Prix immobilier Saint-Denis
148 907 habitants
Données DVF et INSEE · Mis à jour le 14 mai 2026
Prix médian au m²
4 087 €
Saint-Denis affiche un prix médian appartement DVF de 4 102 €/m² sur les douze derniers mois, avec une fourchette interquartile de 3 424 à 4 855 €/m². 22e commune française par la population (148 907 habitants), Saint-Denis combine héritage royal (Basilique-cathédrale, nécropole des rois de France), pôle Plaine-Stade de France (1,5 million de m² de bureaux, JO 2024 village olympique reconverti), accessibilité métro 13 et RER B-D, et marché en cours de transformation post-JO.
Dynamique du marché à Saint-Denis
Saint-Denis est la commune la plus peuplée de Seine-Saint-Denis (115 000 habitants) et la 27e de France métropolitaine. Trois moteurs structurels majeurs : Basilique Saint-Denis (nécropole royale, classée monument historique), Stade de France (capacité 81 000, événements sportifs et culturels d'envergure mondiale), et arrivée de la ligne 14 du métro et de la future ligne 16/17 du Grand Paris Express (livraisons 2024-2028).
La donnée DVF 2026 confirme l'effet Grand Paris Express : +2,8 % YoY appartement, avec une accélération sur les périmètres directement bénéficiaires des nouvelles gares. Le marché dionysien reste accessible : médiane appartement 4 100 €/m² (vs 9 658 €/m² Paris intra-muros, ratio 1:2,4), avec un rendement brut moyen de 5,5 %. Les notaires du 93 relèvent une demande équilibrée entre primo-accédants franciliens et investisseurs misant sur l'effet gare à horizon 2028.
Hiérarchie intra-dionysienne : République-Basilique (top patrimoine + transport), Plaine Saint-Denis (proche Stade de France, ZAC en cours), Floréal-Allende (résidentiel sud), Pierre Sémard-Joliot Curie (nord-ouest résidentiel), Sébastopol-Romain Rolland (centre), et Franc-Moisin-Bel Air (sud populaire en NPNRU).
Les quartiers de Saint-Denis
Centre Ville, Basilique (hyper-centre)
4 071 €/m²Cœur historique royal, Basilique gothique nécropole. Demande propriétaires occupants patrimoine et primo-accédants franciliens.
Médiane DVF appartement · 45 transactions sur 2 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025
République, Gare, Porte de Paris
4 049 €/m²Centre élargi autour de la gare RER B et du métro 13. Demande mixte cadres La Plaine et investisseurs.
Médiane DVF appartement · 494 transactions sur 8 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025
Pleyel, Plaine (Stade de France, JO village)
4 781 €/m²Pôle économique majeur. Village olympique reconverti, ZAC Pleyel + métro 14 (2027). Programmes neufs.
Médiane DVF appartement · 580 transactions sur 5 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 5 421 €/m² (20 tx)
Delaunay, Belleville (sud-ouest)
2 500 €/m²Quartier résidentiel mixte, immeubles 1960-1990 rénovés.
Médiane DVF appartement · 89 transactions sur 4 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025
Joliot-Curie, Cosmonautes, Allende (résidentiel sud-est)
3 343 €/m²Quartiers résidentiels classes populaires, mix social et programmes neufs.
Médiane DVF appartement · 44 transactions sur 4 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025
Franc-Moisin, Floréal, Champ de Courses (quartiers populaires)
3 272 €/m²Quartiers en rénovation urbaine NPNRU. Prix les plus accessibles, rendement locatif élevé.
Médiane DVF appartement · 165 transactions sur 10 IRIS INSEE · fenêtre 2024–2025 · maison : 3 496 €/m² (76 tx)
Prix médians calculés par VALORIS à partir des transactions DVF de la DGFiP, agrégées sur des regroupements d'IRIS INSEE par quartier. Méthodologie publiée. Pour explorer transaction par transaction : Explorer cartographique.
Cas concret
Acquisition République proche RER — primo-accédant fonctionnaire
Contexte : Fonctionnaire ministériel parisien cherche à devenir propriétaire à Saint-Denis pour réduire son temps de trajet (RER B/D vers Châtelet en 18 min). Programme neuf 2018 République (3e avec ascenseur, T3 60 m², DPE B, parking sous-sol, deux chambres).
Constat : La cible présente trois marqueurs forts du marché Saint-Denis Grand Paris Express : programme neuf récent (qualité de construction), DPE B (rare sur le marché ancien francilien), et parking en sous-sol (valorisé en zone dense). Médiane DVF République 55-65 m² : 4 320 €/m² sur 5 comparables. Ajustements : DPE B +10 % (sur-performance énergétique), parking +5 % (rareté secteur), étage avec ascenseur +4 %. Valeur par comparaison : 286 000 € (4 770 €/m²). La capitalisation au loyer marché 19 €/m² (T3 neuf), taux constaté 5,5 %, ressort à 249 000 €. L'écart de 13 % est typique des programmes neufs francilio-Grand Paris : la valeur résidence intègre la projection de plus-value liée aux livraisons gare 2028. Fourchette retenue : 270 000 – 295 000 €, recommandation d'offre 280 000 €.
Pour les acquéreurs
Saint-Denis est en cycle bas post-correction. Pour un primo-accédant francilien, le différentiel avec Paris (-58 % en médiane) couplé à l'effet Grand Paris Express crée une opportunité capacitaire majeure. Privilégier Pleyel ou Plaine pour le potentiel d'appréciation 5-10 ans.
Pour les vendeurs
Le marché dionysien est en correction (-5,7 % YoY). Fixer la médiane DVF stricte sans surcoter. Le pic janvier traduit les mobilités cadres La Plaine et l'effet annuel.
Prix au m² à Saint-Denis
4 087 €/m²
3 414 - 4 869 €
655 transactions
-6.6 %
Positionnement du prix médian (tous types confondus)
Appartements
4 102 €/m²
-5.7 %sur 1 an562 transactions/an
Fourchette de prix
Maisons
4 286 €/m²
-2.4 %sur 1 an64 transactions/an
Fourchette de prix
Saisonnalité : pic de transactions en janvier, creux en août.
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Démographie et économie
148 907
17 080 €/an
23.4 %
33 %
4 067
Marché locatif
18.39 €/m²/mois
15.99 - 21.24 €
16.51 €/m²/mois
11.79 - 22.93 €
tres tendu
Délai moyen : 7 jours
Rendement locatif brut indicatif à Saint-Denis
5.38 %
Calcul : (loyer m² appartement × 12) / prix m² médian appartement × 100 = (18.39 × 12) / 4 102
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Saint-Denis ?+
Les prix immobiliers à Saint-Denis sont-ils en hausse ou en baisse ?+
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Quel est le loyer moyen à Saint-Denis ?+
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Sources : DVF (Demandes de Valeurs Foncières, base des notaires), INSEE, Carte des loyers ANIL 2024. Données générées le 14 mai 2026. Les prix affichés sont des médianes calculées sur les transactions des 3 dernières années et peuvent ne pas refléter la valeur spécifique de votre bien.