (Caen avait subi -6 % en 2023-2024), arbitrage capacitaire post-COVID (Caen à 2h de Paris-Saint-Lazare, qualité de vie reconnue), et dynamisme universitaire (Université de Caen Normandie, 30 000 étudiants, écoles de commerce et d'ingénieurs en croissance).
Le marché caennais est marqué par la convergence des indicateurs de tension : volume de transactions en hausse (+8 % YoY appartement), délai de vente médian compressé à 45 jours (vs 70 en moyenne nationale), et tension locative très tendue (7 jours pour louer un T2 selon Castorus). Les notaires du Calvados confirment cette accélération sur leurs propres données, avec un effet capturé sur les segments familiaux (T4-T5) en particulier.
Hiérarchie intra-caennaise : Centre-Château (segment patrimonial Guillaume le Conquérant), Saint-Jean-Théâtre (centre sud), Bon Sauveur-La Prairie (ouest résidentiel haut de gamme), Beaulieu-Malherbe (sud résidentiel familial), Université-Saint-Julien (campus), et quartiers nord-est populaires en rénovation NPNRU.
Les quartiers de Caen
Centre (Château, Préfecture, Saint-Pierre)
3 665 €/m²Cœur historique autour du Château ducal et des Abbayes. Demande propriétaires occupants patrimoine et primo-accédants.
Médiane DVF appartement · 418 transactions sur 3 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 3 961 €/m² (30 tx)
Saint-Jean, Théâtre, Vaucelles (centre sud)
2 801 €/m²Quartiers commerçants et résidentiels mixtes. Demande mixte jeunes cadres et investisseurs.
Médiane DVF appartement · 660 transactions sur 5 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 3 754 €/m² (32 tx)
Bon Sauveur, Beau Site, La Prairie (ouest résidentiel)
3 000 €/m²Quartiers résidentiels haut de gamme caennais. Belles bâtisses normandes XIXe-XXe.
Médiane DVF appartement · 371 transactions sur 5 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 4 107 €/m² (73 tx)
Université, Saint-Julien, Jardin des Plantes (campus)
3 322 €/m²Pôle universitaire majeur. Forte demande locative étudiante, rendement brut > 6 %.
Médiane DVF appartement · 275 transactions sur 4 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 5 574 €/m² (91 tx)
Beaulieu, Malherbe, Saint-Paul (sud)
2 603 €/m²Quartiers résidentiels classes moyennes, mix maisons et collectifs.
Médiane DVF appartement · 450 transactions sur 6 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 3 415 €/m² (128 tx)
Chemin Vert, Pierre Heuzé, Guérinière (nord et est populaire)
2 859 €/m²Quartiers populaires en rénovation urbaine ANRU. Prix accessibles, rendement élevé.
Médiane DVF appartement · 1 267 transactions sur 27 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 3 271 €/m² (284 tx)
Prix médians calculés par VALORIS à partir des transactions DVF de la DGFiP, agrégées sur des regroupements d'IRIS INSEE par quartier. Méthodologie publiée. Pour explorer transaction par transaction : Explorer cartographique.
Cas concret
Mise en marché Bon Sauveur — vendeur en relocation Paris
Contexte : Cadre caennais muté à Paris cède son appartement Bon Sauveur (immeuble bourgeois 1905, 2e avec ascenseur, T3 80 m², deux chambres, balcon, DPE D), proche du Jardin des Plantes. Vente sous 90 jours impérative.
Constat : Marché caennais en pleine accélération (+6,4 % YoY appartement 2026, record Tier B). Le défi : fixer un prix capturant l'accélération sans dépasser la fourchette absorbable en 90 jours. Cinq comparables Bon Sauveur 74-86 m² médiane 3 280 €/m². Quatre ajustements : étage +2 %, balcon +5 %, DPE D = référence, correction de cycle +3 % (intégration de l'accélération sur le segment Bon Sauveur). Valeur par comparaison : 280 000 € (3 500 €/m²). La capitalisation au loyer marché 14 €/m², taux constaté 5,3 %, ressort à 254 000 €. L'écart de 9 % est cohérent avec un marché en transition haussière. Prix de mise en marché recommandé : 285 000 €, fourchette de négociation 270 000 – 290 000 €.
Pour les acquéreurs
Caen est en accélération rapide (+6,4 % YoY) : la fenêtre 2026 se referme. Privilégier les segments patrimoniaux (Centre, Bon Sauveur) avant les hausses. Pour un investissement locatif, Université offre rendement > 6 %.
Pour les vendeurs
Le marché caennais favorise très nettement les vendeurs en 2026. Fixer le prix à la médiane DVF + correction de cycle +3 % minimum.
Prix au m² à Caen
2 974 €/m²
2 363 - 3 787 €
1 775 transactions
+4.3 %
Positionnement du prix médian (tous types confondus)
Appartements
2 883 €/m²
+6.4 %sur 1 an1 330 transactions/an
Fourchette de prix
Maisons
3 530 €/m²
-2.6 %sur 1 an358 transactions/an
Fourchette de prix
Saisonnalité : pic de transactions en mars, creux en août.
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Démographie et économie
108 398
22 130 €/an
14.7 %
19 %
3 978
Marché locatif
12.99 €/m²/mois
10.46 - 16.13 €
12.40 €/m²/mois
9.39 - 16.78 €
tres tendu
Délai moyen : 7 jours
Rendement locatif brut indicatif à Caen
5.41 %
Calcul : (loyer m² appartement × 12) / prix m² médian appartement × 100 = (12.99 × 12) / 2 883
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Caen ?+
Les prix immobiliers à Caen sont-ils en hausse ou en baisse ?+
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Villes proches
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Sources : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, base des notaires), INSEE, Carte des loyers ANIL 2024. Données générées le 14 mai 2026. Les prix affichés sont des médianes calculées sur les transactions des 3 dernières années et peuvent ne pas refléter la valeur spécifique de votre bien.