Prix immobilier Le Mans
145 182 habitants
Données DVF et INSEE · Mis à jour le 14 mai 2026
Prix médian au m²
2 125 €
Le Mans affiche un prix médian appartement DVF de 2 077 €/m² sur les douze derniers mois, avec une fourchette interquartile de 1 631 à 2 643 €/m². 22e commune française par la population (145 182 habitants), célèbre pour les 24 Heures du Mans automobile et son patrimoine médiéval (Cité Plantagenêt), Le Mans combine accessibilité TGV Paris (55 minutes), tissu industriel diversifié (assurances MMA, Renault Sport, agroalimentaire) et un marché immobilier parmi les plus accessibles des villes >100k habitants.
Dynamique du marché à Le Mans
Le Mans présente en 2026 une triple dynamique : axe TGV direct Paris-Montparnasse à 55 minutes (l'un des meilleurs ratios temps/prix de la France de l'Ouest), pôle universitaire (Le Mans Université, 12 000 étudiants), et identité forte autour des 24 Heures du Mans (180 000 visiteurs annuels, événement mondial). La donnée DVF 2026 montre une accélération nette (+3,2 % YoY appartement), portée par l'arbitrage cadres parisiens cherchant à quitter la couronne francilienne.
Le marché manceau est marqué par une hiérarchie patrimoniale claire : Cité Plantagenêt-Vieux Mans (centre médiéval avec patrimoine remparts romains UNESCO depuis 1972) dépasse 2 800 €/m², Tessé-Jardin des Plantes (résidentiel bourgeois) atteint 2 600 €/m², tandis que les quartiers nord (Sablons-Chasse-Royale) restent sous 1 900 €/m². Les notaires de la Sarthe confirment cette dynamique avec une demande équilibrée entre primo-accédants locaux et arbitrageurs parisiens.
Hiérarchie intra-mancelle : Cité Plantagenêt-Vieux Mans (top patrimonial UNESCO), Tessé-Jardin des Plantes (résidentiel bourgeois), République-Centre Sud (commerçant et résidentiel mixte), Pontlieue-Riffaudières (sud-est), Sablons-Croix de Pierre (nord populaire), et Bellevue-Maillets (ouest).
Les quartiers de Le Mans
Vieux Mans, Jacobins (hyper-centre médiéval)
2 386 €/m²Cité Plantagenêt classée, ruelles pavées, hôtels particuliers XVe-XVIIIe. Demande propriétaires occupants patrimoine.
Médiane DVF appartement · 376 transactions sur 3 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 2 763 €/m² (34 tx)
Leclerc, Gare, Nationale (centre élargi)
2 072 €/m²Centre commercial autour de la gare TGV. Immeubles XIXe-XXe, demande mixte propriétaires et locataires.
Médiane DVF appartement · 475 transactions sur 5 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 2 370 €/m² (122 tx)
Tessé, Sainte-Croix, Carnot (centre résidentiel)
2 273 €/m²Quartiers résidentiels classes moyennes, mix maisons et collectifs. Demande captive familiale.
Médiane DVF appartement · 462 transactions sur 7 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 2 465 €/m² (261 tx)
Gazonfier, Clairfontaine (est résidentiel)
1 959 €/m²Quartiers bourgeois fin XIXe, belles bâtisses. Cible cadres et professions libérales.
Médiane DVF appartement · 248 transactions sur 5 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 2 185 €/m² (211 tx)
Université, Bellevue, Hôpital (ouest universitaire)
2 206 €/m²Pôle universitaire et CHU. Forte demande locative étudiante et personnel hospitalier. Rendement brut > 6 %.
Médiane DVF appartement · 542 transactions sur 11 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 2 250 €/m² (371 tx)
Pontlieue, Sablons, Bruyères (sud populaire)
1 254 €/m²Quartiers populaires en rénovation urbaine ANRU. Prix les plus accessibles, rendement élevé.
Médiane DVF appartement · 254 transactions sur 15 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 1 944 €/m² (427 tx)
Prix médians calculés par VALORIS à partir des transactions DVF de la DGFiP, agrégées sur des regroupements d'IRIS INSEE par quartier. Méthodologie publiée. Pour explorer transaction par transaction : Explorer cartographique.
Cas concret
Mise en vente Tessé — appartement bourgeois en succession ouverte
Contexte : Veuve de 78 ans souhaite vendre son appartement Le Mans Tessé pour intégrer une résidence services. Bien : immeuble bourgeois 1920 (2e avec ascenseur installé 2008), deux chambres, balcon, cave, DPE D, en bon état d'entretien malgré la cuisine 1995 à rafraîchir.
Constat : Évaluation honnête pour fixer un prix de mise en vente attractif sans sous-évaluer le patrimoine constitué. Médiane DVF Tessé 66-78 m² : 2 450 €/m² sur 5 comparables. Ajustements : étage moyen +2 %, balcon +5 %, cave +2 %, DPE D = référence (cohérent avec parc 1920 rénové partiellement). Mais une déduction non chiffrée doit être anticipée pour le rafraîchissement cuisine (visible visite). Valeur par comparaison brute : 184 000 € (2 560 €/m²). Capitalisation à 5,8 % du loyer marché 12 €/m² : 179 000 €. Convergence très étroite à 3 %. Recommandation : prix de présentation 185 000 €, fourchette de négociation 180 000 – 195 000 €, en informant la vendeuse qu'une décote 5 000-8 000 € est plausible si l'acquéreur projette de rénover la cuisine immédiatement.
Pour les acquéreurs
Le Mans est sous-valorisé relativement à son accessibilité TGV. Pour un actif parisien en télétravail, viser l'axe gare-Vieux Mans (10 min à pied) — 4-5 fois moins cher qu'à Paris pour 55 min de trajet. Pour un investissement locatif, Université-Bellevue offre rendement > 6 %.
Pour les vendeurs
Le marché manceau est en sortie de correction. Fixer le prix à la médiane DVF stricte sans tenter de surcoter. Le pic décembre traduit les mobilités cadres assurance (MMA, Crédit Mutuel) en fin d'année.
Prix au m² à Le Mans
2 125 €/m²
1 639 - 2 745 €
2 155 transactions
-1.0 %
Positionnement du prix médian (tous types confondus)
Appartements
2 077 €/m²
-2.1 %sur 1 an1 602 transactions/an
Fourchette de prix
Maisons
2 381 €/m²
+1.4 %sur 1 an470 transactions/an
Fourchette de prix
Saisonnalité : pic de transactions en décembre, creux en août.
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Démographie et économie
145 182
21 380 €/an
16.7 %
22 %
7 203
Marché locatif
10.13 €/m²/mois
7.71 - 13.36 €
9.62 €/m²/mois
7.40 - 13.04 €
tres tendu
Délai moyen : 7 jours
Rendement locatif brut indicatif à Le Mans
5.85 %
Calcul : (loyer m² appartement × 12) / prix m² médian appartement × 100 = (10.13 × 12) / 2 077
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Le Mans ?+
Les prix immobiliers à Le Mans sont-ils en hausse ou en baisse ?+
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Sources : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, base des notaires), INSEE, Carte des loyers ANIL 2024. Données générées le 14 mai 2026. Les prix affichés sont des médianes calculées sur les transactions des 3 dernières années et peuvent ne pas refléter la valeur spécifique de votre bien.